1.0目的

　　確保接管的物業(yè)符合設計的使用要求并與物業(yè)管理合同中記載的狀態(tài)相符合。

　　2.0應用范圍

　　本程序適用于公司新接管的物業(yè)。

　　3.0參考文件

　　3.1《房屋接管驗收標準》；

　　3.2《物業(yè)管理條例》；

　　3.3 國家、地方有關法律法規(guī)。

　　4.0相關說明

　　物業(yè)接管小組：由項目總經(jīng)理指定的下列部門人員組成：項目工程部、物業(yè)公司負責人，以及物業(yè)公司各專業(yè)人員。

　　5.0責任

　　5.1項目總經(jīng)理負責組建物業(yè)接管小組并委任組長，審批物業(yè)接管計劃。

　　5.2物業(yè)接管小組組長負責擬定物業(yè)接管計劃并組織執(zhí)行該計劃。

　　5.3物業(yè)接管小組成員（以下簡稱驗收責任人）負責物業(yè)的接管驗收。

　　6.0資格或培訓

　　執(zhí)行本程序的物業(yè)接管小組成員中工程技術人員須經(jīng)過相關專業(yè)的教育或培訓。

　　7.0程序或步驟

　　7.1物業(yè)接管計劃的提出

　　7.1.1項目總經(jīng)理在《前期物業(yè)服務合同》規(guī)定的接管日期前，從項目各部門抽調(diào)人員，成立物業(yè)接管小組，并委任小組組長。

　　7.1.2小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報項目總經(jīng)理審批，物業(yè)接管計劃應包括以下內(nèi)容：

　　7.1.2.1物業(yè)接管驗收項目清單；

　　7.2.2.2小組人員分工；

　　7.2.2.3接管日程安排；

　　7.2.2.4其他（如提前介入在建工程驗收等）。

　　小組組長擬定接管計劃時應注意，圖紙資料應至少提前于該實物移交七天完成驗收并歸檔。

　　7.1.3項目總經(jīng)理批準的接管計劃由小組組長組織執(zhí)行。

　　7.2圖紙資料的驗收

　　7.2.1負責圖紙驗收的責任人應按計劃規(guī)定的時限完成圖紙資料的清點和校對工作，認為缺少有關資料時，應向移交單位索取。

　　7.2.2應予驗收的文檔資料一般應包括：

　　7.2.2.1全套工程竣工圖紙（含小區(qū)規(guī)劃圖）；

　　7.2.2.2機電設備使用說明書，隨機資料、工具等；

　　7.2.2.3機電設備購銷合同（復印件）；

　　7.2.2.4商品房買賣合同（復印件）；

　　7.2.2.5電梯使用許可證；

　　7.2.2.6隱蔽工程驗收記錄；

　　7.2.2.7供水、供電的指標批文；

　　7.2.2.8供氣系統(tǒng)驗收證明（含指標批文）；

　　7.2.2.9消防系統(tǒng)驗收證明；

　　7.2.2.10其他資料。

　　7.2.3驗收責任人填寫《房屋及共用設施驗收記錄表》和《房屋及共用設施清單》，并與移交單位人員共同核實無誤后，雙方簽字，即完成驗收。

　　7.2.4《房屋及共用設施驗收記錄表》和《房屋及共用設施清單》由驗收責任人交

　　接管小組組長審閱后歸檔。

　　7.3物業(yè)現(xiàn)場驗收

　　7.3.1房屋及分戶設施的驗收

　　7.3.1.1驗收責任人根據(jù)接管計劃的分工對房屋及分戶設施進行驗收，驗收項目包括但不限于：

　　a）房屋墻、地、門、窗裝修情況；

　　b）有線電視、電話、智能化系統(tǒng)情況；

　　c）水、電、氣設施，五金、潔具及其他設施（按設計及房屋銷售合同規(guī) 定）；

　　d）其他（按房屋使用功能劃分，各功能房屋具有各不同功能設施）。

　　7.3.1.2驗收要求

　　a） 房屋本體和分戶（層）設施符合設計要求和具備使用條件。

　　b） 設施項目、數(shù)量符合售樓合同、規(guī)劃建設的規(guī)定。

　　c） 房屋本體和分戶設施的質(zhì)量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》的第4.5章的有關規(guī)定。

