2020年房地產(chǎn)估價師備考進行時，雖然房估改革政策還沒有確定，但是基礎(chǔ)知識還是考試復(fù)習(xí)的重點。建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了《房地產(chǎn)估價理論與方法》的重要考點，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

　　考點38：土地價值、建筑物價值和房地價值
　?。?）土地價值
　　空地就是指土地的價值；有建筑物的土地，則是指土地自身的價值，不包含附著于該土地上的建筑物的價值。
　　五種土地生熟情況：
　　1）未完成土地征收補償?shù)募w土地；
　　2）已完成土地征收補償?shù)赐瓿伞叭ㄒ黄健币陨祥_發(fā)的土地；
　　3）已完成土地征收補償和“三通一平”以上開發(fā)的土地；
　　4）未完成房屋征收補償?shù)膰型恋兀?br/>　　5）已完成房屋征收補償?shù)膰型恋亍?br/>　?。?）建筑物價值
　　建筑物自身的價值，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價值。
　?。?）房地價值
　　建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，或土地及附著于該土地上的建筑物的價值。
　　同一宗房地產(chǎn)：
　　1）房地價值=土地價值+建筑物價值（組合技術(shù)）
　　2）土地價值=房地價值-建筑物價值（剩余技術(shù)）
　　3）建筑物價值=房地價值-土地價值
　　【辨析】
　　上述三個公式對于房地產(chǎn)分割、合并估價不適用。
　　房地產(chǎn)分割后的各個獨立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值（外部性的原因）2≥1+1
　　房地產(chǎn)合并后的價值一般大于合并前的各個獨立部分的價值之和（外部性的原因）1+1≥2

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