房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行事關(guān)重大，而最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆也引發(fā)了有關(guān)房地產(chǎn)泡沫論的爭(zhēng)論，對(duì)其進(jìn)行深入分析并提出建議十分必要。誠(chéng)然要使處于泡沫中的人們認(rèn)識(shí)到事實(shí)是很困難的，當(dāng)然如果沒有泡沫則更好，在此僅作一些探討。

    近幾年，不少人士著文或發(fā)表意見分析房地產(chǎn)形勢(shì)。2001年底有人指出，我國(guó)當(dāng)年的房地產(chǎn)已經(jīng)與1993年一樣“過熱”，并預(yù)計(jì)2002年就要出現(xiàn)房地產(chǎn)的“冬天”。2002年至2003年7月，又有不少人分析房地產(chǎn)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)為問題嚴(yán)重。有人著文認(rèn)定，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)到了泡沫經(jīng)濟(jì)的“懸崖”邊沿。而同時(shí)也有很多學(xué)者反駁這種觀點(diǎn)，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)只是有一些結(jié)構(gòu)性過熱，并不會(huì)“崩盤”也不會(huì)影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)，尤其是各大房地產(chǎn)公司和建設(shè)部政策研究中心更是認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)前景良好，將持續(xù)走高。有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論已經(jīng)變得非常敏感。認(rèn)為存在泡沫和否認(rèn)存在泡沫雙方的觀點(diǎn)是如此的尖銳對(duì)立，以至于雙方誰也說不服誰，任何一方發(fā)表觀點(diǎn)之后，必然會(huì)遭到另一方強(qiáng)烈的反駁。

    雙方觀點(diǎn)比較

    一、認(rèn)為中國(guó)存在房地產(chǎn)泡沫的一方普遍的依據(jù)是：

    1）我國(guó)的房地產(chǎn)以25%以上的高發(fā)展速度持續(xù)增長(zhǎng)5年后，按照其固有周期必然調(diào)整，但由于以下因素這個(gè)調(diào)整周期延長(zhǎng)了：北京奧運(yùn)會(huì)造成的建設(shè)高潮，加入WTO和開放國(guó)內(nèi)市場(chǎng)刺激外商投資，人民幣升值預(yù)期刺激國(guó)際投機(jī)資本進(jìn)入，在以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲產(chǎn)生資本聚集效應(yīng)，國(guó)內(nèi)投機(jī)資本炒作房?jī)r(jià)，既得利益集團(tuán)有意維持泡沫等等，其惡果是維持時(shí)間越長(zhǎng)，泡沫越大，損失越大。

    2）房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過收入房?jī)r(jià)比。收入房?jī)r(jià)比的合理水平是5∶1，但上海、北京、廣州為8.7∶1、12.4∶1、10.1∶1，全國(guó)平均7.8∶1.

    3）把住宅作為投資品。保守估計(jì)20%以上的購(gòu)房者是出于投資或者投機(jī)。更大數(shù)量的居民購(gòu)買新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實(shí)這也是投資行為。最為典型的是溫州炒房團(tuán)，民間說法是其擁有的資金達(dá)1500億元。富裕的溫州人希望投資但苦于沒有合適的渠道，于是親朋好友幾十個(gè)人湊幾千萬資金一起砸在某個(gè)樓盤上，迅速抬高樓價(jià)再賣�？梢坏┓康禺a(chǎn)泡沫破裂房?jī)r(jià)開始下降，給這些投資行為帶來的損失就會(huì)一發(fā)不可收拾。

    4）房地產(chǎn)貸款超常增長(zhǎng)。我國(guó)80%的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行信貸。商業(yè)銀行參與了房地產(chǎn)開發(fā)全過程，承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)貸款額這幾年來成倍增長(zhǎng)。

    不少消費(fèi)者只認(rèn)首付比例低，對(duì)于自己未來收入的預(yù)期或者過于樂觀，或者沒有認(rèn)真考慮還款，于是購(gòu)置住房的面積不斷擴(kuò)大。如果系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，消費(fèi)者只能延期還貸，全部風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)移到銀行。    我國(guó)的現(xiàn)狀是儲(chǔ)蓄大于投資，銀行急于放款，特別愿意對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行車房信貸，但實(shí)際上如果系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，過剩商品房集中到銀行，銀行只能廉價(jià)拍賣。銀行最怕呆賬，我國(guó)商業(yè)銀行大約有25%的呆賬，經(jīng)過這次房地產(chǎn)泡沫洗劫，可能到40%.

