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知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)的特性之難以變現(xiàn)

難以變現(xiàn)也稱(chēng)為變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差。

變現(xiàn)能力是指在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。

凡是能夠隨時(shí)、迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒(méi)有損失或者損失較小的，稱(chēng)為變現(xiàn)能力強(qiáng)；反之，稱(chēng)為變現(xiàn)能力弱。

房地產(chǎn)由于具有價(jià)值量大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能脫手。例如，需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買(mǎi)者，討價(jià)還價(jià)的時(shí)間一般也較長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)與股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。

不同類(lèi)型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，變現(xiàn)能力會(huì)有所不同。

影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有（七項(xiàng)）：

①該宗房地產(chǎn)的通用性。

②該宗房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性。

③該宗房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。

④該宗房地產(chǎn)的價(jià)值大小。反比關(guān)系。

⑤該宗房地產(chǎn)的區(qū)位。

⑥該宗房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度。

⑦該類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。

【例題】關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說(shuō)法，正確的有（）。

A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱

B.大型商場(chǎng)通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱

C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱

D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱

E.房地產(chǎn)在賣(mài)方市場(chǎng)下通常比在買(mǎi)方市場(chǎng)下的變現(xiàn)能力弱

【答案】ABC

【解析】本題考查的是難以實(shí)現(xiàn)。不同類(lèi)型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，變現(xiàn)能力會(huì)有所不同。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：該房地產(chǎn)的通用性、該房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性、該房地產(chǎn)的價(jià)值大小、該房地產(chǎn)的區(qū)位、該房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度、該類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。選項(xiàng)A，該房地產(chǎn)的通用性，所謂通用性，即是否常見(jiàn)、是否被普遍使用。通常情況下，通用性越差的房地產(chǎn)，如用途越專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。例如，廠房一般比住宅的變現(xiàn)能力弱；廠房中，特殊廠房一般比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱；選項(xiàng)B，該房地產(chǎn)的價(jià)值大小，由于受支付能力的限制，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，常越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。例如，面積較大的住宅一般比面積較小的住宅變現(xiàn)能力弱，大型商場(chǎng)一般比小店鋪的變現(xiàn)能力弱；選項(xiàng)C，該房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度，通常情況下，開(kāi)發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程一般比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。

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