2016房地產(chǎn)估價師《制度與政策》講義：建設用地使用權(quán)劃撥

　　一、建設用地使用權(quán)劃撥的含義：

　　建設用地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將建設用地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權(quán)有以下含義：

　?。?）劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市的存量土地或集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。（2）除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。

　?。?）取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府核準并按法定的程序辦理手續(xù)。

　?。?）在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。

　　二、建設用地劃撥的范圍：

　　《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》提出，嚴格控制劃撥用地范圍，推進土地資源的市場化配置。經(jīng)營性基礎設施用地要逐步實行有償使用。運用價格機制限制多占、濫占和浪費土地。

　　依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，下列建設用地可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權(quán)：

　?。?）國家機關(guān)用地。國家機關(guān)指①國家權(quán)力機關(guān)，即全國人大及其常委會，地方人大及其常委會；②國家行政機關(guān)，即各級人民政府及其所屬工作或者職能部門；③國家審判機關(guān)，即各級人民法院；④國家檢察機關(guān)，即各級人民檢察院；⑤國家軍事機關(guān)，即國家軍隊的機關(guān)。以上機關(guān)用地屬于國家機關(guān)用地。

　　三、建設用地使用權(quán)劃撥的管理：

　　城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對劃撥土地使用權(quán)的管理有以下規(guī)定：

　?。?）劃撥土地的轉(zhuǎn)讓。劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報有批準權(quán)的人民政府審批準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。

　　經(jīng)依法批準利用原有劃撥土地進行經(jīng)營性開發(fā)建設的，應當按照市場價補繳土地出讓金。經(jīng)依法批準轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應當在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金；低于市場價交易的，政府應當行使優(yōu)先購買權(quán)。（2）劃撥土地使用權(quán)的出租。①房產(chǎn)所有權(quán)人以營利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。②用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實行租賃。③租賃時間超過6個月的，應簽訂租賃合同。

　?。?）劃撥土地使用權(quán)的抵押。劃撥土地使用權(quán)抵押時，其抵押價值應當為劃撥土地使用權(quán)下的市場價值。因抵押劃撥土地使用權(quán)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價款才能變更土地權(quán)屬。

　　（4）對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，縣級以上人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。

　　（5）國有企業(yè)改制中的劃撥土地。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資（入股）和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。

　?。?）凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理。（7）劃撥土地使用權(quán)的收回。國家無償收回劃撥土地使用權(quán)有多種原因，主要有以下七種：①土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的；②國家為了公共利益需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)；③各級司法部門沒收其所有財產(chǎn)而收回土地使用權(quán)；④土地使用者自動放棄土地使用權(quán)；⑤未經(jīng)原批準機關(guān)同意，連續(xù)2年未使用；⑥不按批準用途使用土地；⑦鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢的土地。國家無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，應當依法給予補償。

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