    5）空置率的提高�？罩妹娣e比近3年竣工面積之和稱為空置率，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是10%，截至2004年4月末，我國(guó)空置一年以上的商品房面積為5529萬平方米，空置率為57.6%.

    6）炒賣地皮。不少地方在征地拆遷方面出現(xiàn)了對(duì)居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)野蠻非法的剝奪，這是權(quán)力資本化和權(quán)力承包最為野蠻的方式。由此產(chǎn)生的超額利潤(rùn)就是房地產(chǎn)泡沫的根源。之所以說房地產(chǎn)泡沫必定破滅，因?yàn)樽铋L(zhǎng)也就是維持到城市土地賣完，或者耕地不足以生產(chǎn)足夠的糧食的時(shí)候。實(shí)際上還維持不到那時(shí)候，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商已囤積的低價(jià)土地一旦集中投入，或者銀行一旦收緊信貸，就會(huì)擊穿泡沫。

    二、認(rèn)為中國(guó)不存在房地產(chǎn)泡沫的依據(jù)為：

    1）看房地產(chǎn)在GDP中的比重。目前國(guó)際上房地產(chǎn)創(chuàng)造的貢獻(xiàn)率占GDP的比重為8%～12%左右，而我國(guó)現(xiàn)在只有2%左右；2003年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資占固定資產(chǎn)比例是18.3%，而國(guó)際上這個(gè)數(shù)據(jù)在15%～20%之間；我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)銷率2003年為81%，如果把出租的房子也計(jì)算在內(nèi)，產(chǎn)銷率將達(dá)到90%以上，這個(gè)比例在國(guó)際上屬于較高水平。

    2）從空置率的角度來看，我國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱和泡沫的說法也是不成立的。國(guó)際上有3種通用的有關(guān)空置房屋率的計(jì)算方法，按照這三種方法計(jì)算我國(guó)房地產(chǎn)空置率分別為3.52%、9.16%、5.37%，都沒有達(dá)到15%的水平。

    3）有人看到房地產(chǎn)投資增速明顯加快，就擔(dān)憂市場(chǎng)消化能力，進(jìn)而懷疑泡沫將破裂。如果靜態(tài)地看，這或許是對(duì)的。但問題在于，他們沒有看到長(zhǎng)期的市場(chǎng)潛力。

    從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，可以肯定地說，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高潮還在后面。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們會(huì)進(jìn)一步改善住房條件。同時(shí)，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，城市化程度在30%-60%之間，房產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展期，而中國(guó)目前的城市化水平大約是36%，剛剛進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展時(shí)期。即使在未來一二十年，房地產(chǎn)以年均兩位數(shù)的增幅發(fā)展，可能還是擺脫不了總量不足的被動(dòng)局面。

    4）局部的結(jié)構(gòu)性過熱。中國(guó)的房產(chǎn)品檔次偏高，適合普通大眾的中低檔房比較少，局部地區(qū)價(jià)格偏高，但只屬于結(jié)構(gòu)性問題，不會(huì)對(duì)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生大的影響。

    三、最新進(jìn)展，政府部門介入。

    新一輪泡沫之爭(zhēng)的“導(dǎo)火索”是由摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠“點(diǎn)燃”的。謝國(guó)忠2004年9月纂文提出的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著巨大的泡沫，他的依據(jù)是，從全國(guó)范圍來看，房地產(chǎn)的價(jià)格是家庭可支配收入的10倍，在大城市甚至達(dá)到了12～15倍。這種說法立刻遭到了建設(shè)部政策研究中心的反駁，建設(shè)部政策研究中心在一篇報(bào)告中強(qiáng)調(diào)：目前中國(guó)房地產(chǎn)的真實(shí)現(xiàn)狀是"局部過熱，結(jié)構(gòu)有一些問題。"而目前房地產(chǎn)的需求仍然是真實(shí)需求。緊接著，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所易憲容等經(jīng)濟(jì)學(xué)家也加入了這場(chǎng)爭(zhēng)論。使這場(chǎng)爭(zhēng)論演化成了經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)商之間的爭(zhēng)論。是對(duì)前期觀點(diǎn)的進(jìn)一步深入討論。

