2021年房地產(chǎn)估價師備考進行時，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價師各科目的相關(guān)考點，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習有所幫助。

金融杠桿

1.金融杠桿的基本定義

負債融資，使得權(quán)益投資，收益或損失均放大。金融杠桿(leverage)可以放大投資收益或損失。

原理：負債，需要固定支付利息，資金使用后的收益，扣除利息后的金額，剩余部分由權(quán)益投資人承擔。

金融杠桿：假設(shè)某投資者要購買100萬元的公寓房地產(chǎn)，通過自有資金50萬元與抵押貸款50萬元實現(xiàn)。這里是2倍杠桿率。投資者購買的資產(chǎn)價值是他自有資產(chǎn)的2倍(若杠桿率不同，則為其他杠桿率的倍數(shù))。如果自有資金20萬，抵押貸款80萬，則為5倍杠桿。

使用貸款來投資房地產(chǎn)，簡單地說就是租用別人的資金為自己賺錢。

2.杠桿率與貸款價值比

在金融杠桿中，我們將杠桿率定義為所投資的房地產(chǎn)總價值除以房地產(chǎn)投資中的本金值。

杠桿比率：

LR=V/E=(L+E)/E

LR=V/E=V/(V-L)

其中：V一所投資的房地產(chǎn)價值value，L-貸款值loan，E-權(quán)益值equity。

貸款價值比定義為貸款值與房地產(chǎn)總價值的比值：

LTV=L/V負債率

LTV越大，LR也就越大(負債比率越大，杠桿率越大)，反之亦然，但兩者之間并不是線性關(guān)系。

LR=1/(l-L/V)=1/(1-LTV)

杠桿率=1/(1-負債率)

LTV=1-(1/LR)

例如，若LTV(負債率)為50%時，對應(yīng)的LR(杠桿率)為2，而LTV(負債率)為75%時LR(杠桿率)為4。(要求會計算，可以和會計知識中的權(quán)益乘數(shù)對照)