【學員問題】房地產市場景氣資料運用？

　　【解答】影響房地產市場景氣的因素很多，包括政治、經濟、社會、心理等諸多因素。我國大陸房地產大約每4年~6年會出現一次景氣循環(huán)，而每次景氣高峰大約維持一年至一年半左右。這種景氣或不景氣、物價波動或平穩(wěn)、政局變動、政府政策等影響市場的因素，都不是我們所能抗拒的。但在景氣周期中，一些經濟指標與房地產的互動關系會特別明顯，例如下列各項指標達到特定數值時，房地產景氣即會翻升或熱絡，其中以經濟成長率在10%以下景氣的變化尤其明顯。上述的各項經濟數據指標若發(fā)生變化，將帶動不動產市場的變化，所以是不動產景氣的先期指標。觀察房地產隨市場變化而變化的方式，可察覺市場景氣的波動，如付款方式貸款比例、面積大小及規(guī)劃設計、議價幅度、價格水平、建筑設備等。在這些適應市場變化的方式中，與景氣較直接關連的是房屋面積小大的調整，景氣好時房屋面積朝大面積方向發(fā)展；而在不景氣時，因為投資者謹慎行事，不輕易將資金投入總價高的不動產，而開發(fā)商也不愿冒著市場風險，隨意推出大面積或高總價的產品，為擴大目標客戶群體，因此降低總價推出大眾較能接受的中、小面積的產品成為應付不景氣的市場需求的潮流。

　　基于投資報酬的考慮，在不景氣時應規(guī)劃快速回收的低樓層建筑，這不但可減少降價促銷的風險，也可在短期內回收資金。一般而言，這類產品形態(tài)較不受景氣影響；其次也可考慮適合基本需求的大眾產品，如上述的中低樓層產品，或面積規(guī)劃為60平方米左右的標準往宅產品，這些產品常能對抗市場不景氣。面對不同的市場狀況，必須有不同的相應措施，正確地掌握經濟指標，在投資信息上深入分析，避免一窩蜂地盲目規(guī)劃相同的產品。不景氣時還可創(chuàng)造出一些高附加值的產品，如具實用性的公共設施、閣樓及夾層、復式組合產品如攤位商場及套房等，以帶動買氣及創(chuàng)造行情。在市場景氣時，商場規(guī)劃可擴展至二、三樓及地下樓，以充分利用景氣時機。

　　大量且同性質的產品，大都是出現在市場景氣低迷的后期，結果是造成市場更加疲軟，市場銷售率明顯萎縮。因此還需要作深入的市場調查研究，分析經濟景氣狀況，探討市場成功的個案，通過資料收集、分析、判斷，找出市場間隙產品，進而掌握最佳的產品定位，是面對景氣市場潛力需求的最佳方式。

　　以上內容均根據學員實際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。