    ■ 觀點(diǎn)交鋒一：“真實(shí)需求”到底有多真實(shí)？

    關(guān)于全國(guó)房地產(chǎn)需求，建設(shè)部報(bào)告指出，未來近20年，我國(guó)有大量的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房，城鎮(zhèn)居民人均住房面積也會(huì)有一個(gè)躍升，因此目前的住宅需求“仍然真實(shí)”。即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。

    而易憲容指出：“建設(shè)部的報(bào)告僅是把潛在需求看成是真實(shí)需求，其結(jié)論肯定是令人質(zhì)疑的�！币讘椚菡J(rèn)為，目前的社會(huì)需求中，究竟有多大比例屬于普通百姓的居住需求，這個(gè)問題必須澄清�！胺康禺a(chǎn)與一般商品不同，它既是耐用消費(fèi)品，也是投資品，衡量房地產(chǎn)需求不能簡(jiǎn)單地把消費(fèi)需求或投資需求分開來衡量，而是要把兩者結(jié)合起來，其依據(jù)是居民的可支配收入”。

    ■ 觀點(diǎn)交鋒二：靠社會(huì)預(yù)期定房?jī)r(jià)合理嗎？

    對(duì)于國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)猛漲，建設(shè)部的報(bào)告認(rèn)為，社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。目前CPI（消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）強(qiáng)勁上漲，說明當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲并非孤立。“老百姓對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期推動(dòng)了他們當(dāng)下購(gòu)物的行動(dòng)”。

    但易憲容認(rèn)為，這種看法是實(shí)體商品的虛擬化，“讓人們仿佛又看到了美國(guó)納斯達(dá)克股市吹起的泡沫”。在美國(guó)納斯達(dá)克的股市泡沫破滅之前，上市公司的價(jià)格主要看該公司預(yù)期的投資價(jià)值，結(jié)果是納斯達(dá)克股市的泡沫很快就吹大與破裂�！叭绻麌�(guó)內(nèi)房地產(chǎn)也要步納斯達(dá)克股市后塵，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的吹大與破裂也不遠(yuǎn)了”。

    ■ 觀點(diǎn)交鋒三：空置率下降一定就安全？

    建設(shè)部的報(bào)告指出，從動(dòng)態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢(shì)，這說明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化。

    尹中立研究員指出，空置率下降并不能說明房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有泡沫。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)周期波動(dòng)的特征，周期分為蕭條、復(fù)蘇、繁榮和衰退四個(gè)階段。最值得警惕的是第三個(gè)階段，這是房地產(chǎn)泡沫形成的階段，市場(chǎng)景氣度很高，人們對(duì)前景充滿盲目的樂觀，但此時(shí)的市場(chǎng)形勢(shì)隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，非常容易遭受損失。而在這個(gè)階段，房屋的空置率恰恰是下降的。

    ■ 觀點(diǎn)交鋒四：“供需兩旺”是否該鼓掌？

    建設(shè)部報(bào)告列舉了大量房地產(chǎn)市場(chǎng)“供需兩旺”的數(shù)據(jù)。而在對(duì)上海調(diào)研中，尹中立發(fā)現(xiàn)存在一個(gè)悖論：住房市場(chǎng)需求大于供給，而普通市民收入水平又無法承受如此高的房?jī)r(jià)。

    尹中立認(rèn)為，供需兩旺的背后，“隱含著相當(dāng)大的‘危機(jī)’”�！吧虾７�?jī)r(jià)遠(yuǎn)超普通市民的收入承受能力，房?jī)r(jià)收入比超過了14倍。一般來說，平均房?jī)r(jià)與平均家庭收入的比率在5左右比較合理，即使是1997年房地產(chǎn)泡沫破裂前的香港，房?jī)r(jià)收入比也只有11倍”。

    ■ 觀點(diǎn)交鋒五：局部過熱不等于泡沫？

    建設(shè)部報(bào)告認(rèn)為，城市房地產(chǎn)過熱只是局部的，并不存在房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的問題。

