第一章 總則

　　第一條為加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本省城市規(guī)劃區(qū)內房地產開發(fā)單位綜合開發(fā)，配套建設的住宅區(qū)。

　　本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內各類房屋及其相配套的公有設施、設備和公共場地。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內住宅房屋和非住宅房屋的所有所有權人。

　　第三條住宅區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務相結合的原則。

　　第四條省建設行政主管部門主管本省城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，縣級以上城市人民政府房地產管理部門（以下稱物業(yè)管理主管部門）主管本地區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

　　市政、環(huán)衛(wèi)、遠見劃、交通、公安、工商、物價等行政主管部門和住宅區(qū)所在地街道辦事處根據各自職責，共同做好城市住宅區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督與指導工作。

　　第二章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第五條住宅區(qū)交付使用后，入住率達到50％以上時，所在地物業(yè)管理主管部門應會同住宅區(qū)所在地街道辦事處、房地產開發(fā)單位召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。

　　第六條業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。業(yè)主大會必須有持有過半數以上投票權的業(yè)主出席舉行。

　　業(yè)主出席業(yè)主大會，實行住宅房屋一戶一投票權。非住宅房屋，每100平方米的建筑面積有一投票權；100平方米以下有房屋所有權證的，每證有一投票權。

　　第七條業(yè)主大會每年至少召開一次，由業(yè)主委員會按照本辦法規(guī)定負責召集。召集業(yè)主大會，業(yè)主委員會應負責在會議召開7日前將會議審議的事項通知各業(yè)主。

　　經持有10％以上投票權地業(yè)主提議，業(yè)主委員會應在接到該項提議后14日內就其提議的事項召開業(yè)主大會。

　　第八條業(yè)主大會行使下列職權：

　�。ㄒ唬�決定或者批準住宅區(qū)內關于業(yè)主利益的重大事項；

　�。ǘ�）批準或者修改業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）選舉或者罷免業(yè)主委員會的組成人員；

　　（四）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告。

　　（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。

　　（六）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當的決定；

　�。ㄆ撸┡鷾蕵I(yè)主委員會的章程。

　　業(yè)主大會的決定，須經主席會議的業(yè)主所持投票權的半數以上通過。

　　第九條業(yè)主委員會由主任、副主任和委員組成。業(yè)主委員會主任、副主任和委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產生，其數額為單數，但最低不得少于5人。業(yè)主委員會每屆任期3年，其成員任期屆滿，可以連選連任。

　　第十條業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責并報告工作，行使下列職權：

　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主大會；

　�。ǘ�）制定業(yè)主委員會章程；

　�。ㄈ�）審議決定住宅區(qū)房屋公共部位維護費和公用設施專項費的使用；

　�。ㄋ模┎扇≌袠嘶蛘咂渌�方式，聘請物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)物業(yè)進行管理，并與其簽訂住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同；

　�。ㄎ澹�審議物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅區(qū)物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目的維修計劃；

　　（六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)物業(yè)的管理、養(yǎng)護和維修工作。

　　前款第二、三、四、五項規(guī)定的，必須經業(yè)主大會批準。

　　第十一條業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據工作需要召集，并應在會議召開7日前將會議通知書及有關材料送達每位委員。

　　業(yè)主委員會會議應由全體委員過半數以上出席方可舉行。業(yè)主委員會作出決定采取少數服從多數原則。

　　第三章 業(yè)主公約

　　第十二條本辦法所稱業(yè)主公約，指由業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力，有關業(yè)主使用、維護和管理住宅區(qū)物業(yè)等方面權利義務的行為守則。

　　第十三條業(yè)主公約包括下列內容：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)名稱、地址、面積及戶數；

　�。ǘ�）公共場所及公用設施狀況；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式；

　�。ㄋ模�業(yè)主使用其住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅區(qū)內公共場所、公用設施的權益；

　�。ㄎ澹�業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權利；

　�。�六）業(yè)主對業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權；

　�。ㄆ撸┳≌瑓^(qū)物業(yè)各項養(yǎng)護、維修和管理服務費的交納；

　　（八）業(yè)主在住宅區(qū)內應遵守的行為準則；

　�。ň牛┻`反業(yè)主公約的責任；

　�。ㄊ�）其他有關事項。

　　業(yè)主公約的示范文本，由省建設行政主管部門統(tǒng)一制定。業(yè)主大會可以根據本住宅區(qū)的實際情況進行修改、補充，并報所在地物業(yè)管理主管部門備案。

