名義價格是表面上的價格，能直接觀察到。

實際價格一般直接觀察不到，需要在名義價格的基礎上進行計算或處理才能得到。

有多種含義的名義價格和實際價格

（1）未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格是實際價格。

（2）在買房贈送裝修、家具、汽車、車位等的情況下，總房價是名義價格，扣除這些贈品后的價格是實際價格。

（3）在交易當事人為了逃稅等而不實申報成交價格的情況下，申報的成交價格是名義價格，真實的成交價格是實際價格。

（4）買賣雙方因為約定稅費的承擔方式不同，也可能導致實際價格與名義價格的不符。

（5）在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格是名義價格。

在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格為實際價格。

【重點】名義價格與實際價格的換算

根據(jù)資金的時間價值的換算，將發(fā)生在不同時點的現(xiàn)金流折算到同一時點，即為實際價格。

一套建筑面積為100m2、單價為3000元/m2、總價30萬元的住宅，在買賣中的付款方式可能有下列幾種：

（1）要求在成交日期一次性付清。

（2）如果在成交日期一次性付清，則給予一定的折扣，如優(yōu)惠5%。

（3）以抵押貸款方式支付，如首期支付房價的30%（即9萬元），余款向銀行申請抵押貸款，貸款期限15年，貸款年利率8%，按月等額償還貸款本息。

（4）從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中支付10萬元，第三期于第一年年末支付10萬元。

（5）從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中支付10萬元，第三期于第一年年末支付10萬元。采取這種分期支付價款的，買方在支付第二期、第三期付款時，應按照支付第一期價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向賣方支付利息。

（6）約定在成交日期后的某個日期一次性付清，如約定于第一年年末一次性付清。

在上述第一、三、五種付款方式下，名義價格和實際價格相同，單價均為3000元/m2，總價均為30萬元。

在第二種情況下，名義單價為3000元/m2，名義總價為30萬元；實際單價為3000×（1－5%）＝2850（元/m2），實際總價為28.5萬元。

在第四種情況下：名義單價為3000元/m2，名義總價為30萬元；實際總價為10＋10/（1＋5%）0.5＋10/（1＋5%）＝29.28（萬元）（假定年折現(xiàn)率為5%），實際單價為2928元/m2。

在第六種情況下：名義單價為3000元/m2，名義總價為30萬元；實際總價為30÷（1＋5%）＝28.57（萬元）（假定年折現(xiàn)率為5%），實際單價為2857元/m2。

總結：打折，延期付款（延遲期內(nèi)不付利息）都會導致實際價格低于名義價格。

分期付款，延期付款（延遲期內(nèi)付利息）不管怎么安排還款方式，實際價格和名義價格都是一致的。