《大連市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》業(yè)經(jīng)2009年7月31日市政府第21次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

　　二00九年八月十三日

　　第一章　總則

　　第一條　為了實(shí)施國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合大連市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　大連市行政區(qū)域內(nèi)，業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，適用本辦法。

　　第三條　市及縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)等市人民政府派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　價(jià)格、民政、工商、建設(shè)、城建、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安等行政管理部門依據(jù)各自職責(zé)，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)日常工作。

　　第四條　鼓勵(lì)依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范經(jīng)營行為，培訓(xùn)從業(yè)人員，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章　業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第五條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

　�。ǘ�）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

　�。ㄈ�）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

　�。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

　　（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

　　（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　�。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ò耍�對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　�。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

　�。ㄊ�）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第六條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷毓芾硪�(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　�。ㄋ模┌凑諊�家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

　　（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　�。�六）參加業(yè)主大會(huì)時(shí)遵守大會(huì)程序；

　�。ㄆ撸┫蛭飿I(yè)服務(wù)企業(yè)提供詳實(shí)、準(zhǔn)確的聯(lián)系方式；

　�。ò耍┙邮軜I(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對其履行業(yè)主義務(wù)的監(jiān)督；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第七條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　�。ǘ�）制定和修改管理規(guī)約；

　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　�。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　�。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　決定前款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第八條　新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期建設(shè)和多個(gè)單位開發(fā)建設(shè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但是，該物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大且被市政道路分割或者獨(dú)立封閉的，可以劃分為若干個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在詳細(xì)規(guī)劃圖上明確。

　　第九條　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　房屋實(shí)際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業(yè)主大會(huì)。

　　第十條　物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主大會(huì)條件并準(zhǔn)備成立業(yè)主大會(huì)的，由建設(shè)單位（公有住房出售單位）在三十日內(nèi)，書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會(huì)的報(bào)告，同時(shí)提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料。

　　房地產(chǎn)行政主管部門自接到報(bào)告之日起三十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)籌備組�；I備組由業(yè)主代表三人、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設(shè)單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業(yè)主代表由業(yè)主推選或者在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下選定�；I備組成員名單確定后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

　　建設(shè)單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業(yè)主大會(huì)報(bào)告的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，可以書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會(huì)的報(bào)告。符合條件的，房地產(chǎn)行政主管部門按照前款規(guī)定指導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)籌備組，建設(shè)單位（公有住房出售單位）提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料。

　　籌備成立首次業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用，由業(yè)主和建設(shè)單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔(dān)。

　　第十一條　業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┐_定會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　　（二）參照市房地產(chǎn)行政主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；

　�。ㄈ�）確認(rèn)業(yè)主身份，核定業(yè)主的投票權(quán)數(shù)；

　　（四）擬定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，組織推薦業(yè)主委員會(huì)候選人；

　　（五）做好會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

　　第十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主的意見。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上代為投票。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。數(shù)人共有一個(gè)物業(yè)的，共有人可以推選其中一人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第十三條　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十四條　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)由委員五人以上十五人以下單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。業(yè)主委員會(huì)委員的任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一人，副主任一至二人。

　　業(yè)主委員會(huì)委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

　　業(yè)主大會(huì)在選舉業(yè)主委員會(huì)委員的同時(shí)，具備條件的，應(yīng)當(dāng)選舉出業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。在個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員資格終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第十五條　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　�。ㄒ唬┦潜疚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

　�。ǘ�）模范履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他業(yè)主義務(wù)；

　�。ㄈ�）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定的組織能力；

　�。ㄋ模┚邆渑c物業(yè)管理相關(guān)的專業(yè)知識(shí)；

　�。ㄎ澹┥眢w健康，有必要的工作時(shí)間。

　　第十六條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，將業(yè)主委員會(huì)委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案材料中應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會(huì)成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員名單和各項(xiàng)表決結(jié)果。備案材料齊全的，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具備案回執(zhí)。

　　業(yè)主委員會(huì)的印章刻制，按照市房地產(chǎn)行政主管部門與市公安部門的規(guī)定執(zhí)行。

　　第十七條　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上業(yè)主提議，或者經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。但是，已經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，在下次業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開前，不得提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議重新決定。

　　物業(yè)管理區(qū)域召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。居民委員會(huì)可以派員列席。

　　業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開；逾期仍不召開的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主召開。

　　第十八條　業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　　（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　�。ǘ�）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄈ�）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況；

　　（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十九條　三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年至少召開一次。

