對房地產(chǎn)估價的進(jìn)一步認(rèn)識(6方面)

(一)房地產(chǎn)本質(zhì)上是價值評估

評估的是價值，而不是價格。

表述上科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、減少主觀隨意性、與國際接軌，便于交流。

但是，估價多樣化、個性化、精細(xì)化，不是僅評估價值，要看評估目的、委托人的實(shí)際需要。

如：房屋征收評估：

——泡沫期，評估被征收房屋的市場價格

——市場低迷期，評估被征收房屋市場價值

(二)房地產(chǎn)估價應(yīng)模擬市場進(jìn)行估價

看似定價，主觀性較強(qiáng)。但需模擬大多數(shù)市場參與者的定價思維和行為，充分認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成機(jī)制，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場行情，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，通過運(yùn)用估價專業(yè)知識及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)把房地產(chǎn)價值“發(fā)現(xiàn)”或“探測” 。

可以根據(jù)價值價格，反向給出房地產(chǎn)保值增值建議——不屬于估價服務(wù)，屬于咨詢服務(wù)

估價依據(jù)的是客觀市場水平也非實(shí)際發(fā)生的金額(實(shí)際成本)。

(三)房地產(chǎn)估價科學(xué)和藝術(shù)的結(jié)合

專業(yè)知識+實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

很多參數(shù)系數(shù)需要結(jié)合經(jīng)驗(yàn)推測判斷;不同方法測算結(jié)果的取舍、調(diào)整和綜合;估價方法的選用及估價參數(shù)和估價結(jié)果的確定等。

藝術(shù)：對特殊問題在符合標(biāo)準(zhǔn)的前提下靈活處理，體現(xiàn)豐富經(jīng)驗(yàn)的應(yīng)用。

數(shù)據(jù)估價是估價機(jī)構(gòu)的核心競爭力之一。自動估價、智能估價。但科技不能全部替代估價師。

(四)房地產(chǎn)估價有一定的規(guī)矩和標(biāo)準(zhǔn)

①國家標(biāo)準(zhǔn)

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》

《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》

②專項(xiàng)估價標(biāo)準(zhǔn)

《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》

《國有土地上房屋征收評估辦法》

《房地產(chǎn)投資信托物業(yè)評估指引(試行)》

估價標(biāo)準(zhǔn)：基本準(zhǔn)則、執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、職業(yè)道德準(zhǔn)則

(五)房地產(chǎn)估價結(jié)果難免都存在誤差

估價結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性：

①合格的估價師，也難以得出完全相同的評估價值，只會得出基本相同或相近的評估價值(誤差不可避免)。

正常原因：信息不完全、不確定因素，估價師掌握的信息差異、技術(shù)水平的差異。

應(yīng)該避免的原因：委托人的影響干擾。

②任何評估價值都逼近真實(shí)價值，存在一定的誤差。

評估價值=真實(shí)價值+誤差。

③不能用一般物理量的測量誤差標(biāo)準(zhǔn)來評判和要求估價的合理誤差，估價誤差容忍度較高，但誤差要控制在合理范圍。

④判斷誤差

理論上：將評估價值與真實(shí)價值進(jìn)行比較;

現(xiàn)實(shí)中：正常成交價格、重新評估價值;

一般不用實(shí)際成交價格判斷誤差(用的話需要修正調(diào)整，剔除不正常和偶然因素造成的價格偏差)。

⑤間接方法——檢查履行估價程序是否存在瑕疵。

檢查估價程序有無疏漏、估價原則、估價前提、估價依據(jù)是否正確，估價假設(shè)是否合理、估價方法是否適用，估價參數(shù)是否合理、間接地對評估價值予以肯定或否定，或指出評估價值是否超出合理范圍。

(六)房地產(chǎn)估價并不作價格實(shí)現(xiàn)保證

估價師關(guān)于價值價格的專業(yè)意見，是在假定估價對象在價值時點(diǎn)，一般為正常市場狀況和正常交易下交易最可能的價格。不是估價對象在任何時間，任何市場狀況和交易情況下進(jìn)行交易可實(shí)現(xiàn)價格的保證。

不同于定價，是為相關(guān)當(dāng)事人定價決策提供參考，不是替代定價決策。

不能誤解為：隨意出具估價報(bào)告、提供價值意見和建議，并且不負(fù)責(zé)任。鑒證性估價的法律責(zé)任高于咨詢性估價的法律責(zé)任。