“本以為購買總價偏低的二手房，置業(yè)相對容易些，沒想到二手房的實際首付比一手房還高。”想在二手房市場圓購房夢的小張，最近另有一番無奈。

　　原來，隨著房價過快漲升，銀行在二手房房貸發(fā)放中趨于謹慎，一般采納低于實際成交價的評估價值，導(dǎo)致二手房實際首付普遍超出成交總價的三成。

　　二手房實際首付超三成

　　計劃購買婚房的小張，由于手頭資金有限，只好去二手房市場尋找總價相對低一些的房子。中介根據(jù)他的需求，推薦了一套60平方米、單價5000元的小兩房；可是看房后還沒來得及高興，不低于10萬元的首付款又讓他感到意外。小張原本以為總價30萬元的房子，按房貸政策首付兩成計算，首付只需6萬元，他說，早知二手房按揭這么嚴格、首付款高于新盤，他就不會把置業(yè)夢寄托于二手房市場。選擇新樓盤，還不至于繳交中介交易費與評估費等。

　　房產(chǎn)中介人員告訴小張，中介公司也幫不了忙，銀行不認可市場成交價，只認可評估公司給出的低于市場的評估價，這是銀行業(yè)的潛規(guī)則，任何一家銀行都是這么操作。同一價款的房子，二手房的實際首付確實要比一般的新盤多一成左右。譬如：一位首次置業(yè)者想買套50萬元的房子，若在一手市場購買，只需付二成即首付10萬元；而在二手房市場購買，首付款則要花費15萬元以上。原因是銀行在評估二手房的價值時，會在實際成交價中打個8.5折左右，這套實際成交50萬元的二手房，在銀行評估中只值43萬元左右。

　　銀行評估價趨于保守

　　某房產(chǎn)中介從業(yè)人員透露，在二手房按揭貸款中，銀行的評估一直比較嚴格和保守，既會查看房子本身的樓層、房齡等狀況，又會綜合考慮貸款人的職業(yè)收入情況，當然最謹慎的是對房子的綜合評估。而有關(guān)評估公司是由銀行選定的，為了保持與銀行的長期合作，評估公司一般遵循銀行的旨意，評估出來的房價都低于實際成交價；這樣自然就減少了放貸金額，增加了購房者首付比例。

　　另有房地產(chǎn)評估公司透露，在二手房評估中，評估公司一般是受銀行委托參與評估的，自然要對銀行負責(zé)，評估出來的價值，還要通過放貸銀行風(fēng)險控制部門的審核才行；另外，若多次評估出來的價值令銀行不滿意，評估公司很有可能會被銀行“炒掉”；因此，評估公司只能按照銀行的旨意做出趨于保守的評估。

　　房價上升驅(qū)使銀行謹慎

　　工商銀行工作人員認為，面對漲跌幅度過大的房價，就如2007年快速上漲與2008年的急速下跌，作為金融企業(yè)，首先要考慮資金的放貸風(fēng)險，盡可能地確保每筆資金的放貸安全。針對面廣人多的二手房房貸，趨向謹慎是一種必然；因此，通過嚴格的二手房評估體系來控制房貸風(fēng)險，這也是相當必要的。

　　房地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士則表示，南昌乃至全省房價橫比縱比，上漲速度并非十分突出，行業(yè)泡沫也并不明顯，再加之我省的新型城鎮(zhèn)化還剛剛起步，支撐樓市經(jīng)濟的剛性需求還在。即使某一區(qū)域的房價有些高，那也是暫時的，比如2007年部分區(qū)域房價上升至當時的高位后，歷經(jīng)一年多的調(diào)整，現(xiàn)在又超過了當時的房價。就樓市整體而言，隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和居民收入增長，房價在較長時期內(nèi)還處在上升過程中，因為我國還處在發(fā)展中國家，其發(fā)展空間還很大，所謂的“高房價”也是階段性的。因此，現(xiàn)階段銀行在控制房貸風(fēng)險的同時，應(yīng)該更多地考慮購房百姓的實際需求，沒有必要過于謹慎。