動態(tài)指標(biāo)

　　1.凈現(xiàn)值

　　凈現(xiàn)值（NPV），是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是物業(yè)項目財務(wù)評價中的另一個重要經(jīng)濟指標(biāo)。

　　基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率（MARR）。決定基準(zhǔn)收益率大小的主要因素是資金成本和項目風(fēng)險。

　　如果NPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果NPV小于0，則項目不可接受。

　　2.內(nèi)部收益率

　　內(nèi)部收益率（IRR），是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。

　　內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面1臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較，當(dāng)IRR大于ic時，則認為項目在財務(wù)上是可以接受的。如IRR小于ic，則項目不可接受。

　　3.動態(tài)投資回收期

　　動態(tài)投資回收期（P6），是指當(dāng)考慮資金時間價值時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時問，是反映項目投資回收能力的重要指標(biāo)。對物業(yè)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。