關(guān)于印發(fā)《天津市業(yè)主會管理辦法》的通知

　　津房物[2004]184號

　　各區(qū)、縣物業(yè)辦及有關(guān)單位：

　　為了維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，規(guī)范業(yè)主會的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》，制定了《天津市業(yè)主會管理辦法》。現(xiàn)印發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行。

　　天津市房地產(chǎn)管理局

　　二○○四年四月二十七日

　　天津市業(yè)主會管理辦法

　　第一章　總則

　　第一條　為了規(guī)范業(yè)主會的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》，制定本辦法。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目成立業(yè)主會及其活動(dòng)適用本辦法。

　　第三條　市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)主會活動(dòng)的指導(dǎo)。

　　區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)推動(dòng)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主會的組建、辦理業(yè)主會備案以及指導(dǎo)其活動(dòng)。

　　第四條　業(yè)主會由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。

　　第五條　業(yè)主會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

　　第二章　業(yè)主會

　　第六條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主會。業(yè)主會自首次業(yè)主會會議召開之日起成立。

　　第七條　已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主會會議。

　　（一）出售建筑面積達(dá)百分之五十以上；

　�。ǘ�）業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上；

　�。ㄈ�）首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)二年以上。

　　第八條　首次業(yè)主會會議由進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)負(fù)責(zé)召集。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在符合上述第七條規(guī)定條件之日起　15日內(nèi)，告知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門并在其指導(dǎo)下組織召集首次業(yè)主會會議。

　　對符合條件不召集的物業(yè)管理企業(yè)，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)責(zé)其限期召集，在限期內(nèi)仍不召集的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，由居民委員會組織召集或者由業(yè)主推薦的代表召集。

　　第九條　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主不足一百人的，可以直接組成業(yè)主會；一百人以上的，由業(yè)主按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會（以下統(tǒng)稱業(yè)主會）。業(yè)主代表會的代表一般不得少于三十五人。

　　業(yè)主代表會行使業(yè)主會的權(quán)力。

　　第十條　籌備成立業(yè)主會，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，由前期物業(yè)管理企業(yè)召集部分熱心公益事業(yè)的業(yè)主和未售出空置房屋的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成籌委會，負(fù)責(zé)業(yè)主會的籌備工作。

　　籌委會成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十一條　籌委會應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)（成立業(yè)主代表會的60日內(nèi)）在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第十二條　籌委會應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：

　�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　�。ǘ�）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主會會議上的投票權(quán)數(shù)；

　�。ㄈ�）確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生方案及名單，并公示征詢意見；

　�。ㄋ模﹨⒄瘴飿I(yè)管理行政主管部門頒布的示范文本，依法起草業(yè)主會章程、提出業(yè)主公約修訂意見；

　�。ㄎ澹┢鸩萸捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合同執(zhí)行情況的報(bào)告；

　�。�六）業(yè)主超過100人以上的，組織推選業(yè)主代表；

　�。ㄆ撸┳龊谜匍_首次業(yè)主會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主會會議召開之日15日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。成立業(yè)主代表會的，應(yīng)當(dāng)在會議召開之日15日前以書面形式送交參加會議的業(yè)主代表。

　　第十三條　推選業(yè)主代表可以幢、門、樓層等為單位進(jìn)行。籌委會應(yīng)當(dāng)將推選業(yè)主代表的方式、代表?xiàng)l件、代表人數(shù)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　推選業(yè)主代表候選人可以通過籌委會和業(yè)主推薦與業(yè)主自薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生。

　　在推選單位內(nèi)，候選人只有一人的，其所代表業(yè)主二分之一以上書面同意即可當(dāng)選業(yè)主代表，未超過二分之一以上書面同意，則重新提名選舉；候選人為二人以上的，所代表業(yè)主二分之一以上書面同意的即可當(dāng)選業(yè)主代表，未超過二分之一以上書面同意的，在得票多的二名候選人中重新選舉，票多者當(dāng)選。

　　業(yè)主代表產(chǎn)生后以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主代表每三年為一屆，業(yè)主代表的變更應(yīng)當(dāng)由其所代表的業(yè)主二分之一以上書面同意。

　　第十四條　業(yè)主投票權(quán)按照業(yè)主擁有房屋建筑面積計(jì)算，具體計(jì)算方法由業(yè)主會章程規(guī)定�？梢砸�一建筑平方米為一票權(quán)，或者根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況以適宜的建筑平方米為一票權(quán)。