    而易憲容認(rèn)為，就房地產(chǎn)泡沫的定義而言，它本來就只能集中在一個(gè)或幾個(gè)城市，本來就沒有全國(guó)都出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的可能�！皩�(duì)于房?jī)r(jià)來說，它永遠(yuǎn)只能是地點(diǎn)，地點(diǎn)，還是地點(diǎn)。也就是說，房地產(chǎn)泡沫只有是集中到一個(gè)或幾個(gè)城市，如果說，在中國(guó)大城市出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，還要用拿小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)價(jià)格來比較嗎？”。

    提出新的分析角度

    首先來定義以下什么是房地產(chǎn)泡沫。傳統(tǒng)意義上認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是指房?jī)r(jià)高漲，房產(chǎn)投資過熱導(dǎo)致產(chǎn)品過剩市場(chǎng)沒有需求，產(chǎn)生一種虛假的繁榮，其顯著表現(xiàn)就是空置率變高。但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況有所不同，房產(chǎn)品供銷兩旺大多數(shù)都囤積在投資者手上，因此應(yīng)用一種新的指標(biāo)來衡量——“空關(guān)率”，即投資者買房后空關(guān)著門的比率，與空置率沒有本質(zhì)區(qū)別，只是風(fēng)險(xiǎn)從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)嫁到了投資者手上。

    1）為什么空關(guān)率會(huì)高漲？最近幾年開發(fā)商造出來的房子能夠迅速和源源不斷地被投資客“買去買去再買去”，這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲太快了，市場(chǎng)太“繁榮”了，前景太“美妙”了�！百I進(jìn)房子就能升值”、“早買早賺、晚買晚賺、不買不賺”是造成大量“空關(guān)”現(xiàn)象的根本原因。投資客看到了價(jià)格迅速上升中的極大的賺錢機(jī)會(huì)，很多人一次買進(jìn)賣出所賺的錢超過一輩子省吃儉用積累的錢。馬克思說過，當(dāng)利潤(rùn)率達(dá)到百分之百，殺頭上絞架也沒有人害怕了。正是在這種情況下，開發(fā)商脫手投資客接手，“空置率”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱贞P(guān)率”。投資客在開發(fā)商刨去第一桶金后，心甘情愿“接盤接盤再接盤”，承擔(dān)巨大的資金壓力和維護(hù)成本以及可能的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，讓房子“空關(guān)空關(guān)再空關(guān)”，根本原因是希望自己掘到第二桶金。

    2）為什么房?jī)r(jià)會(huì)不斷的漲呢？房地產(chǎn)開發(fā)商普遍把房?jī)r(jià)上漲的因素歸結(jié)為土地價(jià)格的上漲，歸結(jié)為“8.31”土地大限之后土地供應(yīng)量的減少。某房地產(chǎn)企業(yè)副總經(jīng)理介紹，土地價(jià)格上漲應(yīng)該是房?jī)r(jià)上升的最主要因素，目前房地產(chǎn)開發(fā)的過程中土地成本大約占40%；建筑安裝和各種稅費(fèi)成本約占50%；開發(fā)商的利潤(rùn)僅占10%.

    但地價(jià)上漲只是房?jī)r(jià)上漲的因素之一，目前的房?jī)r(jià)仍然是由房地產(chǎn)商主導(dǎo)的價(jià)格，房地產(chǎn)商是不可能把真實(shí)的地價(jià)成本和房屋售價(jià)的情況拿給購(gòu)房者看的。房?jī)r(jià)上漲的主要原因是由于當(dāng)前住房信貸利率水平偏低，消費(fèi)者忽視了未來利率上升和失業(yè)等風(fēng)險(xiǎn)，透支未來，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求盲目擴(kuò)大。

    中國(guó)人民銀行公布的《2004年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中專門提到了：2004年前三季度，土地交易價(jià)格、房屋銷售價(jià)格、房屋租賃價(jià)格同比分別上漲11.6%、9.9%和2.1%.從這一系列數(shù)據(jù)中可以看出來土地交易價(jià)格上漲的幅度超過了房屋銷售價(jià)格的漲幅。然而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的一組數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)商品房銷售價(jià)格上漲了11.6%，商品房銷售量增長(zhǎng)了40.9%，表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊漲的特點(diǎn)，這種特點(diǎn)使房地產(chǎn)價(jià)格的上漲不能簡(jiǎn)單的歸結(jié)為土地價(jià)格、原材料價(jià)格等供應(yīng)成本的上漲，不少人都把這種由于需求拉動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)看成是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)的依據(jù)。

