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某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)1幢商住樓。2012年5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。2012年10月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業(yè)取得預(yù)售許可證。2012年12月，無房屋住的劉某以90萬元購買70m2期房一套，2014年3月該項目竣工交付。5月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場。2015年10月，該企業(yè)到期不能償還債務(wù)，甲、乙銀行向法院申請實現(xiàn)抵押權(quán)。

<1> 、關(guān)于該企業(yè)出租商業(yè)用房的說法，正確的是(　)。

A、應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門申請登記備案

B、應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲、乙銀行同意

C、該租賃關(guān)系不得對抗乙銀行的抵押權(quán)

D、該租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響

【正確答案】 AC

【答案解析】 本題考查的是商品房屋租賃登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”。抵押權(quán)設(shè)立后房屋出租的，租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。參見教材P137、144。

<2> 、關(guān)于法院處置抵押物時優(yōu)先保護(hù)的說法，正確的為(　)。

A、應(yīng)當(dāng)首先保護(hù)購房人劉某的權(quán)益

B、甲銀行抵押在先，優(yōu)先受償

C、乙銀行辦理了登記，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償

D、甲、乙銀行按貸款比例受償

【正確答案】 AC

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。參見教材P148。