21某房地產的年凈收益為60萬元，建筑物價值,200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報酬率為6%.，該房地產的價值為()萬元。

A 489.99

B 495. 53

C 695. 53

D 800. 00

【答案】C

【解析】本題考查的是剩余技術。建筑物年收益額=建筑物現(xiàn)值x建筑物的資本化率=200×12%= 24，那么土地的年收益額=60-24 =36.土地的價值=36×(P/A，6%，30)=38×1/6%×[1-1/( 1+6%) 30] =495.53。合計，房地產價值= 200+495.53= 695 53萬元，參見教材P257。

24通過房租求取房地產凈收益，不應扣除()。

A空置損失

B房產稅

C房屋折日費

D房屋保險費

【管塞】C

【解忻】本題考查的是凈收益的測算。運營費用是指維持房地產正常使用或營業(yè)的必要支出，

包括房地產稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費等。參見教材P238。

26下列引起房地產貶值的因素中.屬于功能折舊的是()。

A寫字樓層高偏低

B廠房受酸雨腐蝕

C住宅庫存量過大

D在建工程基礎不均勻沉降

【答案】A

【解析】本題考查的是建筑物折日的含義和原因。功能折舊也稱為無形損耗，是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。導致建筑物功能不足或過剩的原因可能是科學技術進步，人們的消費觀念改變，過去的建筑標準過低，建筑設計上的缺陷等。 P296.

29關于假設開發(fā)估價中開發(fā)經營期、建設期、經營期等之間關系的說法，錯誤的是()。

A開發(fā)經營期可分為建設期和經營期

B建設期的起點與開始經營期的起點相同

c經營期可具體分為銷售期和運營期

O建設期和經營期不會重疊

【答案】D

【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經營期。在銷售(含預售)的情形下，建設期和經營期有重疊。P330。

30當房地產價格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，宜選擇的估價方法是()

A平均增減量法

B平均發(fā)展速度法

c移動平均法

D指數(shù)修勻法

【答案】A

【解析】本題考查的是平均增減量法。運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。P349。

33在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產不考慮租賃因素的影響.這一估價假設屬于()

A未定事項假設 B背離事實假設

C不相一致假設 D依據不足假設

【答案】B

【解析】本題考查的是估價報告的組成，背離事實假設，是指因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不—致的合理假定。例如，在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。P413.

34關于價值時點的說法，錯誤的是( )。

A價值時點可以是過去、現(xiàn)在或將來

B 價值時點是由估價目的決定的

C價值時點應與估價對象狀況對應的時點一致

D價值時點與實地查勘日期可以不一致

【答案】C

【解析】本題考查的是價值時點原則。選項C錯誤，價值時點不—定與估價對象狀況對應的時點一致。參見教材P162表5-1。

35關于估價師聲明的說法，正確的是( )。

A估價師聲明是注冊房地產估價師和房地產估價機構的免責聲明

B估價師聲明中應對勤勉盡責估價做出承諾和保證

C未參與估價的注冊房地產估價師可以在估價師聲明上簽名

D估價師聲明中應對估價結果成立的條件作出提示和說明

【答案】B

【解析】本題考查的是估價報告的組成。估價師聲明應寫明所有參加估價的注冊房地產估價師對其估價職業(yè)道德，專業(yè)勝任能力和勤勉盡責估價等的承諾保證。參見教材P412.