[摘　要] 合同管理在房地產企業(yè)的整個管理工作中居于核心地位，是提高房地產企業(yè)經濟效益的法律保障和重要工具。房地產企業(yè)合同管理具有管理時間的長期性、管理內容的龐雜性、管理涉及人員的眾多性、管理體現了較強的國家干預性、管理的高風險性等特性。

　　一、房地產企業(yè)合同管理特性的認識

　　1.合同管理時間的長期性。房地產開發(fā)具有資金投入大、技術要求高、建設周期長的特點。小型項目的建設周期可能有幾個月，大型項目建設周期可能長達數年，甚至更長，相應合同的履行也具有長期性、連續(xù)性的特征。房地產企業(yè)的合同管理通常是隨著項目建設及合同履行進度順序實施的，依次經歷項目取得、設計、施工、銷售、前期物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。

　　2.合同管理內容的龐雜性。一個房地產開發(fā)項目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設計、施工、物資采購、監(jiān)理、銷售等類型，這些合同的內容各不相同。一個開發(fā)項目需要簽訂幾種不同類型的合同，每種類型的合同往往又會簽訂數個以上的合同，而且合同內容又涉及很多工程技術等專業(yè)知識。

　　3.合同管理涉及人員的眾多性。房地產企業(yè)的合同管理從內部來講，需要涉及本單位主管領導、部門負責人、合同管理人員、工程技術人員、財務人員等人員。從外部來講，又涉及每個合同對方單位的主管領導、部門負責人、具體經辦人員等人員，同時還涉及建設、土地、質檢、稅務等政府相關部門的人員。

　　4.合同管理體現了較強的國家干預性。房地產開發(fā)項目建成投入使用后通常會對社會公共利益產生重大影響，因此，國家對房地產開發(fā)采取了嚴格的干預措施。主要體現在以下幾個方面：一是對合同主體的限制�！冻鞘蟹康禺a管理法》、《建筑法》等明確規(guī)定從事房地產開發(fā)建設活動的開發(fā)商、施工、勘察、設計和監(jiān)理等單位都應具備相應的資質，只有取得資質證書后，才可在其資質等級許可的范圍內從事相應建設活動；二是對合同的履行制定了一系列強制性標準。房地產項目的質量關系到民眾生命財產安全，為此，國家對項目的勘測、設計、施工、驗收等環(huán)節(jié)，都制定了大量的國家強制性標準并要求嚴格執(zhí)行，有關合同中的許多條款也都是嚴格按國家強制性標準訂立的；三是合同責任的法定性。我國法律對房地產開發(fā)項目有關合同責任有許多強制性規(guī)定，如采用招標方式訂立合同、禁止轉包、施工方的質量保修責任等規(guī)定。強制性規(guī)定的存在，使部分合同責任成為法定責任，部分或全部排除了當事人的締約自由。

　　5.合同管理的高風險性。房地產開發(fā)的有關合同從簽訂到履行均面臨許多風險，既有如自然災害、法律法規(guī)變化、合同條件及國際慣例修訂等客觀原因造成的風險，也有如合同訂立時的疏忽大意、合同條款不嚴謹、合同一方違約等主觀原因導致的風險。這些風險如果不采取一定措施進行控制，勢必會給房地產開發(fā)企業(yè)造成一定的經濟損失。

　　二、房地產企業(yè)合同管理現狀的分析

　　1.從外部來看，由于我國合同制度尤其是建設工程合同制度的建立時間較短，相關企業(yè)對合同的重要性認識不足，合同管理意識不強。我國的建設工程合同制度是隨著國家經濟體制的改革，逐漸發(fā)展建立起來的。上世紀70年代末、80年代初，隨著《建筑安裝工程合同試行條例》、《勘察設計合同試行條例》、《中華人民共和國經濟合同法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的頒布，初步建立起了建設工程合同制度。

　　2.從房地產企業(yè)的內部來看，在合同管理上主要存在以下幾個方面的問題：

　�。�1）合同管理制度不健全。房地產企業(yè)普遍缺少相應的管理制度或是管理制度存在漏洞，不能對合同實施有效管理，造成合同風險事故的頻繁發(fā)生。

　　（2）合同管理人員缺乏合同管理的專業(yè)知識，綜合素質不高。在我國的房地產企業(yè)中，管理人員多數集中在工程技術方面，專業(yè)合同管理人員所占的比重較低，這些合同管理人員缺乏合同管理及法律方面的專業(yè)知識及相應的實踐經驗，難以對合同進行有效的管理。

　　（3）合同管理人員主觀上缺乏認真負責的工作態(tài)度。合同管理制度的缺位，使管理人員之間權責劃分不清，缺少相應激勵和約束機制，管理人員責任心不強。有些風險損失的發(fā)生源于管理人員的疏忽大意，專業(yè)知識本來就比較缺乏，再沒有一個認真負責的工作態(tài)度，更加劇了風險損失的發(fā)生。

　　三、房地產企業(yè)合同管理體系的建立與完善

　　1.合同管理制度體系的建立與完善。在合同管理過程中的每個環(huán)節(jié)，建立和健全具體的、可操作的規(guī)章制度，通過制度來規(guī)范、協調各方的工作，從而使合同管理的有關各方做到分工明確、職責清晰、相互配合。這些管理制度主要包括：合同歸口管理制度；合同審查制度；合同考核制度；合同用章管理制度；合同臺帳、統計及歸檔制度等。

　　2.合同管理組織體系的建立與完善。要自上而下地建立和健全合同管理機構，例如：在總部、分公司和各個項目部，分別設立合同管理部、合同管理辦公室、合同管理小組等機構，使合同管理機構覆蓋企業(yè)的每個層次，延伸到工程項目建設的各個角落。合同管理機構的主要職責是制訂本企業(yè)的合同管理制度；檢查監(jiān)督本企業(yè)各類建設工程合同的訂立、履行；培訓合同管理人員；采取措施有效預防合同風險；參與解決合同糾紛；總結推廣合同管理經驗等。

　　3.合同管理人員體系的建立與完善。合同管理機構設置完成后，就需要配備相應的管理人員，通過對外公開招聘、內部選拔等方式，將有一定合同管理專業(yè)知識和經驗的人充實到總部、分公司、項目部的各個合同管理崗位上，保證這些機構中有充足人員從事合同管理工作。采取請進來、送出去等方式，定期或不定期地對合同管理人員進行培訓，包括建筑、法律、管理等專業(yè)知識，提高相關專業(yè)知識水平。

　　4.合同管理運行體系的建立與完善。在合同管理機構已經設立、人員已經配備后，如何使這些機構和人員相互之間協調配合、有效地開展工作，便是合同管理運行體系要解決的問題。在合同管理工作程序上，應采取簡捷、高效的方式。