岳陽(yáng)市人民政府令第3號(hào)

　　《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)建設(shè)和管理的規(guī)定》已經(jīng)2003年6月20日市人民政府第6次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。

　　市 長(zhǎng)：羅碧升

二○○三年六月二十日

　　關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)建設(shè)和管理的規(guī)定

　　第一條 為全面提高住宅小區(qū)的建設(shè)質(zhì)量和管理水平，改善城市居民的居住環(huán)境，建設(shè)秀美的現(xiàn)代化城市，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制訂本規(guī)定。

　　第二條 確保住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)模。

　�。�1）堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的原則，住宅全面納入小區(qū)規(guī)劃建設(shè)。新建住宅小區(qū)（舊城改造中的住宅小區(qū)除外）應(yīng)當(dāng)達(dá)到一定的建設(shè)規(guī)模，原則上市區(qū)不少于8萬(wàn)平方米，縣城不少于5萬(wàn)平方米。住宅小區(qū)經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃后，鼓勵(lì)多家開(kāi)發(fā)企業(yè)共同開(kāi)發(fā)。對(duì)達(dá)到15萬(wàn)平方米以上的大型住宅小區(qū)，報(bào)建中市本級(jí)審批的收費(fèi)可給予適當(dāng)優(yōu)惠。

　　（2）住宅小區(qū)建設(shè)單位必須具有相適應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)和開(kāi)發(fā)實(shí)力，不得越級(jí)承接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

　�。�3）禁止黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位（包括公職人員、已享受房改的人員）組織職工新建福利住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。

　�。�4）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁擅自新建私人住宅，嚴(yán)禁無(wú)證開(kāi)發(fā)商品住房，嚴(yán)禁利用劃撥土地擅自進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁在集體土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　（5）房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的管理，會(huì)同有關(guān)部門(mén)嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格和對(duì)象，落實(shí)土地、稅費(fèi)等方面的優(yōu)惠政策。企業(yè)新建職工住宅小區(qū)納入全市住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)一管理，嚴(yán)禁借經(jīng)濟(jì)適用房之名從事商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第三條 嚴(yán)格住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

　�。�1）住宅小區(qū)建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范。

　�。�2）新建小區(qū)應(yīng)保證綠地面積達(dá)到規(guī)定要求，未達(dá)到規(guī)定面積的應(yīng)繳納異地綠化費(fèi)。

　�。�3）住宅建筑設(shè)計(jì)既要堅(jiān)持合理、實(shí)用、規(guī)范的原則，又要提高設(shè)計(jì)藝術(shù)，追求美觀精致。鼓勵(lì)建中、高層建筑，新建六層以下（含六層）的樓房，屋頂一律采取坡屋頂?shù)攘Ⅲw狀設(shè)計(jì)，外墻采用國(guó)家認(rèn)定的合格涂料，做到顏色與環(huán)境協(xié)調(diào)。房屋裝修不得擅自改變結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計(jì)。

　�。�4）住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)組織計(jì)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、建工、園林、公用事業(yè)、國(guó)土、環(huán)保、消防等部門(mén)會(huì)審，經(jīng)專家評(píng)審報(bào)批同意后，方可實(shí)施。經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不得擅自修改。確需修改規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的，由規(guī)劃行政主管部門(mén)組織重新評(píng)審。

　�。�5）住宅小區(qū)建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，搞好小學(xué)、幼托、上下水、供電、供氣、廣電、電信、消防、道路、路燈、環(huán)保、衛(wèi)生等公共基礎(chǔ)設(shè)施的配套，并做到基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)與住宅建設(shè)同步進(jìn)行，為社區(qū)和治安管理提供必要場(chǎng)所。完成配套建設(shè)的，免交配套費(fèi)。通過(guò)拍賣(mài)方式取得土地使用權(quán)的中高層建筑配套費(fèi)全免，其他行政性收費(fèi)減半收取，六層以下（含六層）配套費(fèi)減半收取。已建成的住宅小區(qū)配套建設(shè)未完成的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)建，未補(bǔ)建的，全額補(bǔ)交配套費(fèi)。

