【學員問題】：二手房交易中的產權變化。

　　【解答】 二手房交易中的產權變化由于在各地房改中，房改房大多是以成本價和標準價獲得的（分別占領45％左右），以市場價出售的較少（約10％），因而這些房改房大多是不完全產權、有限產權。這類產權在交易中涉及到多方面的所有者權益關系。按照本節(jié)前面一部分講述的各種產權獲取方式具體地講，主要有如下一些產權關系變化：

　　一、商品房和私房在交易中的產權關系變化我們已經介紹了，商品房和私房的產權關系比較明確和簡單，所有者擁有全部的土地產權和房屋產權，能夠在法律允許的范圍內，按自己的意愿對其進行交易，在交納正常稅費之后，獲取交易的全部收益。與此同時，也將住房的全部產權一次性的轉移給購買者。商品房和私房交易過程中涉及到的產權問題，主要是可能存在共有產權糾紛。有的商品房和私房是夫妻雙方的共有財產，或者是兄弟姊妹的共同財產，大家共同享有產權。按法律規(guī)定，這種共有產權的房屋交易，需要共有人全部出具書面同意證明材料，才能進行交易。這種共有產權的糾紛，主要是來自出售方，但也可能影響到購買方，因為這種在出售方無權出售情況下的房屋買賣合同，在法律上屬于無效合同。

　　二、市場價購買的房改房在交易中的產權關系變化字串1前面已經講到，以市場價購買的房改房具有完全產權，這類房產交易的產權關系變化情況同一般的商品房相同。

　　三、以成本價購買的房改房在交易中的產權關系變化成本價購買的房改房，與市場價購買的房改房最大的不同在于，房改房的土地使用權是無償劃撥得到的，沒有像商品房那樣交納土地使用費。因而，房改房的產權中的土地產權部分實際上仍然屬于國家，購房者只占有房屋產權部分。在購房者自己居住時，出于有利于房改的考慮，國家并不對土地使用權相關收益（租金）提出要求，對居民有潛在的優(yōu)惠。這時的交易是不完全的市場交易。當居民出售住房時，情況就出現了變化，二手房買賣是按照市場價進行的，是完全的市場交易，市場價是包含了土地使用權的。于是，購買公房時沒有包含土地使用權費用的問題就顯現出來了。土地使用費涉及到兩個重要利益關系：

　　1.對起初購買公房時按照當時的市場行情應當交納的土地使用費；

　　2.從購房以來直到出售時這一段時間內由于種種原因引起的土地增值問題；其中，第一個方面的問題不太大，當年的土地使用費已經在市場價售房的方式中有測定。成本價購房的在土地使用費上較當年差多少，比較容易明確。按這個差額補交的方法也很簡單，直接補齊就了事。麻煩在于土地增值問題，涉及到很多與經濟利益關系密切的理論問題。 字串7不論只有潛在的價值的土地、還是作為生產資料的土地，在房地產市場上都有價格。土地的價格，完全取決于土地所有權、使用權被壟斷下的土地供求；土地資本的價格則以勞動創(chuàng)造的價值為基礎，并受到市場供求關系的影響。

　　以上內容均根據學員實際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。