　　第十五條　首次業(yè)主會會議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項(xiàng)：

　　（一）制定業(yè)主會章程；

　　（二）修訂業(yè)主公約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會主任、副主任及委員；

　　（四）確定物業(yè)企業(yè)；

　�。ㄎ澹�決定物業(yè)管理其他重大事項(xiàng)。

　　第十六條　業(yè)主會章程應(yīng)當(dāng)依法包含以下幾方面內(nèi)容：

　�。ㄒ唬�業(yè)主會名稱、物業(yè)項(xiàng)目地址、四至范圍；

　�。ǘ�）業(yè)主會權(quán)力；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會職責(zé)；

　�。ㄋ模�業(yè)主會的議事方式及表決程序；

　　（五）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

　　（六）業(yè)主委員會委員的組成和委員任期；

　�。ㄆ撸�業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算方法；

　�。ò耍┗顒�(dòng)經(jīng)費(fèi)及活動(dòng)用房；

　　（九）印章的使用和管理；

　　（十）其他關(guān)于業(yè)主會的重大事項(xiàng)。

　　第十七條　業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主會會議通過后對全體業(yè)主具有約束力。

　　第十八條　業(yè)主會行使下列權(quán)力：

　�。ㄒ唬┲贫�、修改業(yè)主會章程和業(yè)主公約；

　�。ǘ�）選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的活動(dòng)；

　�。ㄈ�）審定物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)容，確定物業(yè)企業(yè)；

　�。ㄋ模�審議通過物業(yè)管理企業(yè)提出的年度服務(wù)計(jì)劃和物業(yè)管理制度；

　�。ㄎ澹┍O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

　�。�六）決定維修基金的使用、續(xù)集方案，并監(jiān)督實(shí)施；

　�。ㄆ撸�決定涉及業(yè)主利益的其他重大事項(xiàng)。

　　第十九條　業(yè)主會依法作出的決議應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，對全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主會依法簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，由全體業(yè)主共同承擔(dān)民事責(zé)任。

　　第二十條　業(yè)主會自成立之日起30日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持下列資料到物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門辦理業(yè)主會備案手續(xù)：

　　1、業(yè)主會章程；

　　2、業(yè)主公約；

　　3、經(jīng)業(yè)主會會議表決產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員的基本情況。

　　對符合規(guī)定的，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)出具業(yè)主會備案證明；對不符合規(guī)定的，書面說明理由，7個(gè)工作日內(nèi)退回。

　　業(yè)主委員會持備案證明到公安部門指定的單位刻制業(yè)主會印章。

　　業(yè)主會備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定備案。

　　第二十一條　因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主會解散的，在解散前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門，并在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作后，將業(yè)主會印章交回區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門并由其銷毀。

　　第三章　業(yè)主委員會

　　第二十二條　業(yè)主委員會是業(yè)主會的辦事機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會設(shè)主任一名、副主任一至二名，委員三至十一名。

　　第二十三條　業(yè)主委員會成員的候選名單由籌委會在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上提出，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主委員會成員的產(chǎn)生通過召開業(yè)主會會議，由業(yè)主直接投票或者業(yè)主代表將其所代表的業(yè)主投票的書面意見如實(shí)反映，采取差額選舉方式依據(jù)得票多少順序產(chǎn)生。主任和副主任由得票最多的前兩至三名人員依票數(shù)多少順序產(chǎn)生。

　　選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，其成員的基本情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十四條　業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　�。ㄒ唬┳袷貒�家有關(guān)法律、法規(guī)；

　�。ǘ�）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

　　（三）遵守業(yè)主會章程和業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

　�。ㄋ模�熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力；

　�。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；

　�。�六）身體健康，具備必要的工作時(shí)間。

　　第二十五條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主會會議；

　�。ǘ�）執(zhí)行業(yè)主會作出的決議，定期報(bào)告有關(guān)決議執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；

　�。ㄈ�）業(yè)主會會議做出決定后應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)，代表業(yè)主會續(xù)簽、簽訂、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┞犎『头从硺I(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同；

　�。ㄎ澹┒酱俨唤患{物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主限期交納；

　�。�六）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

　　（七）履行業(yè)主會賦予的職責(zé)；

　�。ò耍┓e極宣傳物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)；

　�。ň牛┩瓿蓸I(yè)主會交辦的其他事項(xiàng)。

　　第二十六條　業(yè)主委員會委員任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主會會議進(jìn)行換屆選舉；逾期未換屆的，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