    需求導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，但還必須分析這些需求是否是有效需求才能確定房地產(chǎn)市場(chǎng)是否不存在泡沫。房地產(chǎn)是特殊商品，它除了可以滿足人們居住的需要之外，還可以成為投資品。對(duì)于投資品而言，預(yù)期價(jià)格上漲則需求增加，預(yù)期價(jià)格下跌則需求減少，其價(jià)格波動(dòng)規(guī)律是“追漲殺跌”，類似于證券市場(chǎng)的走勢(shì)。如果投資性購(gòu)房比例過高，將來的某個(gè)時(shí)候，現(xiàn)在的購(gòu)房“需求”會(huì)成為未來的住房“供給”。這種反轉(zhuǎn)必然會(huì)導(dǎo)致泡沫破裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格跳水。

    3）為什么需求會(huì)如此旺盛？

    由于中國(guó)持續(xù)幾年的利率下調(diào)，形成了實(shí)際上的負(fù)利率，股市十分低迷，大眾缺乏有效的投資渠道，民間資本紛紛投入新開辟不久的房地產(chǎn)市場(chǎng)，既是住房需求也是投資需求，并且由于中國(guó)人特有的建房情節(jié)，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該會(huì)高于國(guó)際水平。同時(shí)美元的貶值使得人們對(duì)人民幣的升值期望較高，國(guó)際熱錢投入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是上海。

    但現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)有問題，高檔房產(chǎn)居多，針對(duì)大眾的中低檔房產(chǎn)幾乎沒有，所以真正有效的居住需求可以說很小，尤其是一些二線城市，本身的消費(fèi)能力不高，普通民眾并沒有能力購(gòu)買，由于對(duì)預(yù)期收入的期望不高，連貸款也不愿意，潛伏著較大風(fēng)險(xiǎn)。

    4）政府與房產(chǎn)商聯(lián)合抬高房?jī)r(jià)

    各級(jí)地方政府憑借土地價(jià)格、銀行信貸、優(yōu)惠政策三個(gè)工具直接或間接地掌控著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給、價(jià)格與市場(chǎng)。土地價(jià)格是房地產(chǎn)商與各級(jí)政府之間談判、交易的結(jié)果；銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)與各級(jí)政府發(fā)改委的批示息息相關(guān)；而優(yōu)惠政策，則主要體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房。政府批地賣地、供應(yīng)銀行資金以及開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，三者之間可能存在著內(nèi)在聯(lián)系。

    危房改造之后，舊城區(qū)成片的開發(fā)、改造或拆遷，政府唱了主角。有學(xué)者指出，理工科出身的官員們懷有“工程”情結(jié)，修廣場(chǎng)蓋大樓，以“工程”作秀，為自己抹粉。政府與居民協(xié)商的本質(zhì)就是一場(chǎng)交易，但沒有全面地考慮到弱勢(shì)群體的利益。應(yīng)該說，在既有的條件下爭(zhēng)取個(gè)人利益最大化是每一個(gè)居民的真實(shí)想法，涉及到切身利益，誰也無法脫俗，他們會(huì)將一切可以導(dǎo)致收入的因素算作資產(chǎn)。的確，在拆遷安置上，實(shí)物安置工作量大，要落實(shí)房源，要與房地產(chǎn)商談判，但只要政府出面，房地產(chǎn)商也不敢獅子大開口；貨幣安置表面上省事，實(shí)質(zhì)上因?yàn)榻灰椎牟黄降热菀资姑�盾尖銳。既然房產(chǎn)市場(chǎng)在形成之初就體現(xiàn)了不平等，要調(diào)節(jié)這些矛盾，地方政府就不能推委而應(yīng)該負(fù)起責(zé)任，不該袖手旁觀，任由矛盾激化。

