房估知識(shí)點(diǎn)：估價(jià)方法適用性分析

1.估價(jià)方法適用性分析

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，通行的估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法）、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，在遵循估價(jià)原則的前提下，采用科學(xué)、合理的方法進(jìn)行估價(jià)測(cè)算。

上述方法的適用范圍如下：比較法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同種類(lèi)型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地；對(duì)于數(shù)量很少的房地產(chǎn)、很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)、可比性差的房地產(chǎn)，如特殊廠房、碼頭、機(jī)場(chǎng)、古建筑、學(xué)校、醫(yī)院、在建工程等，則難以采用比較法進(jìn)行估價(jià)。

收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法適用的估價(jià)對(duì)象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如住宅（特別是公寓）、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、汽車(chē)加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）、農(nóng)地等；對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公園、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法則一般不適用。

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的方法。重新購(gòu)建價(jià)格是指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。折舊是指各種原因造成的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的實(shí)際減損，其金額為估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差。

成本法適用的估價(jià)對(duì)象包括很少發(fā)生交易而限制了比較法的運(yùn)用，又沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如工廠、碼頭、機(jī)場(chǎng)以及公益、公用為目的的醫(yī)院、公園、軍隊(duì)營(yíng)房等房地產(chǎn)。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，包括可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房。

2.估價(jià)方法的選用

估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料，在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，待估物業(yè)用途為住宅，此類(lèi)物業(yè)在xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例較多，出租也較為普遍，估價(jià)對(duì)象周邊住宅的出售及出租案例較多，綜合以上分析為使估價(jià)結(jié)果更具科學(xué)性、準(zhǔn)確性、客觀性，本報(bào)告確定選用比較法和收益法進(jìn)行估價(jià)。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！