　　d） 同開發(fā)商和保修單位簽訂有關保修協(xié)議，明確保修期限和保修項目。

　　7.3.2公共設備設施驗收

　　7.3.2.1驗收責任人根據(jù)接管計劃的分工對共用設施進行驗收，驗收項目一般包括但不限于以下內(nèi)容：

　　a）給排水系統(tǒng)；

　　b）電氣系統(tǒng)；

　　c）燃氣系統(tǒng)；

　　d）空調(diào)系統(tǒng)；

　　e）消防系統(tǒng)；

　　f）通訊系統(tǒng)；

　　g）智能化系統(tǒng)；

　　h）電梯系統(tǒng)；

　　i）園林綠化系統(tǒng)；

　　j）公共配套設施及公共照明系統(tǒng)；

　　k）管理配套系統(tǒng)（含管理房、停車場、車棚、垃圾房等）；

　　l）其他系統(tǒng)。

　　7.3.2.2驗收要求：

　　a） 各項工程通過竣工驗收，物業(yè)滿足入住使用條件；

　　b） 共用設施完善，符合小區(qū)的規(guī)劃記載；

　　c） 物業(yè)本體及各系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》中第 4.5章的規(guī)定；

　　7.3.3驗收責任人結(jié)合圖紙資料盡快熟悉物業(yè)現(xiàn)場，按通知時間與項目工程人員、施工單位、工程監(jiān)理單位共同參與驗收。

　　7.3.4驗收責任人根據(jù)《房屋及共用設施驗收記錄表》將存在的問題填寫于《交

　　接問題處理單》，并與移交單位代表確定整改期限，該單由移交單位代表和驗收人簽字后，副本交移交單位代表并督促整改，正本由驗收責任人和接管小組組長存底備查。

　　7.3.5驗收責任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況及時監(jiān)督，并在期限屆滿時知會移交單位重新進行驗收，驗收合格后，在備注欄內(nèi)注明，并簽字；驗收仍不合格的，要求其繼續(xù)整改。

　　7.3.6驗收責任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后，將其提交接管小組組長審核并歸檔。

　　7.3.7接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責任人提交的《房屋及共用設施驗收記錄表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有遺漏項目時，即時要求驗收責任人進行驗收。

　　7.4物業(yè)的正式驗收接管

　　7.4.1物業(yè)接管小組組長在圖紙資料，房屋及分戶和公共設備設施均完成驗收后，制做《房屋及共用設施竣工和接管驗收交接表》和《物業(yè)整體移交驗收表》，物業(yè)即正式接管。

　　7.4.2《物業(yè)整體移交驗收表》應一式三份，由施工單位、建設單位和物業(yè)公司三方簽章后各執(zhí)一份。

　　7.4.3 物業(yè)公司同建設單位和保修單位簽訂三方保修協(xié)議，明確保修期限和保修內(nèi)容：

　　7.4.3.1建設單位、物業(yè)公司在質(zhì)保期間對保修單位進行監(jiān)督、考核工作；

　　7.4.3.2質(zhì)保期滿，根據(jù)建設單位、物業(yè)公司雙方簽訂的意見確定質(zhì)保款項的支付；

　　7.4.4物業(yè)公司各專業(yè)部門將收集匯總的基本資料移交資料管理人員與移交資料一并歸檔。

　　7.4.5物業(yè)工程部依據(jù)已移交設備設施著手編制《機電設備清單》。

　　7.5物業(yè)正式驗收接管后，物業(yè)交付給業(yè)主前，建設單位基于任何考慮對物業(yè)進行改建、增建，接管小組組長均需要求建設單位事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等，并在施工完畢時對改建、增建部分按7.2～7.3的要求進行補充驗收。