    對(duì)比分析日本房地產(chǎn)泡沫成因

    由20世紀(jì)80年代中后期開始的日本房地產(chǎn)泡沫在90年代初最終破滅，這次泡沫經(jīng)濟(jì)影響范圍廣，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，給日本國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成了災(zāi)難性的后果。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本大城市中各類物業(yè)的價(jià)格平均下降了50％，特別在東京銀座地區(qū)，商業(yè)性房地產(chǎn)包括寫字樓和商鋪及其用地的平均價(jià)格僅為1990年泡沫高峰時(shí)的25％，低于1983年的水平；而住房及其用地的平均價(jià)格是1990年的40％，接近1983年的水平。從日本住房抵押貸款的利率來看，1990年大約為9％，而現(xiàn)行利率不過2％，在通常情況下，利率的下調(diào)會(huì)促使房?jī)r(jià)的升高，而相反的結(jié)果更可見泡沫經(jīng)濟(jì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的負(fù)面影響之深。日本這次大規(guī)模房地產(chǎn)泡沫是多種因素共同作用的結(jié)果，它的形成既受國(guó)際經(jīng)濟(jì)條件變化的影響，還受其國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、金融體制改革和稅賦制度等方面的作用。下面就重點(diǎn)從這些宏觀因素來分析日本房地產(chǎn)泡沫的成因。

    1）長(zhǎng)期低貼現(xiàn)率的作用

    地價(jià)的大起大落是房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)形式，而導(dǎo)致地價(jià)暴漲的直接原因就是長(zhǎng)期低貼現(xiàn)率。1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂之后，日本銀行下調(diào)了貼現(xiàn)率，設(shè)法平抑日元對(duì)美元的升值，以擴(kuò)大和提高本國(guó)的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，結(jié)果低利率刺激了房地產(chǎn)和股市造成泡沫經(jīng)濟(jì)。在金融市場(chǎng)上，中央銀行貼現(xiàn)率是市場(chǎng)利率的核心，市場(chǎng)利率一般跟隨中央銀行貼現(xiàn)率變動(dòng)，進(jìn)而影響銀行貸款規(guī)模及貨幣供應(yīng)量的變化。1985年9月后日本國(guó)內(nèi)的貨幣供應(yīng)量呈不斷擴(kuò)張的趨勢(shì)。1987年2月日本中央銀行下調(diào)貼現(xiàn)率后，貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率超過10％，已超過了實(shí)際經(jīng)濟(jì)需求。從而有一部分貨幣供應(yīng)量游離于實(shí)體經(jīng)濟(jì)之外，成為房地產(chǎn)和股票投資的資金來源，間接導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格上漲。

    2）大量信貸資金投資于土地資產(chǎn)

    1973年的石油危機(jī)使日本經(jīng)濟(jì)陷入蕭條之中。為了克服蕭條，日本政府建設(shè)了大量公共事業(yè)以刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)。而經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致稅收不足，財(cái)政出現(xiàn)大幅度赤字。為了彌補(bǔ)赤字，從1975年起，日本每年都要發(fā)行大量國(guó)債，國(guó)債大量增加造成債券市場(chǎng)的急速發(fā)展。由于債券流通市場(chǎng)的利率是自由利率，高于受管制的銀行利率，因此銀行等金融機(jī)構(gòu)如果能適當(dāng)?shù)乩�用自由市�?chǎng)利率的商品，就將能夠增加收益。為了在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的金融市場(chǎng)上占據(jù)一定份額，而且由于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格一直攀升，房地產(chǎn)和建筑公司等開發(fā)機(jī)構(gòu)正需要大量資金進(jìn)行土地投機(jī)，銀行使毫無節(jié)制地發(fā)放抵押貸款，大量向土地投機(jī)融資。這樣一來，引發(fā)了土地投機(jī)的熱潮，造成銀行的土地抵押貸款額急劇膨脹。

    3）大量企業(yè)資金參與土地投機(jī)

    戰(zhàn)后一段時(shí)間，由于日本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，企業(yè)長(zhǎng)期缺乏資金，其生產(chǎn)發(fā)展主要依賴銀行的貸款，而1973年石油危機(jī)之后，企業(yè)自有資金的比率迅速提高。進(jìn)入80年代后，這一比率基本維持在80％左右。出現(xiàn)這種情況的主要原因是石油危機(jī)以后，日本經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)時(shí)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期，投資率下降，而且通過高速增長(zhǎng)時(shí)期的積累，企業(yè)自身擁有的資金量大為增加，對(duì)銀行的依賴程度降低。與此同時(shí)，日本銀行多次降低貼現(xiàn)率，致使有價(jià)證券的價(jià)格上升，股票和債券的籌資成本低于銀行貸款，這便促使企業(yè)積極尋求低成本的籌資渠道來籌集資金。由于當(dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降，企業(yè)實(shí)物投資積極性不高，因而很多企業(yè)就把這些資金運(yùn)用于土地資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的投機(jī)上，從中獲取巨額利潤(rùn)，企業(yè)的這種投機(jī)活動(dòng)大大推動(dòng)了地價(jià)的上漲。

