2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復(fù)習(xí)更有針對性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目的知識點(diǎn)，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的權(quán)利、利益和好處。

房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)，包括：

①擁有的房地產(chǎn)權(quán)利。——房屋所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)。

②該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。——設(shè)立了抵押權(quán)或租賃權(quán)、地役權(quán)的房屋所有權(quán)或建設(shè)用地使用權(quán)。

③該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。——對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制，相鄰關(guān)系、被人民法院查封從而其處分受到限制等。②和③要能區(qū)分

④額外的利益或好處。——屋（頂）蓋或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲取經(jīng)濟(jì)收入。

中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。

（1）房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利（四項(xiàng)權(quán)能）。

所有權(quán)形式有：單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。

——單獨(dú)所有，指房地產(chǎn)由一個單位或個人享有所有權(quán)。

——共有是指房地產(chǎn)由兩個以上單位或個人共同享有所有權(quán)。共有又有按份共有和共同共有。按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)（區(qū)分份額）；共同共有人對共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)（不區(qū)分份額）。

——建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（是一種復(fù)合性的權(quán)利，專有部分的所有權(quán)＋專有部分以外的共有部分的持份權(quán)＋因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)）。

【判斷題】房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。（ ）

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。建筑物區(qū)分所有權(quán)可以說是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)（該部分通常為單獨(dú)所有，但也可能為共有，這種共有是該專有部分的共有人之間的共有）、專有部分以外的共有部分的持份權(quán)（該部分為建筑物各專有部分的所有權(quán)人之間按份共有）和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。參見教材P50。

（2）建設(shè)用地使用權(quán)

建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

按照取得方式，建設(shè)用地使用權(quán)可分為：出讓、劃撥、租賃、作價(jià)出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營。

（3）宅基地使用權(quán)

宅基地使用權(quán)人（主要是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員才有的權(quán)利）依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施；

（4）土地承包經(jīng)營權(quán)

也是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員才能擁有的權(quán)利。

（5）地役權(quán)

地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為地役權(quán)人，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。

最典型的地役權(quán)是在他人的土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)具體稱為通行地役權(quán)。地役權(quán)還有排水地役權(quán)、眺望地役權(quán)等。

【例題】設(shè)立地役權(quán)通常會使（ ）。

A.供役地的價(jià)值下降

B.需役地的價(jià)值下降

C.供役地與需役地的價(jià)值都下降

D.供役地與需役地的價(jià)值都上升

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。上述房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為地役權(quán)人，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地，地役權(quán)使供役地的價(jià)值下降，需役地的價(jià)值上升。參見教材P51。

（6）抵押權(quán)

抵押權(quán)：債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

（7）租賃權(quán)

以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利。

例如，房屋承租人與出租人簽訂了一個租賃期限為10年的房屋租賃合同，承租人即取得了該房屋10年期限的租賃權(quán)。

上述房地產(chǎn)權(quán)利中，租賃權(quán)是債權(quán)，其余屬于物權(quán)。

（8）物權(quán)與債權(quán)

債權(quán)是債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人作為或者不作為。因此，債權(quán)被稱為“相對權(quán)”、“對人權(quán)”。

物權(quán)是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人，因此物權(quán)又被稱為“絕對權(quán)”、“對世權(quán)”。

在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)；有兩個以上物權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)先設(shè)立的物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。即“物權(quán)優(yōu)先”、“時(shí)間優(yōu)先”。

所有權(quán)是自物權(quán)，其他的是他物權(quán)。他物權(quán)中，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，其他的他物權(quán)是用益物權(quán)。

【例題】房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)：他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。（ ）

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)：他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。參見教材P52。

房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。例如一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等實(shí)物狀況的影響，又受產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及其是否完整等權(quán)益狀況的影響。比如該房屋是合法建筑還是違法建筑，或者其產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，價(jià)值就有很大的差異。兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，價(jià)值就可能有很大的不同；反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，價(jià)值也可能有很大的不同。