隨著遼寧省沈陽市鐵西區(qū)老工業(yè)基地改造的深發(fā)展，鐵西區(qū)商品房開發(fā)迅速增加。與之相關的商品房買賣，物業(yè)管理合同糾紛案件呈井噴之勢。

　　從房產糾紛案件受理統(tǒng)計數量看，2005年809件；2006年895件；2007年1249件，2008年1-10月份2757件，與09年同期相比增加221%，人均結案344.6件，創(chuàng)歷史最高記錄。

　　受理房產糾紛的類型主要是開發(fā)商與業(yè)主之間商品房買賣糾紛，物業(yè)管理服務公司與業(yè)主之間的物業(yè)管理合同糾紛兩大類。其中涉及群體性糾紛1495件，占受理案件的46%，商品房買賣糾紛群體一方表現(xiàn)為小區(qū)業(yè)主，糾紛產生的原因一般是以小區(qū)為單位，開發(fā)商在商品房預售（銷售）過程中存在違約行為，物業(yè)管理合同糾紛是物業(yè)合同提供的服務存在瑕疵，相關部門管理缺失，業(yè)主法律淡薄等。由于長期對開發(fā)商以及物業(yè)管理的不滿，業(yè)主在訴訟中的情緒大都比較激烈，矛盾雙方不容易達成調解協(xié)議，群體性糾紛不同于一般糾紛之處在于訴訟當事人一方人數眾多，群體一方往往同時又是弱勢方。他們在訴訟中常常簡單地以裁判結果是否勝訴作為衡量司法公正的唯一標準，而不考慮司法運行中諸如程序、證據、時效等因素也會導致敗訴。司法與感性隔閡導致群體性糾紛一旦處理不善，往往會演變成群體性事件，并造成社會公眾對司法的不信任，影響社會穩(wěn)定。這是群體性糾紛不易處理的根源。另外，在訴訟案件中，小區(qū)業(yè)主因拖欠物業(yè)費而作為被告的案件的比例占69%，主要特點是：

　　1.房屋質量存在問題。房屋質量問題是業(yè)主抗辯的主要理由之一，主要體現(xiàn)在墻體長毛，頂棚漏水，塑鋼窗漏風等問題上，而且這些房屋基本在保修期內。業(yè)主基本上沒有找開發(fā)商要求解決上述問題，而是不約而同的要求物業(yè)公司解決維修。物業(yè)公司在接到業(yè)主報修以后，極少數物業(yè)公司因為與開發(fā)商存在維修委托協(xié)議而對質量問題予以維修，還有一部分則能夠主動與開發(fā)商聯(lián)系，由開發(fā)商給予維修，大部分的物業(yè)公司則直接告訴業(yè)主自己去和開發(fā)商聯(lián)系，更有甚者，物業(yè)公司態(tài)度蠻橫，對業(yè)主報修置之不理，問題矛盾與日聚增，而業(yè)主進住后根本找不到開發(fā)商，直至訴訟到法院后，業(yè)主亦明確講，把房屋質量問題解決了，物業(yè)費馬上交齊。業(yè)主只是想通過不交物業(yè)費達到維修房屋質量問題的目的。在處理此類案件時，物業(yè)糾紛的案件判決了，但糾紛實際上沒有解決，法院判決業(yè)主給付物業(yè)費，依訴訟執(zhí)行程序可以解決。但房屋質量問題無人問津，而且隨著時間推移，逾加嚴重，業(yè)主的權利沒有得到維護，致使業(yè)主對物業(yè)公司的抵觸情緒更加嚴重。

　　2.相鄰關系問題。主要體現(xiàn)樓上漏水，私自改造通風管道，導致排煙不暢，樓下酒店等場所噪音影響業(yè)主休息，相鄰住戶加裝遮陽棚影響采光等。實踐中，業(yè)主很少直接找鄰居協(xié)商或提出相鄰關系糾紛訴訟或到有關部門舉報，而是要求物業(yè)公司解決，如物業(yè)公司不解決，則拒絕交納物業(yè)費用。

　　3.在小區(qū)內財物被盜。電動自行車，自行車丟失的業(yè)主為數不少，還有業(yè)主住宅失竊，造成損失，也是拒絕交納物業(yè)費的原因。

　　4.收費標準不統(tǒng)一。同一小區(qū)存在兩個收費標準，先期入住和后入住的收費標準不一致，而服務項目和標準是一樣的對此業(yè)主提出質疑，物業(yè)公司也未能對此講明根據。同時業(yè)主還提出在收費標準中各項服務所占的比例不清楚，不明確。

　　5.機動車車位收費和物業(yè)費的使用情況下公開。在訴訟中有些業(yè)主主張機動車停車位的所有權歸全體業(yè)主共有，收費也應當歸業(yè)主所有。而物業(yè)公司的收費情況幾乎都沒有向業(yè)主公開，其代理人亦無法陳述費用使用情況。

　　6.保安不盡責，公共設施維修不及時，綠化少，管理混亂。小區(qū)外來人員任意出入，小區(qū)內飼養(yǎng)寵物不予規(guī)范，公共設施不予維護，所有物業(yè)公司都沒有啟動公共設施維修基金。

　　對于遼寧省沈陽市鐵西區(qū)人民法院只有8名辦案人處理房產案件的情況，如何妥善處理群體性糾紛是平衡繁重的審判任務與司法的社會效果之間的關鍵點。作為基層法院，該類型糾紛的處理直接關系到最廣大最基層群眾的切身利益，因此，該院審判人員并沒有因為群體性糾紛案件數量的眾多忽視任何一名當事人的合法權益，而是牢牢把維護好，實現(xiàn)好每一位當事人的合法權益作為自身工作的出發(fā)點和落腳點，努力探索各種新途徑來鈍化消解矛盾，理順當事人情緒，保障社會穩(wěn)定，從而將結案數量和質量有機結合起來，將糾紛處理的法律效果和社會效果有機結合起來。對于解決群體性糾紛所采取的對策。