　�。�6）住宅小區(qū)各項(xiàng)建設(shè)工程合格率應(yīng)達(dá)到100%，優(yōu)良率達(dá)到30%以上。

　　住宅小區(qū)竣工后，由房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì)同建設(shè)、規(guī)劃、園林、建工、公用事業(yè)、消防、人防等部門(mén)對(duì)照經(jīng)評(píng)審的設(shè)計(jì)方案對(duì)小區(qū)建設(shè)進(jìn)行分期驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收。未經(jīng)分期驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收的，不得交付使用，房地產(chǎn)管理部門(mén)不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。

　　第四條 加強(qiáng)住宅小區(qū)建設(shè)管理。

　�。�1）住宅小區(qū)建設(shè)由房地產(chǎn)管理部門(mén)根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展需要及時(shí)提出開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃，經(jīng)計(jì)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、規(guī)劃、國(guó)土等部門(mén)共同審查后，報(bào)市政府審批。

　�。�2）住宅小區(qū)建設(shè)納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要將經(jīng)相關(guān)部門(mén)審查的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)在項(xiàng)目開(kāi)工前和建設(shè)過(guò)程中定期送房地產(chǎn)管理部門(mén)審查。房地產(chǎn)管理部門(mén)根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)的審批內(nèi)容全面監(jiān)督實(shí)施，各相關(guān)部門(mén)應(yīng)按照管理職能各負(fù)其責(zé)，相互配合，加強(qiáng)監(jiān)管。

　　（3）政府確定的住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目、單位定向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其它需要招投標(biāo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)（不包括工程建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理的招投標(biāo)），由房地產(chǎn)管理部門(mén)組織實(shí)施。未經(jīng)招投標(biāo)或進(jìn)場(chǎng)交易的，不得對(duì)外發(fā)包。

　　（4）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要建立質(zhì)量保證體系，依法辦理工程質(zhì)量監(jiān)理手續(xù)，委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的工程監(jiān)理單位監(jiān)理，并積極采用新技術(shù)、新工藝、新材料，確保住宅建設(shè)質(zhì)量。

　�。�5）住宅小區(qū)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。在轉(zhuǎn)讓行為實(shí)施前，轉(zhuǎn)讓雙方須持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)管理部門(mén)和規(guī)劃、土地管理部門(mén)審批。

　�。�6）預(yù)售商品房時(shí)，必須交清全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，完成預(yù)售商品房工程建設(shè)總投資的25%以上，已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，并取得房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》。交付使用時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)為購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。

　　第五條 強(qiáng)化住宅小區(qū)物業(yè)管理。

　�。�1）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位申報(bào)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審時(shí)必須附有物業(yè)管理方案，并在評(píng)審規(guī)劃設(shè)計(jì)方案同時(shí)進(jìn)行審定。未作好物業(yè)管理方案的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不予審批。

　�。�2）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在新建住宅小區(qū)預(yù)（銷）售前，須選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，并報(bào)市房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。否則，其房屋不得預(yù)（銷）售。

　�。�3）住宅小區(qū)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格，且物業(yè)管理方案已落實(shí)的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位方可移交業(yè)主委員會(huì)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，并按有關(guān)規(guī)定移交相關(guān)資產(chǎn)和資料。違者，由房地產(chǎn)管理部門(mén)依照《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行處罰。

　�。�4）住宅銷售時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，履行住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金代收代繳義務(wù)，確保售后維修管理，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

　　（5）物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)管理部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)管理部門(mén)按物業(yè)管理單位資質(zhì)等級(jí)和管理區(qū)的規(guī)模、服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行核定。物業(yè)管理單位應(yīng)公示收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。

　　（6）物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，未履行物業(yè)服務(wù)合同約定的職責(zé)義務(wù)，業(yè)主投訴多，服務(wù)質(zhì)量差的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)降低其資質(zhì)等級(jí)，情節(jié)嚴(yán)重的，注銷其資質(zhì)證書(shū)。