1、總 則
1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實(shí)，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。
1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估活動(dòng)。
1.0.3 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算評估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)
1.0.4 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算評估應(yīng)當(dāng)符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。
2、術(shù) 語來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)
2.0.1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
2.0.2 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算評估
依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定，根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估方法，在綜合分析影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)用價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用在評估時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。
2.0.3 評估項(xiàng)目
一個(gè)需要評估物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的具體物業(yè)項(xiàng)目。
2.0.4 評估目的來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)
評估結(jié)果的期望用途。
2.0.5 評估時(shí)點(diǎn)
評估結(jié)果對應(yīng)的日期。
2.0.6 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格
某種評估目的特定條件下形成的正常物業(yè)服務(wù)費(fèi)用價(jià)格。
2.0.7 同類參考項(xiàng)目
在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等級等方面與評估項(xiàng)目相同或相近的已入住物業(yè)項(xiàng)目。
2.0.8 市場比較法
將評估項(xiàng)目與同類參考項(xiàng)目的類似物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算評估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的方法。
2.0.9 運(yùn)營成本法
根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為評估項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)營成本和合理利潤或管理酬金，以此估算評估項(xiàng)目在評估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的方法。
2.0.10 評估結(jié)果
關(guān)于評估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的最終結(jié)論。
2.0.11 評估報(bào)告
全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評估項(xiàng)目在評估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算后的客觀合理價(jià)格研究報(bào)告。
3、評估原則
3.0.1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估應(yīng)遵循下列原則：
1. 委托人確定評估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則；
2. 合法原則；
3. 評估時(shí)點(diǎn)原則。
3.0.2 遵循由委托人確定評估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估以委托人選擇確定的評估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)為前提。
3.0.3 遵循合法原則，委托人在選擇確定評估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，評估人員在進(jìn)行評估時(shí)，都應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。
3.0.4 遵循評估時(shí)點(diǎn)原則，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是評估項(xiàng)目在確定的評估時(shí)點(diǎn)測算的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格。
4、評估程序
4.0.1 自接受評估委托至完成評估報(bào)告期間，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估應(yīng)按下列程序進(jìn)行：
1. 接受委托，簽訂委托協(xié)議；
2. 明確評估基本事項(xiàng)；
3. 擬定評估作業(yè)方案；
4. 搜集整理同類參考項(xiàng)目資料；
5. 實(shí)地查勘評估項(xiàng)目，搜集整理項(xiàng)目資料；
6. 參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格；
7. 評估人員進(jìn)行評估，確定評估結(jié)果；
8. 撰寫評估報(bào)告；
9. 評估資料歸檔。
4.0.2 明確評估基本事項(xiàng)：
1. 評估目的；
2. 物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)；
3. 明確評估時(shí)點(diǎn)。
4.0.3 評估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
1. 評估人員的組成和產(chǎn)生方式；
2. 擬參考同類項(xiàng)目的資料及其來源渠道；
3. 擬搜集整理評估項(xiàng)目的資料及其來源渠道；
4. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。
4.0.4 委托人和評估機(jī)構(gòu)搜集整理的評估項(xiàng)目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：
1. 項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗(yàn)收及備案文件資料；
2. 項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域劃分說明；
3. 項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單；
4．項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和等級標(biāo)準(zhǔn)；
5. 其他評估需要的材料。
4.0.5 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)完成并出具評估報(bào)告后，應(yīng)對有關(guān)該評估項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。
5、評估方法
5.0.1 在委托人提供項(xiàng)目資料并選擇確定項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，評估機(jī)構(gòu)核實(shí)委托人提供的項(xiàng)目資料后，評估人員運(yùn)用運(yùn)營成本法為主導(dǎo)、市場比較法為參考，對評估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行評估。
5.0.2 評估人員可以參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格，分項(xiàng)評估物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括以下內(nèi)容：
1. 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
2. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
3. 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
4. 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
5. 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
6. 辦公費(fèi)用；
7. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
9. 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
5.0.3 評估人員匯總物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項(xiàng)評估數(shù)據(jù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤或酬金范圍計(jì)算出評估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估結(jié)果。
6、評估報(bào)告
6.0.1 評估報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容：
1．評估報(bào)告書摘要；
2．評估目的；
3．評估對象和范圍；
4．評估原則；
5．評估依據(jù)；
6．評估聲明；
7．評估基準(zhǔn)日和有效期；
8．評估方法；
9．評估工作實(shí)施過程；
10．評估結(jié)論及爭議說明；
11．評估限定條件；
12．評估人員名單；
13．評估作業(yè)日期；
14．評估報(bào)告日期；
15．相關(guān)評估文件附件。
6.0.2 評估報(bào)告應(yīng)由評估人員簽章確認(rèn)并加蓋評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)印章。
6.0.3 評估時(shí)點(diǎn)以提交報(bào)告之日為基準(zhǔn)日。
7、職業(yè)道德
7.0.1 評估人員和評估機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實(shí)。
7.0.2 評估人員和評估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持評估的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。
7.0.3 評估人員和評估機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項(xiàng)目物業(yè)承接查驗(yàn)進(jìn)行評估時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)評估委托。
7.0.4 評估人員和評估機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。
7.0.5 評估人員和評估機(jī)構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報(bào)告上簽名、蓋章。
附件：規(guī)范用詞用語說明
1. 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時(shí)區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：
�。�1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞：
正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。
�。�2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞：
正面詞采用“應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當(dāng)”、“不應(yīng)該”或 “不得”。
（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的用詞：
正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；
表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。
2. 規(guī)范中指定應(yīng)當(dāng)按照其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時(shí)，寫法為：
“應(yīng)當(dāng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)當(dāng)按照……執(zhí)行”。