　　（一）調解為主，判決為輔

　　群體性糾紛案件，大多是以小區(qū)或者單位為單位，一方當事人之間比較熟悉。在訴訟中一旦出現(xiàn)當事人不理解或者不滿意之處，就會在群體間造成很大的影響，甚至出現(xiàn)對訴訟的抵制情緒，對司法公正產生懷疑。辦案人在處理相關糾紛時，充分注重調解的功能，從立案受理后一直到宣判，調解工作貫穿始終，堅決將當事人的不滿情緒吸納在訴訟程序。今年5月以來，江南春城小區(qū)計250多名業(yè)主起訴開發(fā)商沈陽天力投資置業(yè)有限公司逾期辦理房屋產權證的糾紛，法院受理后，根據案件特點確立了以調解為主的辦案思路，由于開發(fā)商前期工作以入小區(qū)物業(yè)管理工作的不足，該小區(qū)業(yè)主在訴訟中情緒異常激烈，在辦案人員作雙方調解工作時，部分業(yè)主持抵制態(tài)度，并聲稱如果得不到滿意結果就進京上訪。時值奧運前夕，全庭同志在院領導的帶領支持下，頂住壓力，在透徹分析案情的基礎上提出了調解方案。針對部分業(yè)主的抵制情緒，辦案人員從建設和諧小區(qū)的角度反復給其陳述利弊，針對部分業(yè)主擔心接受調解方案后開發(fā)商不履行協(xié)議的情況，庭長親自做工作，使開發(fā)商自愿拿出部分房產作為履行協(xié)議的擔保。鬧情緒的業(yè)主理解了辦案人員的良苦用心，逾160名業(yè)主滿意地接受了調解方案。在此基礎上，對未接受調解方案的少數業(yè)主果斷下判決，宣判后業(yè)主全部服判息訴，從而成功避免了一起重大社會不穩(wěn)定事件的產生。

　�。ǘ�）現(xiàn)場處理，多方協(xié)作

　　物業(yè)管理糾紛大幅度上升，且表現(xiàn)類型單一即物業(yè)服務公司追討物業(yè)費，該類糾紛發(fā)生數量多，頻率高，人數廣，對穩(wěn)定影響大。雖然追討物業(yè)費事件法律關系較為清晰、單一，但業(yè)主不交納物業(yè)費的原因背后一般都隱藏深層次的矛盾。簡單庭上調解并不能達到滿意的效果，徑行判令業(yè)主交納物業(yè)管理費雖然能夠達到結案效果，但往往會造成業(yè)主的不理解，引發(fā)上訴甚至群體上訪。在此類案件面前，辦案人員牢固樹立司法服務意識，把服務作為審判工作的出發(fā)點和落腳點，不僅僅滿足于結案，而是致力于解決案件后隱藏的深層次矛盾，讓當事人真切感受訴訟過程的公平、公正，恢復對司法的信心，樹立對法律的信賴，從而妥善處理深層次的矛盾。今年6月在審理詩波物生活園小區(qū)物業(yè)管理糾紛時，一單元內6名住戶成為拖欠物業(yè)費被告，原因是7樓住戶進住時私自改動煤氣管道，造成其余6戶常年無法開通煤氣。物業(yè)公司多方面協(xié)調后7樓用戶仍不改正，于是其余6戶不交納物業(yè)費，在庭審中表示煤氣問題不解決就決不交納物業(yè)費，并聲稱要聯(lián)合起來向政府部門上訪。該案受理后，辦案人員并未急于判決，而是召集物業(yè)公司、6名被告、煤氣公司單位代表、7樓住戶來到小區(qū)現(xiàn)場，分析成因，明確過失，最后終于達成協(xié)議，由物業(yè)公司維修煤氣管道，7樓住戶負責相關費用，該單元內累積多年的鄰里矛盾得到化解，物業(yè)糾紛也順利地得到解決。

　�。ㄈ�）訴內審判與訴外服務相結合

　　許多物業(yè)管理糾紛產生源自于小區(qū)業(yè)主法律意識、法律觀念的淡薄。如開發(fā)商前期遺留問題，公共維修問題、小區(qū)內侵權問題等，小區(qū)業(yè)主并不是按照相關法律法規(guī)，物業(yè)管理條例來維護自己的合法權益，而是消極的不交納物業(yè)費造成物業(yè)公司追討物業(yè)費案件大量的起訴到法院。針對該情況，院領導帶領辦案人，利用假日時間主動進入小區(qū)進行普法宣傳，現(xiàn)場為業(yè)主解疑答惑，陽光嘉園小區(qū)的業(yè)主在普法現(xiàn)場對法官說該小區(qū)曾發(fā)生過盜竊案件，所以很多業(yè)主未交納物業(yè)費，法官現(xiàn)場為其分析了該小區(qū)物業(yè)管理服務合同的相關約定，指出業(yè)主與物業(yè)公司不存在保管關系，只要物業(yè)公司按照合同盡其義務，就沒有過錯。事后該小區(qū)業(yè)主主動交納了拖欠的物業(yè)費。通過深入小區(qū)進行普法宣傳，極大的拉近了群眾與法律之間的距離，延伸了審判功能，化解了小區(qū)內的隱性矛盾，將糾紛消滅在了萌芽狀態(tài)。