房估知識點：房地產(chǎn)抵押估價的相關(guān)技術(shù)規(guī)定

1.房地產(chǎn)抵押貸款前估價，應(yīng)包括下列內(nèi)容：

（1）評估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值；

（2）調(diào)查了解抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款；

（3）計算抵押房地產(chǎn)的抵押價值或抵押凈值；

（4）分析抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力并作出風(fēng)險提示。

2.抵押價值和抵押凈值估價應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不得高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，不得低估法定優(yōu)先受償款及預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金。

3.評估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價。

4.抵押房地產(chǎn)已出租的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）合同租金低于市場租金的，應(yīng)為出租人權(quán)益價值；

（2）合同租金高于市場租金的，應(yīng)為無租約限制價值。

5.抵押房地產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥方式取得的，應(yīng)選擇下列方式之一評估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值：

（1）直接評估在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值。

（2）先評估在出讓建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，再減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)改變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費用。

（3）當(dāng)估價中需要將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)假定為出讓建設(shè)用地使用權(quán)時，出讓建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限應(yīng)設(shè)定為自價值時點起計算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，但國家和抵押房地產(chǎn)所在地有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

6.由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)改變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費用，應(yīng)按抵押房地產(chǎn)所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算；抵押房地產(chǎn)所在地沒有規(guī)定的，可按同類房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。

7.抵押房地產(chǎn)為按份共有的，抵押價值或抵押凈值應(yīng)為抵押人在共有房地產(chǎn)中享有的份額的抵押價值或抵押凈值；為共同共有的，抵押價值或抵押凈值應(yīng)為共有房地產(chǎn)的抵押價值或抵押凈值。

8.抵押房地產(chǎn)為享受國家優(yōu)惠政策購買的，抵押價值或抵押凈值應(yīng)為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額的抵押價值或抵押凈值。

9.房地產(chǎn)抵押估價用于設(shè)立最高額抵押權(quán)，且最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在的債權(quán)經(jīng)當(dāng)事人同意轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，抵押價值或抵押凈值可不減去相應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價報告中說明并對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制。

10.在進(jìn)行續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價時，應(yīng)調(diào)查了解及在估價報告中說明抵押房地產(chǎn)狀況和房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生的變化，并應(yīng)根據(jù)已發(fā)生的變化情況進(jìn)行估價。對同一抵押權(quán)人的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價，抵押價值或抵押凈值可不減去續(xù)貸對應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價報告中說明并對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制。

11.房地產(chǎn)抵押貸款后重估，應(yīng)根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值或抵押凈值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵押價值或抵押凈值等進(jìn)行重新估價，并應(yīng)為抵押權(quán)人提供相關(guān)風(fēng)險提示。

12.重新估價大量相似的抵押房地產(chǎn)在同一價值時點的市場價格或市場價值、抵押價值、抵押凈值，可采用批量估價的方法。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！