多選題

1關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)要素的說(shuō)法，正確的有()。

A估價(jià)目的取決于估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要

B估價(jià)對(duì)象由估價(jià)委托人和估價(jià)目的雙重決定

C選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類(lèi)型選取

D估價(jià)原則應(yīng)根據(jù)價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)目的進(jìn)行選擇

E 估價(jià)程序是指完成估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序不得交叉或反復(fù)

【簪塞】ABDE

【辨析】本題考查的是估價(jià)目的。在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來(lái)選取，參見(jiàn)教材P33.

判斷題

2房屋被征用為臨時(shí)安置用房，半年后返還時(shí)發(fā)現(xiàn)局部毀損，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房屋價(jià)值的補(bǔ)償.( )

【答案】×

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償：房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償，參見(jiàn)教材P18。

3某宗建設(shè)用地紅線(xiàn)內(nèi)的給水、排水、電力等基礎(chǔ)設(shè)施屬于該宗土地的實(shí)物因素。( )

【簪室】×

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。如累是該房地產(chǎn)內(nèi)部(用地紅線(xiàn)內(nèi))的配套設(shè)施，則應(yīng)屬于該房地產(chǎn)的實(shí)物因素。P54。

4房地產(chǎn)投保火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常不應(yīng)包含不可能損毀的土地價(jià)值.( )

【答案】、√

【解析】本題考查的是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保陸價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等).P102.

5在賣(mài)方市場(chǎng)下，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。()

【答案】x

【解析】本題考查的是稅收制度政策。一般地說(shuō).增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，相反，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。 P139.

6房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)同時(shí)遵循獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，替代原則，最高最佳利用原則。( )

【答案】、√

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義，市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，替代原則，最高最佳利用原則， P153.

7房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他因素調(diào)整。( )

【答案】x

【解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義。市場(chǎng)狀況調(diào)整也稱(chēng)為交易日期調(diào)整。P192。

8比較法估價(jià)中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整.是把可比實(shí)例在其成交日期的自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。( )

【答案】√

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的臺(tái)義。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在其自身下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格，P95.

10有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)通常采用成本法估價(jià)。( )

【答案】、√

【解析】本題考查的是。有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。

11運(yùn)用分解法求取建筑物折舊時(shí)，只存在不可修復(fù)的功能落后折舊，不存在可修復(fù)的功能落后折舊.()

【答案】×

【解析】本題考查的是分解法。將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目?jī)深?lèi)。P305.

12在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。()

【答案】×

【解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法。但在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷(xiāo)售的，通常是預(yù)測(cè)它在末來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值，但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要廷遲銷(xiāo)售的，則是頂測(cè)它在延遲銷(xiāo)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值.參見(jiàn)教材P332。

13運(yùn)用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，可對(duì)過(guò)去各期的發(fā)屜速度予以加權(quán)計(jì)算，權(quán)重應(yīng)根據(jù)各期發(fā)屋速度的大小，由小到大來(lái)確定。( )

【答案】x

【解析】本題考查的是平均發(fā)展速度法。由于越接近所預(yù)測(cè)的價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的發(fā)展速度對(duì)預(yù)測(cè)越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對(duì)過(guò)去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計(jì)算其平均發(fā)展速度，就能使預(yù)測(cè)的價(jià)格更接近或符合實(shí)際。至于在預(yù)測(cè)時(shí)究竟應(yīng)采用哪種權(quán)重予以加權(quán)，一般需要根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程和趨勢(shì)以及房地產(chǎn)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷確定。參見(jiàn)教材P351。

14基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。()

【答案】、√

【解析】本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理理性。P384。

15在界定估價(jià)對(duì)象的范圍時(shí)，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)。()

【答案】、√

【解析】本題考查的是估價(jià)對(duì)象的確定。在界定估價(jià)對(duì)象的范圍時(shí)，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)，以及同一標(biāo)的物在低押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣(mài)等不同的估價(jià)目的下，估價(jià)對(duì)象的范圍可能應(yīng)有所不同，參見(jiàn)教材P401。