如果你想攀登高峰，切莫把彩虹當(dāng)作梯子。2021年房地產(chǎn)估價師備考進(jìn)行時，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價案例與分析的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點(diǎn)

(一)涉及的行業(yè)多

工業(yè)房地產(chǎn)估價涉及各類工業(yè)，各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同，因此進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。

(二)非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價相差大

工業(yè)廠房有一些屬于標(biāo)準(zhǔn)(通用)廠房，這類廠房多為一些輕工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)用房，如電子裝配、成衣加工等等，在一些新興工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)，就有許多這類標(biāo)準(zhǔn)廠房可供出租。標(biāo)準(zhǔn)廠房一般有標(biāo)準(zhǔn)的柱距、層高、墻體與屋頂材料與結(jié)構(gòu)配件等等，同類標(biāo)準(zhǔn)廠房的工程造價相差不會太大。

另外，工業(yè)廠房中的大部分為非標(biāo)準(zhǔn)廠房，即根據(jù)各類生產(chǎn)的需要而設(shè)計(jì)建造的不同規(guī)格的廠房，這類廠房的跨度、柱距、梁底標(biāo)高、(行車)軌頂標(biāo)高、樓面荷載等等都是根據(jù)生產(chǎn)的不同需要而定，還有一些生產(chǎn)用房只有屋蓋，沒有圍護(hù)(外墻)。因此非標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)房地產(chǎn)每平方米的造價相差較大。

因此對工業(yè)房地產(chǎn)估價時，應(yīng)詳細(xì)了解估價對象建造標(biāo)準(zhǔn)與要求，以便準(zhǔn)確確定建筑工程造價。

(三)要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價

有些工業(yè)設(shè)備的安裝與建筑物(廠房)的施工是同時進(jìn)行的，例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體，因此估價時要注意區(qū)分廠房的價值和設(shè)備的價值。

如果估價結(jié)果中既包含了廠房的價值，又包含了設(shè)備的價值，則應(yīng)在估價報(bào)告中予以說明。

(四)廠房使用壽命受腐蝕性影響大

廠房的工作環(huán)境常常有腐蝕性，腐蝕性強(qiáng)的廠房的自然壽命會受到影響，房屋使用年限會縮短。因此估價時要詳細(xì)了解估價對象是否會受到腐蝕性影響，根據(jù)影響程度確定房屋使用年限。