2019房地產估價師《經營與管理》第三章第四節(jié)，房產估價師涉及考點比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點進行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網為大家介紹的是2019房地產估價師《經營與管理》第三章第四節(jié)，希望對各位有所幫助。

　　第三章 房地產開發(fā)程序與管理

　　第四節(jié) 建設階段

　　建設階段，是指開發(fā)項目從開工到竣工驗收所經過的過程。kfs在建設階段所涉及的管理工作，對建設過程實施包括質量、進度、成本、合同、安全等在內的工程項目管理。

　　一、質量控制

　　□含義：指項目管理機構以合同中規(guī)定的質量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督與管理活動，包括決策階段、設計階段和施工階段的質量控制。施工階段質量控制的任務主要：在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)程是否滿足設計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設備進行質量評價、對整個施工過程中的工程質量進行評估，將取得的質量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程序，與國家有關規(guī)范、技術標準、規(guī)定進行比較，并做出評判。

　　□工程施工階段的工程質量控制工作包括以下幾個方面：

　　■對原材料的檢驗。訂貨階段向供貨商提供檢驗的技術標準，并將標準列入訂購合同中。

　　■工程中的配套設備進行檢驗。設備安裝前應進行檢驗和測試，不合格的要避免采用。

　　■確立施工中控制質量的具體措施。包括：①對各項施工設備、儀器進行檢查，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差。②控制混凝土質量。應有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的嚴格計量手段，制定混凝土試塊制作、養(yǎng)護和試壓等管理制度，并有專人監(jiān)督執(zhí)行;試塊應妥善保存，以便將來進行強度檢驗，在澆灌混凝土前，應有專職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。③對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法，以保證質量符合合同中規(guī)定的技術要求。

　　■確立有關質量文件的檔案制度。匯集所有質量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質量方面提交的文件。

　　二、進度控制

　　□含義：指以項目進度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術、經濟和合同等手段，對建設工程項目實施的時間管理。內容：對項目建設總周期目標的論證與分析;編制項目建設工程進度計劃;編制其他配套進度計劃;監(jiān)督項目施工進度計劃的執(zhí)行;施工現(xiàn)場的調研與分析。

　　□建設項目建設總周期的論證與分析，是對整個項目進行通盤考慮，全面規(guī)劃，用以指導人力、物力的運用和時間、空間的安排，最終確定經濟合理的建設方案。

　　1.工程進度計劃的編制

　　(1)首先，將全部工程內容分解和歸納為單項工程或工序，單項工程或工序分解的細致程度，可根據(jù)工程規(guī)模的大小和復雜程度確定。一個施工項目可分為房屋建設工程、室外道路、各種室外管道工程等較大的子項工程，子項工程又分為土方工程、基礎工程、鋼結構制作與安裝工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、設備安裝工程等。

　　(2)統(tǒng)計計算每項工程內容的工作量。一般情況下用工程量表中的計量單位來表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用m3表示;管道工程用延米表示;鋼筋加工用噸表示：工程進度亦可用完成的投資額占總投資額的比例來表示。

　　(3)計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示。此處的工作時間是指按正常程序和施工總方案中所選用的施工設備的水平，以熟練工人正常工效計算。

　　(4)按正常施工的各個單項工程內容的邏輯順序和制約關系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，可得出全部工程竣工所需的周期;再逆過來，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開始日期。如果最早可能開工日期早于最晚開工日期，則說明該項工序有可供調節(jié)的機動時間。該項工序只要在最早開工和最遲開工時間之間任何時候開工，均不會影響項目的竣工日期。

　　2.進度管理及計劃調整

　　制定進度計劃的2種方法：①水平進度計劃(橫道圖法);②網絡計劃(網絡圖法)

　　□橫道圖法：是一種用直線線條，在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。缺點是從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關鍵工作。

　　□網絡計劃：是以網絡圖的形式來表達工程的進度計劃，在網絡圖中可確切地表明各項工作的相互聯(lián)系和制約關系;其次是可計算出工程各項工作的最早和最晚開始時間，可找出關鍵工作和關鍵線路。關鍵線路是指在該工程中，直接影響工程總工期的那一部分連貫的工作。網絡圖有單代號網絡、雙代號網絡和時標網絡3種表現(xiàn)形式。

　　3. 其他配套進度計劃

　　除了工程進度計劃外，還有其他與之相關的進度計劃：①材料供應計劃。根據(jù)工程進度計劃，確定材料、設備的數(shù)量和供貨時間 , 以及各類物資的供貨程序，制訂供應計劃。②設備周轉計劃。根據(jù)工程進度的需要制訂設備周轉計劃，包括模板周轉，起重機械、土方工程機械的使用等。③臨時工程計劃。臨時工程包括：工地臨時居住房屋、現(xiàn)場供電、給排水等。

　　4. 進度控制中應關注的因素

　　影響工程進度的因素很多，需要特別重視的有以下幾方面：(1)材料、設備的供應情況。包括各項設備是否完成，計劃運到日期;各種材料的供貨廠商是否落實、何時交貨、檢驗及驗收辦法等。(2)設計變更。設計修改會增加工作量，延緩工程進度。(3)勞動力的安排情況。要適當安排工人。(4)氣象條件。應時刻注意氣象條件，天氣不好，則安排室內施工，天氣晴朗時，加快室外施工進度。

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