　　召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員人數(shù)的半數(shù)以上書面同意。

　　業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告后生效。

　　第二十條　業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)予以改選：

　�。ㄒ唬┻^半數(shù)以上委員不履行職責(zé)的；

　　（二）多次侵犯業(yè)主合法權(quán)益又不整改的；

　�。ㄈ�）做出違法或者錯(cuò)誤決定，經(jīng)有關(guān)行政主管部門責(zé)令改正，但拒不改正或者拖延改正的。

　　業(yè)主委員會(huì)不召集業(yè)主大會(huì)改選的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門可以會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會(huì)改選。新的業(yè)主委員會(huì)成立后，按照本辦法第十六條的規(guī)定公示、備案。

　　第二十一條　業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，其委員、候補(bǔ)委員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議可以決定終止其委員、候補(bǔ)委員資格：

　�。ㄒ唬┮詴�面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

　�。ǘ�）受過刑事處分的；

　�。ㄈ�）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

　�。ㄋ模┎宦男袠I(yè)主義務(wù)的；

　�。ㄎ澹�無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

　�。�六）不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物交還給業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十二條　業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的任期屆滿二個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)，組織換屆選舉；無力召集業(yè)主大會(huì)、組織換屆選舉的，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉。

　　第二十三條　物業(yè)管理區(qū)域不成立業(yè)主大會(huì)的，可以由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，將本辦法第七條第（二）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)、第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，委托物業(yè)管理區(qū)域所在地的居（村）民委員會(huì)組織實(shí)施。委托期限為三年，可以連續(xù)委托。

　　按照城市總體規(guī)劃屬于農(nóng)村城市化范圍內(nèi)的住宅項(xiàng)目，需要對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)本區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的，可以由居（村）民委員會(huì)參照業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定開展工作。

　　第二十四條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和接受委托的居（村）民委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，不得由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和接受委托的居（村）民委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章　前期物業(yè)管理

　　第二十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)管理用房：建筑物總面積五萬平方米（建筑面積，下同）以下的，為一百至二百平方米；超過五萬平方米的，每五萬平方米以內(nèi)，增加五十至一百平方米。物業(yè)管理用房中的業(yè)主委員會(huì)用房面積不低于三十平方米。

　　物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設(shè)施設(shè)備齊全，具備使用條件。門衛(wèi)房、電話交換機(jī)房、監(jiān)控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲(chǔ)藏室等面積不計(jì)入物業(yè)管理用房面積。

　　物業(yè)管理用房具體位置，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在確定詳細(xì)規(guī)劃圖時(shí)明確。

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位管理。

　　市房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用房房號(hào)。

　　第二十六條　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的十日前，持下列材料到物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案：

　　（一）建設(shè)項(xiàng)目中標(biāo)確認(rèn)書或者具有法律效力的其他批準(zhǔn)文件；

　　（二）經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃圖；

　�。ㄈ�）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；

　�。ㄋ模┱袠�(biāo)文件；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。

　　房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)、規(guī)章行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令招標(biāo)人改正。

　　選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于三個(gè)或者同一物業(yè)管理區(qū)域住宅物業(yè)建筑面積在二萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十七條　新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作，并與中標(biāo)或者協(xié)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)方案，物業(yè)服務(wù)方案應(yīng)當(dāng)載明選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。

　　第二十八條　建設(shè)單位銷（預(yù)）售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)管理區(qū)域圖、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（需注明以價(jià)格主管部門批準(zhǔn)為準(zhǔn)）等事項(xiàng)，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案并在銷售場所公示。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約及同意公示的其他事項(xiàng)。

　　第二十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)存在問題的，雙方應(yīng)當(dāng)書面約定解決時(shí)限和方法。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有重大質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行整改。待整改完成，雙方驗(yàn)收合格后，再行移交。

　　第三十條　建設(shè)單位在物業(yè)竣工或者交接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列資料分別移交城市建設(shè)檔案館和物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管：

　�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　　（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。

　　移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前款資料歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因管理不善導(dǎo)致資料丟失或者損壞的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)補(bǔ)齊。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)全部移交給業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位。

　　第三十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場核查情況，予以保修。建設(shè)單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定進(jìn)行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修。

　　建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向建設(shè)行政主管部門反映，由建設(shè)行政主管部門依法進(jìn)行監(jiān)管。

　　保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。

　　第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條　從事物業(yè)服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向市房地產(chǎn)行政主管部門申請取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、出借。

　　第三十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦公地點(diǎn)顯著位置，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)電話等公示，并按照價(jià)格主管部門的規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)公示。

　　第三十四條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納。

　　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第三十五條　業(yè)主出租物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)租賃合同中，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內(nèi)，將物業(yè)承租人、出租期限及物業(yè)費(fèi)用的交納等約定事項(xiàng)書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)要求出賣人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住房維修費(fèi)用。未結(jié)清的，由買賣雙方與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定結(jié)清方式。

　　第三十六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向接受其服務(wù)的最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第三十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定情況每年至少一次征求業(yè)主意見，認(rèn)為履行合同約定的，予以確認(rèn)；業(yè)主要求整改的，通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)整改。