    4）落后的土地政策和稅制促進(jìn)了房地產(chǎn)泡沫的膨脹

    日本長(zhǎng)期以來實(shí)行的土地政策缺乏調(diào)整，政策上的滯后性在一定程度上造成了土地的資產(chǎn)功能過強(qiáng)，從而促成房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。1941年日本對(duì)有關(guān)土地和房屋出租的法律進(jìn)行了修改，明確規(guī)定：出租者不得通過終止租約或不與承租者續(xù)約或大幅度提高租金來驅(qū)逐承租者。這種對(duì)租地權(quán)的過分保護(hù)抑制了出租地的供給，使得地價(jià)上漲。另外，日本土地稅制上的偏差使土地資產(chǎn)的投機(jī)性進(jìn)一步加大。

    結(jié)論與對(duì)策

    中國(guó)房地產(chǎn)的空關(guān)率高是不爭(zhēng)得事實(shí)，而隨著央行的加息，美元結(jié)束短期的弱勢(shì)，不管是民間資本還是國(guó)際資本都有可能在某一時(shí)刻撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)信貸中的不良資產(chǎn)急劇膨脹，形成惡性循環(huán)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)最大的就是銀行，中國(guó)的房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫，并且到了“爆炸邊緣”，在目前各類房地產(chǎn)貸款余額可能超過2萬億元的情況下，哪怕其中只有百分之一的不良貸款，也足以令這些商業(yè)銀行不堪重負(fù)，并進(jìn)而危及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。我們知道，10年前的宏觀調(diào)控同樣是由房地產(chǎn)熱（泡沫）引起，并導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的急劇下挫，而10年過去，銀行沉淀于積壓房地產(chǎn)的巨額不良貸款又收回了多少？值得提醒的是，10年前房地產(chǎn)貸款余額尚不及目前的十分之一。易憲容說，房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)、挾持著各地方經(jīng)濟(jì)，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)崩盤，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)。盡管2003年央行出臺(tái)了住房信貸的121文件，但是回天乏力。受單位利益的驅(qū)使，銀行也期望好的貸款項(xiàng)目，但望眼欲穿惟有房地產(chǎn)，所以私下難免推波助瀾。央行提高銀行存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，究竟影響會(huì)有多大，無人可知。這與1990年代初日本房地產(chǎn)泡沫破滅前夕的態(tài)勢(shì)極其類似。

    這是一個(gè)危言聳聽的推論：房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展，將使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)陷入遠(yuǎn)比10年前嚴(yán)重的危機(jī)之中。

    假如認(rèn)定房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫，甚至接近“爆炸邊緣”，那么，就必須毫不猶豫地打壓房地產(chǎn)，迫使其著陸，“軟著陸”不行，“硬著陸”也要，越快越好�？刹捎玫囊恍�對(duì)策有：

    1）加大金融監(jiān)管力度

    目前，我國(guó)還沒有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)�；虮ＷC機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。金融體制不健全的情況下，如果金融部門過度解除金融管制，很容易造成大量信貸資金流入非生產(chǎn)性部門而引發(fā)泡沫。中央銀行在《2002年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中首次就防止房地產(chǎn)泡沫向市場(chǎng)發(fā)出警告，在肯定了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的同時(shí)，也提醒要特別關(guān)注金融機(jī)構(gòu)貸款的集中度問題，防止信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè)，以免金融風(fēng)險(xiǎn)過度集中。

    2）加強(qiáng)對(duì)地價(jià)的監(jiān)測(cè)與調(diào)控

    當(dāng)前我國(guó)地價(jià)的市場(chǎng)化程度不理想，主要問題是協(xié)議出讓土地隨意定價(jià)，偏離了地價(jià)的實(shí)際價(jià)值，從而影響整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的地價(jià)秩序。出讓地價(jià)與轉(zhuǎn)讓地價(jià)、評(píng)估地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)相差很大。國(guó)家應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)土地價(jià)格的宏觀管理，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行及時(shí)地統(tǒng)計(jì)和公布，以保證市場(chǎng)信息的公開性，這樣可以杜絕土地市場(chǎng)的“黑箱操作”和“地下交易”。各地可以建立該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)及其公示制度，作為合理地價(jià)的參考；并定期編制并發(fā)布各類地價(jià)指數(shù)，以作監(jiān)測(cè)。

