1、確定項目成本目標

　　在房地產投資決策階段，開發(fā)商實際上就要對所開發(fā)的房地產項目的市場定位、品質要求有一個初步的估計，并對項目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應在項目設計過程中予以體現。

　　房產既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應用價值工程管理，即在滿足工程結構、質量以及使用功能的前提下，爭取獲得最佳經濟效益。

　　在價值工程中，價值定義為：功能和實現這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：價值＝功能／成本。功能是一種產品所具有的特定職能和用途； 成本是從根據用戶所提出的功能要求進行研制、生產，到用戶使用所花費的全部成本。一般說來，提高產品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現建設項目最佳經濟效益。

　　目前房地產項目設計實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法，這有利于在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。房地產企業(yè)應在此基礎上對工程項目做進一步測算優(yōu)化，以確定項目的最終目標成本。一步降低開發(fā)成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。

　　2、項目目標成本的控制

　　項目成本目標確立后，如何有效控制成本是房地產項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產市場，房產的市場定位是相對穩(wěn)定的，因此對于項目成本控制尤為重要。在實施階段，我們特別需要在以下幾個主要方面做好成本控制工作。

　　2.１ 合理安排工程周期

　　項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個建設周期，科學合理地安排建設周期，可以使分解到各個單項的目標成本實施按時間節(jié)點進行有效控制。從工程施工準備開始，經施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項目的每一階段，如在工程準備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設計要求和施工規(guī)范施工，充分利用現有的資源，確保工程質量，減少施工成本支出，減少工程返工費。使工程成本自始至終處于有效控制之下。

　　同時，根據建設周期，施工進度，相應地安排各項配套工作的時間節(jié)點，使圍繞工程項目開展的各項工作有序進行。

　　2.２ 嚴格控制建安成本

　　嚴格控制建安成本，降低工程造價是房地產項目目標成本管理的又一重要內容。實際工作中，工程雖能按期保質完成，但工程成本超支嚴重，不能達到預期收益的情況時有發(fā)生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時，應聘實際工作中，在保證品質的前提下改進和優(yōu)化設計，進請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款要達到無所不包的地步，對可能發(fā)生的情況都要有提前的預計，以防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。要根據建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關規(guī)范，就施工中可能產生職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定，經法律形式確定下來，來確保雙方的按約履行。

　　成本管理部門要會同工程管理部門及監(jiān)理工程師對施工過程中出現的技術變更、施工變更進行分析，應盡可能減少變更，對于技術變更和施工變更，要先簽單（技術合同單，施工簽證單）后施工。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增減應及時審價，以避免無法核實的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議�？傊�，各職能部門要加強監(jiān)控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理。

　　聘請獨立的專業(yè)審價機構是個好辦法，該工作在項目實施之初就要及時介入，協(xié)助建設單位對項目施工的實際工程量，材料的選用價格及時跟蹤統(tǒng)計，特別是隱蔽工程的變更要及時審價，為工程項目最終審計和成本控制打下基礎。

　　２.３ 嚴格控制材料、設備價格

　　材料設備費在工程的建安造價中約占 ７０％，工程材料成本控制是項目開發(fā)過程的重要內容，對一些主要材料和設備一般采用甲方供應或限價的方式。房地產企業(yè)要建立價格信息網絡，及時準確地了解市場上最新的材料設備的價格信息。要注意各項材料、設備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經濟合理等。大宗材料設備訂貨，應貨比三家，也可采用招投標方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設備，由于產地檔次不同，價格會有差異，就是同樣品牌的設備由于銷售代理級別不同，價格也會有差異。要樹立成本意識，形成控制成本機制。

　　非甲供材料，可以采取限價的手段進行控制。成本管理部門和工程管理部門與監(jiān)理工程師應適當參與施工單位的材料訂貨，可以推薦相關廠家進行類比；同時要控制材料的采購價格、監(jiān)督材料的質量、在保證質量的前提下合理限價。

　　２.４ 合理安排建設資金

　　房地產企業(yè)必須合理籌措資金，保證項目開發(fā)，控制資金成本。房地產企業(yè)一般資產負債率都比較高，而較高的資產負債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產企業(yè)要拓寬融資渠道，就要根據投資期限的長短、企業(yè)資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。

　　對于同時投資于多個房地產開發(fā)項目的企業(yè)來講，由于投入資金較多，資金壓力也大，需要通過融資來保證多個項目的開發(fā)，又要避免過多占用資金造成資金成本過高。如果對每個項目開發(fā)過程的資金收支情況有一個很準確的預計，同時又對本企業(yè)的資金運作情況能有一個比較清晰了解，才能制定最佳資金計劃方案，把企業(yè)資金成本降低到最小。

　　例如，我們根據公司房產開發(fā)點多，資金緊缺的情況，對一項目開發(fā)在配備一定自有資金同時，采用信托融資方式解決前期購買土地資金，在取得“四證”后，再根據建設資金安排，向銀行逐步分期貸款支付建設資金和歸還前期向信托融資的借款，再用銷售回款歸還貸款資金和信托資金，取得了很好的效果。通過信托融資，可以有效規(guī)避“四證”不全無法取得銀行借款的問題，就可以解決前期投入資金的問題；還可以合理優(yōu)化資本結構，使其具有再融資能力；這樣就有效地規(guī)避了資產負債率高的問題。

　　3、合理利用稅收政策的籌劃

　　房地產開發(fā)企業(yè)應對全公司的稅務進行科學的綜合籌劃，有效降低稅收負擔。企業(yè)財務部門應針對每種稅收的特征，制定相應合理的避稅措施。

　　房地產開發(fā)項目稅金主要為：營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進征收。房產項目如果合理進行稅務籌劃，此三大稅應有較大避稅空間。

　　房地產開發(fā)項目主要利用稅收政策進行籌劃的方式有：合理分攤法；定價籌劃；收入籌劃；優(yōu)惠政策籌劃等。如能合理分攤費用，用足用活優(yōu)惠政策，則有不少籌劃空間。

　　由于稅法規(guī)定房地產開發(fā)項目取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和，可加計20％扣除，三項期間費用可在取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的10％之內扣除，普通住宅增值額未超過20％的情況下可以免征土地增值稅。因此，如果開發(fā)的項目涉及普通住宅和其他房地產開發(fā)，應考慮土地增值稅不分開計算與分開計算（前提是當地稅務是否允許），可得出不同的增值率來選擇應繳納的增值稅；也可以通過增加可扣除項目金額和降低房產銷售價格將普通住宅增值額盡可能地控制在不超過20％；期間三項費用開支盡量達到開發(fā)成本10％的上限等。

　　4、結語

　　房地產企業(yè)的目標成本管理是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監(jiān)督和分析，及時反饋成本信息。為企業(yè)營銷策略的制定和調整提供依據，就能使企業(yè)獲取更大的經濟效益。