　　第三十八條　物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無正當(dāng)理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據(jù)合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前二個(gè)月書面告知對方及物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門。

　　物業(yè)服務(wù)合同期滿二個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十九條　物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起十日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立移交小組，負(fù)責(zé)處理相關(guān)債權(quán)債務(wù)和物業(yè)管理資料移交等事務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會(huì)尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，環(huán)境衛(wèi)生工作由城建部門委托經(jīng)核準(zhǔn)的生活垃圾經(jīng)營性處置單位負(fù)責(zé)；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、場地需要維修養(yǎng)護(hù)的，由利益相關(guān)的業(yè)主按照規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金維修；沒有專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金不足的，由利益相關(guān)的業(yè)主自籌。

　　第四十條　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生矛盾和爭議的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)反映，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)解。

　　市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時(shí)回復(fù)投訴人；屬于其他行政管理部門職責(zé)的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交有關(guān)行政管理部門處理，并告知投訴人。

　　第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第四十一條　業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權(quán)益的原則，處理好相鄰關(guān)系。

　　第四十二條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y(jié)構(gòu)；

　�。ǘ�）侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　�。ㄈ�）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

　�。ㄋ模┻`反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

　�。ㄎ澹┻`反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營；

　　（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

　　（七）在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

　　（八）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

　�。ň牛┻`反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動(dòng)；

　�。ㄊ�）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十三條　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)，應(yīng)當(dāng)事先書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定，與業(yè)主或者物業(yè)使用人簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議，發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和協(xié)議行為的，應(yīng)當(dāng)制止。已造成不良后果或者不聽制止的，按照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定處理。

　　第四十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持業(yè)主大會(huì)決議到有關(guān)行政管理部門辦理手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)的，由業(yè)主委員會(huì)持有關(guān)批準(zhǔn)文件告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。涉及需要改變物業(yè)服務(wù)合同約定事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新約定。

　　業(yè)主大會(huì)決定前款事項(xiàng)前，由業(yè)主委員會(huì)征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，認(rèn)為不宜改變用途的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)做出書面說明。業(yè)主大會(huì)的決議違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)報(bào)告相關(guān)行政主管部門。

　　第四十五條　供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、養(yǎng)護(hù)、維修、更新和改造工程，需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，應(yīng)當(dāng)在計(jì)劃施工十五日前，持施工計(jì)劃書、圖紙等材料，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就施工時(shí)間、施工范圍、恢復(fù)方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)簽訂協(xié)議后，方可施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得無故阻撓施工。

　　緊急搶險(xiǎn)的，施工單位應(yīng)當(dāng)在搶險(xiǎn)同時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)通報(bào)，施工后及時(shí)恢復(fù)原狀。

　　第四十六條　車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費(fèi)、管理和費(fèi)用的使用辦法等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。

　　物業(yè)管理區(qū)域停車場管理辦法的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門制定。

　　第四十七條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動(dòng)的，在向有關(guān)行政主管部門辦理審批手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)書面同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見。經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有償使用協(xié)議，所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營者簽訂有償使用協(xié)議，不得損害業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第四十八條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，不得影響房屋安全和正常使用。

　　第四十九條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第五十條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

　　專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第五十一條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施在保修期滿后出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活和安全，業(yè)主不同意維修的，市房地產(chǎn)行政主管部門可以組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，并告知業(yè)主大會(huì)，維修費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中支付。

　　第六章　法律責(zé)任

　　第五十二條　建設(shè)單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款：

　�。ㄒ唬┻`反本辦法第十條規(guī)定，不提出成立首次業(yè)主大會(huì)報(bào)告或者不提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料的；

　�。ǘ�）違反本辦法第二十八條規(guī)定，未將應(yīng)當(dāng)備案、公示的事項(xiàng)備案、公示的。

　　第五十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定處罰：

　�。ㄒ唬┻`反本辦法第三十條第二款規(guī)定，將資料丟失或者損壞，又不補(bǔ)齊的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；

　�。ǘ�）違反本辦法第三十二條第二款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租、出借物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的，責(zé)令限期改正，處五千元罰款；

　　（三）違反本辦法第四十五條規(guī)定，無故阻撓施工的，給予警告，責(zé)令改正。

　　第五十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十九條規(guī)定不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟。

　　第五十五條　違反本辦法涉及其他行政主管部門權(quán)限的，由有關(guān)行政主管部門依法處理。

　　第七章　附則

　　第五十六條　業(yè)主自行或者委托其他管理人對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，可以參照本辦法執(zhí)行。

　　第五十七條　本辦法自2009年10月1日起施行。

　　大連市人民政府1999年12月23日公布的《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》（大政發(fā)[1999]123號(hào)）同時(shí)廢止。