物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權益）在特定的時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定。一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值，通�？梢詮娜缦�3個途徑來求�。�

①近期市場上類似的物業(yè)是以什么價格進行交易的——基于明智的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似物業(yè)的價格，即基于類似物業(yè)的市場交易價格來衡量其價值；

②如果重新開發(fā)建設一宗類似的物業(yè)需要多少費用——基于明智的買者肯出的價錢不會高于重新開發(fā)建設類似物業(yè)所必需的代價，即基于物業(yè)的重新開發(fā)建設成本來衡量其價值；

③如果將該宗物業(yè)出租或營業(yè)預計可以獲得多少收益——基于明智的買者肯出的價錢不會高于該宗物業(yè)預期未來收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗物業(yè)的預期未來收益來衡量其價值。由此在物業(yè)估價上產生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。

每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應相互替代。在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用兩種以上（含兩種）估價方法，而且可以同時采用多種估價方法的，應當同時采用多種估價方法。

一、市場法

（一）市場法概述

市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當?shù)奶幚恚�以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。其中，估價對象是指需要評估其客觀合理價格或價值的具體物業(yè)；估價時點是指需要評估的客觀合理價格或價值所對應的時間；類似物業(yè)是指與估價對象相同或者相當?shù)奈飿I(yè)。

市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠房、學校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。如果在物業(yè)市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場法估價。

運用市場法估價一般分為下列4大步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③對可比實例成交價格進行處理。其中，根據(jù)處理的內涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調整。價格換算即建立價格可比基礎，價格修正即交易情況修正，價格調整包括交易日期調整和物業(yè)狀況調整；④求取比準價格。

（二）搜集交易實例

運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例（一般來說，不能反映市場真實價格行情的報價、標價是無效的。但這些報價、標價在一定程度上可以作為了解市場行情的參考）。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能據(jù)此評估出客觀合理價格或價值。因此，首先應盡可能搜集較多且真實的交易實例。

在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內容，一般包括：①交易實例物業(yè)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產權、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等；②交易雙方，如賣方和買方的名稱、之間的關系；③成交日期；④成交價格，包括計價方式（如按建筑面積計價、按套內建筑面積計價、按使用面積計價、按套計價等）和價款；⑤付款方式，如一次性付款、分期付款（包括付款期限、每期付款額或付款比率）、貸款方式付款（包括首付款比率、貸款期限）；⑥交易情況，如交易目的（賣方為何而賣，買方為何而買），交易方式（如協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等），交易稅費的負擔方式，有無利害關系人之間的交易（關聯(lián)交易）、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。

（三）選取可比實例

針對某一具體的估價對象及估價時點、估價目的，不是任何交易實例都可以用來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。我們把這些可用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。

選取的可比實例應符合如下4個基本要求：①可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)；②可比實例的成交日期應與估價時點接近；③可比實例的交易類型應與估價目的吻合；④可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。

選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調整的工作量大，因此，一般選取3個以上（含3個）、10個以下（含10個）可比實例即可。

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