　　原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主會所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

　　第二十七條　經(jīng)業(yè)主委員會或五分之一以上的業(yè)主提議需變更業(yè)主委員會成員的，由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主會會議作出決議，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十八條　業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主會會議通過取消其業(yè)主委員會成員資格：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　　（二）無故連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的；

　�。ㄈ�）因疾病或其他原因喪失工作能力的；

　�。ㄋ模┯蟹缸镄袨榈�；

　　（五）以書面形式向業(yè)主會提出辭呈的；

　�。�六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　（七）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

　　第二十九條　業(yè)主委員會成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主會所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會。

　　第三十條　業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動(dòng)，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中任職。

　　第四章　會　議

　　第三十一條　業(yè)主會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。

　　業(yè)主會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會組織召開。會議由業(yè)主委員會主任主持，主任因故缺席時(shí)，由副主任主持。

　　業(yè)主會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主會章程的規(guī)定按時(shí)召開。

　　有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主會臨時(shí)會議：

　�。ㄒ唬┪宸种�一以上業(yè)主提議的；

　�。ǘ�）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　�。ㄈ�）業(yè)主會章程或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

　　發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主會臨時(shí)會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，在物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期召開后仍不履行組織召開會議職責(zé)的，經(jīng)過本物業(yè)二分之一以上業(yè)主書面同意，取消業(yè)主委員會成員資格，由業(yè)主代表組成籌委會，按照第二十三條規(guī)定重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員。

　　第三十二條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主會會議召開15日前，將會議通知及有關(guān)材料書面送交與會人員并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主因故不能參加會議的，可以書面委托代理人參加會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主會會議的，可以書面委托其所代表的業(yè)主參加。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主會會議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會。

　　第三十三條　業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主會會議3日前，就業(yè)主會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主會投票時(shí)將業(yè)主本人簽字后的投票意見如實(shí)反映。

　　第三十四條　業(yè)主會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　凡采用書面征求意見形式召開業(yè)主會會議的，需入戶征求業(yè)主本人意見并由其本人簽署具體意見。

　　業(yè)主會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主或業(yè)主代表所持投票權(quán)二分之一以上通過。

　　業(yè)主會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主會章程、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。

　　第三十五條　業(yè)主會召開會議時(shí)，可以邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會和使用人代表列席。

　　第三十六條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立議事和重大事項(xiàng)報(bào)告制度，并依法按照業(yè)主會章程規(guī)定開展工作。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。

　　第三十七條　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

　　第三十八條　業(yè)主會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第三十九條　業(yè)主會和業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會作好書面記錄并存檔。業(yè)主會作出的重大決議，由出席會議的人員簽字后存檔。

　　第五章　經(jīng)費(fèi)和活動(dòng)用房

　　第四十條　業(yè)主會和業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中按照每年不超過百分之一的比例提取活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，具體辦法由業(yè)主會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。

　　活動(dòng)經(jīng)費(fèi)賬目在物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)收費(fèi)中列支。

　　第四十一條　活動(dòng)經(jīng)費(fèi)主要用于業(yè)主會會議和業(yè)主委員會的辦公費(fèi)用。

　　具體使用情況由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每年度至少公布一次，并接受業(yè)主的質(zhì)詢。

　　第四十二條　業(yè)主會采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，招投標(biāo)所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主會墊付，墊付后由中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中沖抵。

　　第四十三條　新建住宅小區(qū)業(yè)主委員會的活動(dòng)用房由物業(yè)管理企業(yè)提供。

　　其他業(yè)主委員會的活動(dòng)用房由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

　　第六章　印章管理

　　第四十四條　業(yè)主會印章所刻名稱應(yīng)與區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門出具的備案證明上所標(biāo)注名稱一致，印章形狀統(tǒng)一為圓形，直徑為3.8厘米，字體為仿宋體。

　　第四十五條　業(yè)主會印章由業(yè)主委員會指定專人負(fù)責(zé)保管，并建立用印記錄制度。

　　第四十六條　業(yè)主會印章應(yīng)當(dāng)用于業(yè)主會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同或其他與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會依照法定職責(zé)使用印章，違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　第七章　附　則

　　第四十七條　業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。

　　第四十八條　本辦法自2004年5月1日起施行�！短旖蚴形飿I(yè)管理委員會管理辦法》（房業(yè)[1999]182號）同時(shí)廢止。