上海市財(cái)政局 上海市國家稅務(wù)局 上海市地方稅務(wù)局
滬地稅征[2006]8號

區(qū)縣財(cái)政局、稅務(wù)局：

　　為進(jìn)一步規(guī)范本市房地產(chǎn)交易市場的稅收征收管理，促進(jìn)各類房產(chǎn)交易稅收政策落到實(shí)處，維護(hù)納稅人的合法權(quán)益，方便納稅人辦稅，現(xiàn)就房地產(chǎn)交易市場的稅收征收管理提出以下操作意見：

　　一、指導(dǎo)思想

　　以“財(cái)稅合署辦公，統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù)，齊全征管網(wǎng)絡(luò)，提高服務(wù)質(zhì)量”為宗旨，對在本市房地產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)權(quán)屬交易中涉及的契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等各類稅費(fèi)的征收，減少環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)從申報(bào)受理到征收開票的全過程服務(wù)。

　　二、窗口設(shè)置及工作職責(zé)

　�。ㄒ唬┰O(shè)置“一手房”契稅申報(bào)專窗，其工作職責(zé)：按照《中華人民共和國契稅暫行條例》及其他有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)受理“一手房”權(quán)屬交易過程中契稅等稅收的征收工作。

　　（二）設(shè)置“二手房”涉稅申報(bào)專窗，其工作職責(zé)：按照一窗受理、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和各司其職的原則，負(fù)責(zé)受理、審核、開具“二手房”交易中涉及的契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等各類稅費(fèi)的繳款憑證或完稅憑證；《上海市房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》、《個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅納稅保證金解繳單》、《稅務(wù)代保管資金專用收據(jù)》、《納稅保證金退還專用存折開戶通知書》等文書，以及個(gè)人所得稅納稅保證金退保等工作。

　�。ㄈ�）設(shè)置“二手房”票證領(lǐng)取專窗，其工作職責(zé)：負(fù)責(zé)對內(nèi)轉(zhuǎn)資料的復(fù)審，向申請人交付各類稅款繳款憑證或完稅憑證、《個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅納稅保證金解繳單》及空白《現(xiàn)金解款單》或《銀行進(jìn)賬單》（由納稅人填寫）并核對二者相關(guān)信息一致后加蓋指定開戶銀行的收款賬號、《上海市房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》、《稅務(wù)代保管資金專用收據(jù)》、《納稅保證金退還專用存折開戶通知書》等文書。

　�。ㄋ模┰O(shè)置綜合服務(wù)專窗，其工作職責(zé)：負(fù)責(zé)受理房地產(chǎn)交易過程中有關(guān)稅收征收與發(fā)票管理等問題的咨詢；對房產(chǎn)交易價(jià)格明顯低于市場價(jià)格又無正當(dāng)理由的，實(shí)施計(jì)稅價(jià)格的核定或委托評估工作。

　　三、操作流程

　�。ㄒ唬�“一手房”契稅征收操作流程

　　按原契稅征收的操作流程辦理。

　�。ǘ�）“二手房”涉稅申報(bào)專窗操作流程

　　1、申請

　　納稅人應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有稅收政策的規(guī)定，向征收機(jī)關(guān)的申報(bào)窗口填報(bào)營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅等各類稅費(fèi)的納稅申報(bào)表，同時(shí)遞交房產(chǎn)銷售合同原件及復(fù)印件一份（須經(jīng)交易中心服務(wù)臺對合同的有效性提出初審意見）、原購房發(fā)票原件及復(fù)印件一份、房地產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件一份、房屋交接書原件及復(fù)印件一份、買賣雙方身份證原件及復(fù)印件各一份、住房裝修費(fèi)用發(fā)票（原件和全部發(fā)票清單）、銀行貸款合同、銀行貸款利息結(jié)算清單（原件和復(fù)印件）、轉(zhuǎn)讓住房過程中實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用的憑證（原件和復(fù)印件），以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。[對納稅人申請辦理個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅納稅保證金繳退事宜的，具體按照《關(guān)于本市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓繳納個(gè)人所得稅納稅保證金繳退事項(xiàng)的通知》（滬地稅所二[2006]13號）辦理].

　　2、受理

　　（1）窗口受理人員審核申請人提交的資料是否齊全；

　�。�2）審核房產(chǎn)交易價(jià)格的合理性，對交易價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，告知申請人至綜合服務(wù)專窗進(jìn)行價(jià)格核定或?qū)嵤┰u估；

　�。�3）初步確認(rèn)是否應(yīng)當(dāng)征收相關(guān)稅費(fèi)，并在《上海市營業(yè)稅申報(bào)表》上簽署“買進(jìn)房產(chǎn)的時(shí)間和賣出房產(chǎn)的時(shí)間”，注明“全額征收營業(yè)稅”、“普通住房，免征營業(yè)稅”或“非普通住房，差額征收營業(yè)稅”等規(guī)范性初審意見；

　�。�4）在《個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅自行申報(bào)表》上，按現(xiàn)行政策要求，初步確認(rèn)計(jì)稅所得額，同時(shí)，提出個(gè)人所得稅的征免及征收方式等初審意見；

