2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第五章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益!　

　　統(tǒng)一融資條件

　　統(tǒng)一融資條件是將可比實例在非常規(guī)融資條件下的價格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價格。

　　融資條件：首付款比例、貸款利率、貸款期限等。

　　統(tǒng)一稅費負擔

　　在房地產(chǎn)交易中需要繳納稅費，其中賣方繳納的稅費，如增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅;買方繳納的稅費，如契稅、補繳出讓金;買賣雙方都應(yīng)繳納或各負擔一部分的稅費，如印花稅。

　　交易稅費正常負擔下的價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費。(該是誰的，就是誰的)

　　評估的估價對象價值或價格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價值或價格。

　　實際的房地產(chǎn)交易，存在稅費轉(zhuǎn)嫁。即本應(yīng)由賣方繳納的稅費，由買方繳納;本應(yīng)由買方繳納的稅費，由賣方繳納。

　　例如，增值稅、土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納;契稅、補繳出讓金本應(yīng)由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納;印花稅等本應(yīng)由買賣雙方各負擔一部分，卻協(xié)議由其中某一方全部負擔。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價格之外還有代收代辦收費。這些代收代辦收費也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。

　　統(tǒng)一稅費負擔，是將成交價格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定(沒有規(guī)定的，按照當?shù)亓晳T)，買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格。

　　調(diào)整的公式為：

　　正常負擔下的價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費=賣方實得金額

　　正常負擔下的價格+應(yīng)由買方繳納的稅費=買方實付金額

　　買方實付金額-賣方實得金額=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費

　　如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費是正常負擔下的價格的一定比率，即：

　　應(yīng)由賣方繳納的稅費=正常負擔下的價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率

　　應(yīng)由買方繳納的稅費=正常負擔下的價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率

　　則：

　　正常負擔下的價格=賣方實得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比例)

　　正常負擔下的價格=買方實付金額/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費比例)

　　記憶竅門：賣減，買加(有個非洲國家-牙買加)

　　記憶竅門：(不建議機械記憶公式)　轉(zhuǎn)嫁給誰，就站在誰的立場上進行分析

　　(1)轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，賣方實際得到的金額-幫買家繳納的稅費=正常成交價格

　　(2)轉(zhuǎn)嫁給買方的話，買方實際付出的金額+幫賣家繳納的稅費=正常成交價格