　　第十四條業(yè)主公約經業(yè)主大會批準后生效。已生效的業(yè)主公約對住宅區(qū)內所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

　　第四章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第十五條房地產開發(fā)單位應當在住宅區(qū)業(yè)主委員會成立前自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。

　　住宅區(qū)業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會應按照本辦法規(guī)定聘請物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。

　　第十六條業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同，應報所在地物業(yè)管理主管部門備案。

　　住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同的主要內容包括：委托管理事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費用、違約責任和爭議解決的方式等權利義務條款。

　　住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同的示范文本，由省建設行政主管部門統(tǒng)一印制、發(fā)放。

　　第十七條物業(yè)管理企業(yè)必須具備規(guī)定的條件，持有物業(yè)管理資質等級證書和營業(yè)執(zhí)照，方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質等級標準及資質管理辦法，由省建設行政主管部門制定。

　　第十八條物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　�。ㄒ唬└鶕�住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同，對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；

　�。ǘ�）根據住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理服務費；

　�。ㄈ�）有權制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

　�。ㄋ模┮�求業(yè)主委員會協(xié)助實施物業(yè)管理；

　�。ㄎ澹╅_展多種經營活動和有償服務。

　　第十九條物業(yè)管理企業(yè)的義務：

　�。ㄒ唬┞男凶≌瑓^(qū)物業(yè)委托管理合同；

　　（二）制定住宅區(qū)物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目維修計劃；

　�。ㄈ�）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督、檢查；

　　（四）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，應及時制止并向有關行政主管部門報告。

　　（五）接受物業(yè)管理主管部門、其他有關行政主管部門及住宅區(qū)所在地街道辦事處的監(jiān)督、檢查和指導。

　　第五章 住宅區(qū)物業(yè)使用與維護

　　第二十條住宅區(qū)經綜合驗收合格后，房地產開發(fā)單位應向業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)，并提供下列住宅區(qū)工程建設資料：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　�。ǘ�）單體建筑、結構、設備竣工圖；

　　（三）地下管網竣工圖；

　�。ㄋ模┢渌�有關資料。

　　第二十一條住宅區(qū)房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：

　�。ㄒ唬┦覂炔糠�，由業(yè)主負責維修；

　�。ǘ�）房屋的外墻面、樓梯、通道等房屋本體公共部位、公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)負責養(yǎng)護、維修與更新，費用從住宅區(qū)房屋公共部位維護費中支出。

　　房屋及附屬設施影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規(guī)定應由業(yè)主修繕的，業(yè)主應及時修繕；拒不修繕的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)修繕，費用由業(yè)主承擔。

　　第二十二條住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化地、娛樂場所、停車場、自行車房（棚）等公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責管理、養(yǎng)護、維修與更新，費用從住宅區(qū)公用設施專項費中支出。

　　第二十三條住宅區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安等公共服務項目，物業(yè)管理企業(yè)可以選聘清潔公司、保安公司等專營公司承擔，費用從住宅區(qū)管理服務費中支出。

　　�サ诙�十四條住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等設施的養(yǎng)護和維修，由供水、供電、供氣及通訊等有關單位負責，費用由養(yǎng)護、維修單位承擔。

　　第二十五條住宅區(qū)內禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┥米愿淖兎课莸挠猛�、結構和外貌；

　　（二）占用樓梯、通道、屋面、平臺、道路、場地、停車場、自行車房（棚）等堆放雜物或者進行違法建設；

　�。ㄈ�）損壞、占用綠化地；

　�。ㄋ模﹣y倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物；

　�。ㄎ澹┒逊乓兹�、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品。

　　（六）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；

　　（七）隨意停放自行車和機動車輛；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

　　第六章 住宅區(qū)物業(yè)管理費用及專用房屋

　　第二十六條房地產開發(fā)單位在移交住宅區(qū)時，應按住宅區(qū)建設總投資的0.6％～1％的比例，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)公用設施專項費，專項用于住宅區(qū)公用設施的養(yǎng)護、維修與更新。