　�。�5）憑加蓋銀行收訖章戳的《個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅納稅保證金解繳單》和指定開戶銀行《現(xiàn)金解款單》（或《銀行進(jìn)賬單》）收據(jù)聯(lián)，換開《稅務(wù)代保管資金專用收據(jù)》；

　�。�6）對申請退還保證金的，按現(xiàn)行政策和要求提出退保初審意見；

　　（7）審核通過的，轉(zhuǎn)后臺開具各類憑證。

　　3、復(fù)核

　�。�1）后臺稅務(wù)征收人員對受理意見進(jìn)行復(fù)審，并按要求提出復(fù)審意見報(bào)窗口負(fù)責(zé)人審批；

　�。�2）按照審批意見，對按規(guī)定應(yīng)當(dāng)征收相關(guān)稅費(fèi)的，按規(guī)定開具營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等繳款憑證、《個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅納稅保證金解繳單》、《上海市房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》、《納稅保證金退還專用存折開戶通知書》等文書；對按規(guī)定不需納稅的直接開具《上海市房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》，并將開具的憑證和相關(guān)資料交契稅征收人員；

　�。�2）契稅征收人員按規(guī)定開具“契稅”繳款憑證；

　�。�3）各類憑證內(nèi)轉(zhuǎn)票證領(lǐng)取專窗。

　　4、審批

　　根據(jù)受理審核的初審和復(fù)審意見，按照現(xiàn)行稅收政策，作出房產(chǎn)交易過程中相關(guān)稅收征免的最終審批意見。

　�。ㄈ�）“二手房”票證領(lǐng)取專窗操作流程

　　負(fù)責(zé)對“二手房”交易中涉及的契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等各類稅費(fèi)的繳款憑證和《上海市房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》、《個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅納稅保證金解繳單》、《稅務(wù)代保管資金專用收據(jù)》、《納稅保證金退還專用存折開戶通知書》等文書開具的正確性進(jìn)行復(fù)審，并向交易中的賣方交付營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅費(fèi)的繳款憑證并督導(dǎo)其向交易大廳內(nèi)設(shè)立的銀行柜臺繳納稅款或保證金，憑繳款憑證回執(zhí)向交易中的買方交付契稅繳款憑證和《上海市房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》。

　　（四）綜合服務(wù)專窗操作流程

　　房地產(chǎn)交易雙方按規(guī)定繳納的契稅、營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等應(yīng)當(dāng)實(shí)行同一計(jì)稅價(jià)格，對交易價(jià)格明顯低于市場價(jià)格又無正當(dāng)理由的，可采取以下核定辦法：

　　1、按同類房產(chǎn)的市場價(jià)格核定其計(jì)稅價(jià)格；

　　2、通過具有資質(zhì)的房產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)實(shí)施專業(yè)評估，確定其計(jì)稅價(jià)格。

　　申請人對征收機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格有異議的，可提出書面申請，由具有資質(zhì)的房產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)實(shí)施專業(yè)評估。對評估價(jià)格高于或低于征收機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格的，征收機(jī)關(guān)應(yīng)按評估價(jià)格為計(jì)稅價(jià)格征收相關(guān)稅費(fèi)。對評估價(jià)格高于或等于征收機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格的，評估費(fèi)用由提出書面申請的當(dāng)事人負(fù)擔(dān)；對評估價(jià)格低于征收機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格的，評估費(fèi)用由征收機(jī)關(guān)支付。

　　四、檔案資料管理

　　各單位應(yīng)當(dāng)制定檔案資料管理辦法，明確責(zé)任，妥善保存納稅人提供的有關(guān)證明材料、納稅申報(bào)表等資料，建立戶籍檔案。同時(shí)，將《營業(yè)稅申報(bào)表》等各稅種的申報(bào)表及《上海市房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票（第三聯(lián)記賬聯(lián)）》、《個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅納稅保證金解繳單》、《稅務(wù)代保管資金專用收據(jù)》等按序裝訂成冊，以備查閱。

　　五、房地產(chǎn)交易市場稅收征收一般采取“即時(shí)受理、當(dāng)場辦結(jié)”方式，實(shí)現(xiàn)“一條龍”管理；當(dāng)稅款征收事宜較為復(fù)雜，需事后進(jìn)一步核實(shí)確認(rèn)相關(guān)稅金和費(fèi)用的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可先行受理，出具受理單和受理資料清單（樣張附后），并在15個(gè)工作日內(nèi)作出處理。

　　六、納稅人提供虛假資料，不如實(shí)反映情況，或者拒絕提供有關(guān)資料的；造成不繳或者少繳應(yīng)納稅款或者騙取稅款的，一經(jīng)查實(shí)，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定予以處理。

　　本操作意見于2006年8月1日。起執(zhí)行，市局原下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)本市房地產(chǎn)交易市場稅收征收管理的意見》（滬地稅征[2005]1號）同時(shí)廢止。各單位在執(zhí)行過程中如遇問題，請及時(shí)與市局聯(lián)系。

　　附件：稅務(wù)文書受理回執(zhí)（代領(lǐng)證通知）（略）

　　上海市財(cái)政局、上海市國家稅務(wù)局、上海市地方稅務(wù)局
　　二00六年八月二十九