    3）盡快完善土地稅制

    我國(guó)需要依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作過程和市場(chǎng)行為設(shè)定稅種，盡快建立合理的土地稅收體系，全面發(fā)揮土地稅制的調(diào)節(jié)作用。在稅制建設(shè)中，不僅要從保障財(cái)政收入角度來完善，而且還要從土地資源配置全過程，即從占有、使用、轉(zhuǎn)移、收益等各個(gè)環(huán)節(jié)來建立和完善土地稅制，以達(dá)到充分發(fā)揮土地稅收對(duì)土地資源合理使用的調(diào)節(jié)作用。

    政府應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)測(cè)購(gòu)地者的投資開發(fā)進(jìn)度，對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)未進(jìn)行開發(fā)或故意拖延開發(fā)進(jìn)度的單位或個(gè)人征收賦稅，例如空地稅、土地保有稅等；同時(shí)強(qiáng)化土地增值稅，對(duì)一定時(shí)期內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓的土地交易中的增值部分應(yīng)從嚴(yán)征稅。除了征收土地增值稅外，還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制土地轉(zhuǎn)手頻率。值得一提的是，當(dāng)前有業(yè)內(nèi)人士提出通過征收土地財(cái)產(chǎn)稅來抑制房地產(chǎn)過熱，這也不失為一個(gè)有效的辦法。

    4）規(guī)范政府市場(chǎng)主體行為

    規(guī)范政府市場(chǎng)主體行為主要是規(guī)范土地出讓行為，加強(qiáng)其市場(chǎng)管理者的地位和管理措施。政府對(duì)劃撥土地使用權(quán)的交易應(yīng)做出嚴(yán)格限制與動(dòng)態(tài)監(jiān)控，以減少多次加價(jià)轉(zhuǎn)手的機(jī)會(huì)；土地出讓應(yīng)采用土地招標(biāo)、拍賣，嚴(yán)格限制以協(xié)議方式出讓用地范圍；另外為了防止低價(jià)協(xié)議出讓土地，可以制定詳細(xì)、規(guī)范、可操作性強(qiáng)的協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

    加強(qiáng)市場(chǎng)管理主要是建立土地儲(chǔ)備制度，政府可以根據(jù)土地市場(chǎng)行情適時(shí)收購(gòu)或供應(yīng)土地，調(diào)配土地市場(chǎng)的可用資源，以穩(wěn)定土地價(jià)格。通過國(guó)家有關(guān)部門近期密集發(fā)布的一系列通知及意見，可以清楚地看到，有關(guān)部門正在采取措施規(guī)范政府市場(chǎng)主體行為，抑制房?jī)r(jià)的不合理上漲。在2002年9月初，國(guó)土資源部和監(jiān)察部就聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》，指出由于各地的國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作進(jìn)展不平衡，致使國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度沒有落實(shí)到位，導(dǎo)致一些大城市地價(jià)偏高，《通知》要求各地嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓，這樣便有助于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的非市場(chǎng)化行為。

    誠(chéng)然，1990年代初的第一波房地產(chǎn)熱潮所鼓噪起來的泡沫在銀行信貸斷然釜底抽薪之時(shí)嘩然幻滅，留下的爛尾樓卻一直矗立在人們的記憶深處觸目驚心，至今仍在忙著收拾。而眼下的第二波熱潮時(shí)隔十年左右又輪回在偶然與必然之間。在情理之中與意料之外，一切總是難以預(yù)測(cè)，學(xué)者們七嘴八舌莫衷一是，似乎面對(duì)一種玄機(jī)誰都可以理喻，卻無由言說。正所謂居安思危，防患于未然，只要我們能夠充分認(rèn)識(shí)發(fā)展過程中潛在的危機(jī)，及時(shí)治理不良現(xiàn)象，并盡快完善相關(guān)的法律法規(guī)和稅制政策，可為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明前進(jìn)的道路。

鄭海斯