　　住宅區(qū)公用設施專項費由所在地物業(yè)管理主管部門設專帳管理，業(yè)主委員會向物業(yè)管理主管部門申請使用，具體管理辦法由所在地城市人民政府制定。

　　第二十七條房地產開發(fā)單位移交住宅區(qū)時，應按所在地城市人民政府有關規(guī)定向業(yè)主委員會提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，產權屬國家所有。��

　　第二十八條房地產開發(fā)單位移交住宅區(qū)時，應按所在地城市人民政府有關規(guī)定以建造成本價向業(yè)主委員會提供商業(yè)用房，產權屬業(yè)主委員會。

　　本條第一款規(guī)定的商業(yè)用房的費用從住宅區(qū)公用設施專項費中墊支，并從商業(yè)用房的經營收入中回收。

　　本條第一款規(guī)定的商業(yè)用房和住宅區(qū)內其他有經濟收入的公用配套設施、設備和場地，由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)委托管理合同經營。

　　第二十九本辦法發(fā)布前已交付使用的住宅區(qū)，未按本辦法規(guī)定的標準劃撥住宅區(qū)公用設施專項費和提供商業(yè)用房的，原房地產開發(fā)單位應給予經濟補償或者由所在地城市人民政府按有關規(guī)定予以解決。

　　第三十條住宅區(qū)房屋公共部位維護費由業(yè)主按所在地城市人民政府有關規(guī)定繳納，并由業(yè)主委員會以房屋本體為單位設立專帳管理，專項用于房屋本體公共部位、公用設施的養(yǎng)護、維修與更新，不得挪作他用，具體辦法由所在地城市人民政府制定。

　　第三十一條住宅區(qū)管理服務費由物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取，具體標準由所在地物價部門會同物業(yè)管理主管部門根據物業(yè)管理企業(yè)提供的服務項目，以獨立住宅區(qū)為單位核定。

　　未經所在地物價部門批準，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自擴大住宅區(qū)管理服務費的收費范圍和提高收費標準。

　　第三十二條住宅區(qū)各項物業(yè)管理費的收支帳目，有關管理單位或者使用單位每6個月至少公布一次，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督、檢查。

　　第七章 罰則

　　第三十三條業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本辦法，未按期交納住宅區(qū)各項物業(yè)管理費的，物業(yè)管理主管部門或者物業(yè)管理企業(yè)可責令限期交納并按規(guī)定加收滯納金；逾期未交納的，可申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第三十四條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法或者物業(yè)委托管理合同規(guī)定，對住宅區(qū)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護不善，造成業(yè)主損失的，業(yè)主或業(yè)主委員會有權責令賠償損失或者采取補救措施；情節(jié)嚴重的，由所在地物業(yè)管理主管部門處以1000元～10000元的罰款，并可按規(guī)定降低或者注銷其物業(yè)管理資質。

　　第三十五條違反本辦法第十七條規(guī)定，未取得物業(yè)管理資質等級證書、擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務的，由所在地物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以2000元～20000元的罰款，并責令停止對住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　第三十六條違反本辦法第二十五條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權予以制止，要求限期恢復原狀或者采取補救措施；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定給予處罰的，由有關部門按規(guī)定給予處罰。

　　第三十七條房地產開發(fā)單位違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由所在地物業(yè)管理主管部門責令限期履行，并從滯納之日起，按日加收應撥付住宅區(qū)公用設施專費2‰的滯納金；逾期未履行的，可申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第三十八條物業(yè)管理主管部門或有關行政主管部門及其執(zhí)法人員，徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權的，所在單位或者上級主管部門應給予主要負責人和直接責任人行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附則

　　第三十九條城市人民政府可根據本辦法規(guī)定，結合實際，制定實施細則。

　　第四十條本辦法發(fā)布后新建的住宅區(qū)，必須按照本辦法規(guī)定實行物業(yè)管理；本辦法發(fā)布前已經交付使用的住宅區(qū)，應當根據本辦法規(guī)定在2年內過渡為物業(yè)管理。

　　非住宅區(qū)以及國家機關、企業(yè)事業(yè)單位和社會團體自建的住宅區(qū)的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十一條本辦法具體應用中的問題，由省建設行政主管部門負責解釋。

　　第四十二條本辦法自發(fā)布之日起施行。