房估知識點：房地產價格與一般物品價格的異同

相同處是：①都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn)；②有波動，受供求因素的影響；③優(yōu)質高價，劣質低價。（了解）

區(qū)別：（熟悉）

（1）房地產價格與區(qū)位關系密切，房地產不可移動，其價格與區(qū)位密切相關。

（2）房地產價格實質上是房地產權益的價格，一般物品價格主要是物品本身的價格。

（3）房地產價格同時有買賣價格和租賃價格，一般物品價格主要是買賣價格。房地產同時存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。房地產同時有兩種價格：一是其本身有一個價格，經濟學上稱為源泉價格，即買賣價格，也稱為交換代價的價格，通常簡稱價格；二是使用其一定時間的價格，經濟學上稱為服務價格，即租賃價格，也稱為使用代價的租金，通常簡稱租金。

廣義的價格（包括買賣價格和租賃價格）和狹義的價格（僅指買賣價格）之分。

房地產的價格與租金的關系，類似于本金與利息的關系。相互之間可以互相換算。

如果需要求取價格（相當于本金），只要把握租金（相當于利息）與報酬率或資本化率（相當于利息率，通常簡稱利率），將租金資本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握價格和報酬率或資本化率，也可求得。具體的求取方法是收益法（該方法將在本書第七章詳細介紹）。

（4）房地產價格容易受交易者的個別情況的影響，一般物品價格不易受交易者的個別情況左右。一般的物品價格形成較客觀，不易受交易者的個別情況的左右。

房地產具有獨一無二的特性，且不能搬到同一處進行比較，要認識房地產，只有親自到實地查看。而且由于房地產價值量大，相似的房地產一般只有少數(shù)幾個買者和賣者，有的房地產甚至只有一個買者和一個賣者，所以，房地產價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別情況（如議價能力，賣方急需現(xiàn)金，買房的偏好、財力、感情沖動等）的影響。

（5）房地產價格形成的時間通常較長，一般物品價格形成的時間通常較短。一般物品因為同質的很多，相互之間可比性較強，且價值不很大，所以價格形成時間通常較短。房地產因為具有獨一無二的特性，相互之間可比性較差，加上價值較大，在非房地產市場過熱導致"搶購"的情況下，人們對房地產交易通常是很謹慎的，所以房地產交易價格一般難以在短期內達成。

【例題】房地產價格的特征主要包括（ ）。

A.房地產價格受建筑技術的影響很大

B.房地產價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響

C.房地產價格形成的時間通常較長

D.房地產價格實質上是房地產權益的價格

E.房地產價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是房地產價格與一般物品價格的異同。房地產價格的五個特征：（1）房地產價格與區(qū)位關系密切，一般物品價格與區(qū)位關系不大。（2）房地產價格實質上是房地產權益的價格，一般物品價格主要是物品本身的價格。（3）房地產價格同時有買賣價格和租賃價格，一般物品的價格主要是買賣價格。（4）房地產價格容易受交易者的個別情況影響，一般物品的價格不易受交易者的個別情況左右。（5）房地產價格形成的時間通常較長，一般物品的價格形成的時間通常較短。參見教材P84。

2017年房地產估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！