2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第七章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益!　　

　　房地產(chǎn)價格構(gòu)成—管理費用、銷售費用、投資利息

　　管理費用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，通常按土地成本與建設成本之和的一定比例來測算。

　　銷售費用，指預售或銷售房地產(chǎn)的必要支出。為便于投資利息的測算，分為銷售之前發(fā)生的費用和與銷售同時發(fā)生的費用。通常按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比例測算。

　　投資利息

　　房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息。只要形成了資金占用，就要計算利息。

　　土地成本、建設成本、管理費用和銷售費用(四項)，無論其是借貸資金還是自有資金都應計算利息。自有資金要考慮機會成本。

　　投資利息的計算(五方面)

　　(1)應計息項目(四項)：土地成本，建設成本，管理費用，銷售費用(注：銷售稅費一般不計利息。因為沒有資金占用時間)。

　　(2)計息周期，計算利息的單位時間，可以是年、半年、季、月。

　　(3)計息期——估算建設期(有些是一次性發(fā)生的，有些是建設期內(nèi)均勻發(fā)生的)。

　　(4)計息方式——單利和復利兩種方式。

　　P×(1+i1×n)=P×(1+i2)n

　　i1單利利率 F=P·(1+i1×n)

　　i2復利利率 F=P·(1+i2)n

　　例如，3年期存款的單利年利率應大于：[(1+5%)3-1]/3=5.25%

　　(5)利率——投資利息計算中一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。