2016年房地產(chǎn)估價師考試將在2016年10月15、16日進行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價理論與方法》科目的知識點，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

對房地產(chǎn)權益狀況的描述，一般先分為土地權益狀況和建筑物權益狀況兩大部分，然后分別說明各部分的狀況。

（一）土地權益狀況描述

對土地權益狀況的描述，主要說明下列方面：

（1）土地所有權狀況：說明是國有土地還是集體土地。對于集體土地，說明土地所有權由誰行使。例如，估價對象土地為農(nóng)民集體所有，由××村集體經(jīng)濟組織（××村民委員會、××村民小組、××鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織）代表集體行使所有權。

（2）土地使用權狀況：

①說明是建設用地使用權還是宅基地使用權、土地承包經(jīng)營權及其權利人。對于建設用地使用權，說明是劃撥國有建設用地使用權，還是出讓國有建設用地使用權、授權經(jīng)營國有建設用地使用權。對于出讓國有建設用地使用權，還要說明土地使用期限及起止日期、剩余期限、續(xù)期的有關規(guī)定或約定，到期后對收回的建筑物是否予以補償?shù)取?

②說明是單獨所有還是共有。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對于按份共有的，說明每個共有人享有的份額。

（3）土地使用管制情況：說明是建設用地還是農(nóng)用地、未利用地。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，主要說明規(guī)劃條件，包括：①土地用途；②容積率或建筑控制規(guī)模；③建筑高度；④建筑密度；⑤綠地率；⑥其他要求，例如配套建設保障性住房、公共服務設施等要求。

（4）土地利用現(xiàn)狀：說明土地上是否有房屋、林木等土地附著物。

（5）出租或占用情況：說明有無出租或占用情形。對于已出租的，還要說明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。

（6）他項權利設立情況：說明是否設立了地役權、抵押權等。

（7）其他特殊情況：說明①土地所有權或者土地使用權是否不明確或者歸屬有爭議。②土地取得手續(xù)是否不齊全。③是否為臨時用地或違法占地。為臨時用地的，批準期限是多長，是否已超過了批準期限。④是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未達到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。⑥是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財產(chǎn)。⑦是否有拖欠建設工程價款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。

（二）建筑物權益狀況描述

對建筑物權益狀況的描述，主要說明下列方面：

（1）房屋所有權狀況：

①說明房屋所有權人。

②說明房屋所有權是單獨所有還是共有、建筑物區(qū)分所有權，是完全產(chǎn)權還是部分產(chǎn)權。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對于按份共有的，說明每個共有人享有的份額。

（2）出租或占用情況：說明有無出租、占用情形。對于已出租的，說明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。

（3）他項權利設立情況：說明是否設立了抵押權、地役權等。

（4）其他特殊情況：說明①房屋所有權是否不明確或者歸屬有爭議。②房屋建設手續(xù)是否不齊全。③是否為臨時建筑或違法建筑。為臨時建筑的，批準的使用期限是多長，是否已超過批準的使用期限。④是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未達到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。⑥是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財產(chǎn)。⑦是否有拖欠建設工程價款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。

（5）其他。例如物業(yè)管理情況，包括物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務費標準、管理規(guī)約等。因為完善的物業(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價值的一個重要因素。