關(guān)于在建工程抵押登記有關(guān)問題的通知

　　榕房交[2002]002號

　　為進(jìn)一步規(guī)范在建工程抵押登記，減少在建工程抵押登記中的主觀隨意性，提高在建工程抵押登記透明性，現(xiàn)特就在建工程抵押中的若干問題作如下具體規(guī)定：

　　一、在建工程抵押中的土地使用權(quán)抵押問題。

　　1．以商品房項(xiàng)目在建工程設(shè)定抵押的，必須提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正副本）、土地使用權(quán)證、商品預(yù)售許可證；以自建房在建工程設(shè)定抵押的，必須提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證。

　　2．以商品房項(xiàng)目在建工程設(shè)定抵押的，抵押價(jià)值應(yīng)扣除用于拆遷安置、公用設(shè)施和已預(yù)售部分。同一本土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證中僅部分在建工程辦理了商品房預(yù)售許可證的，經(jīng)抵押權(quán)人出具同意函后，可允許未辦理預(yù)售許可證部分土地使用權(quán)和已完工部分共同設(shè)定抵押。抵押科在辦理了未經(jīng)預(yù)售批準(zhǔn)的土地使用權(quán)及已完工部分抵押登記，應(yīng)書面通知預(yù)售科已設(shè)定抵押情況，預(yù)售科在辦理預(yù)售 許可證時(shí)轉(zhuǎn)抵押科在預(yù)售許可證上記載抵押狀況。

　　二、在建工程抵押中的公用建筑問題

　　不能單獨(dú)用于設(shè)定抵押的公用建筑界定如下：

　　架空層、作為人防工程的地下室、避難層、轉(zhuǎn)換層、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、不能作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、值班警衛(wèi)室、托兒所、居委會、老人活動(dòng)中心以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房均屬于不能單獨(dú)設(shè)定抵押的公用建筑。

　　三、在建工程抵押中的拆遷安置證明問題

　　已辦理預(yù)售許可證的在建工程設(shè)定抵押的，由抵押科根據(jù)開發(fā)企業(yè)申報(bào)查檔核實(shí)拆遷安置范圍。未辦理預(yù)售許可證的在建工程設(shè)定抵押的，申請人應(yīng)當(dāng)提交市拆遷管理辦公室出具的拆遷安置范圍證明。

　　四、在建工程為第三方貸款作抵押擔(dān)保及抵押權(quán)人問題

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，在建工程抵押是抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款而將其合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)抵押給貸款銀行的行為。基于此，1、在建工程原則上不允許為第三方貸款作擔(dān)保，但對于在建工程抵押延期、注銷重辦及第三方貸款系用于本在建工程繼續(xù)建造等特殊情況，經(jīng)抵押權(quán)人出具同意函后可予以辦理抵押登記。2、在建工程只能為抵押人的銀行貸款作擔(dān)保，其抵押權(quán)人只能為貸款銀行等金融機(jī)構(gòu)，而不能是除貸款銀行以外的某一單位或個(gè)人。

　　五、在建工程預(yù)售問題

　　為防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多頭套取資金，在建工程已預(yù)售的商品房總價(jià)款明顯大于工程實(shí)際投入款時(shí)，不允許其再設(shè)定在建工程抵押。

　　六、在建工程標(biāo)識變更問題

　　在建工程在其設(shè)定抵押期間發(fā)生標(biāo)識變更的，應(yīng)首先征得作為抵押權(quán)人的貸款銀行的同意方可予以辦理標(biāo)識變更。但若其標(biāo)識變更對抵押范圍產(chǎn)生影響的，應(yīng)先由抵押雙方申請?jiān)诮üこ痰盅鹤兏�收件受理后方可予以進(jìn)行標(biāo)識變更，待標(biāo)識變更后予以辦理在建工程抵押變更。

　　七、在建工程界定問題

　　1．對于以自建房地產(chǎn)設(shè)定的在建工程抵押，已通過初始登記的不允許其再設(shè)定在建工程抵押。

　　2．對于以商品房（含住宅、非住宅）設(shè)定的在建工程抵押，符合以下兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中的任何一項(xiàng)均不允許設(shè)定在建工程抵押：①經(jīng)現(xiàn)場實(shí)勘已投入使用。②整體工程形象已全部完工。但原已設(shè)定抵押的，考慮到抵押登記的廷續(xù)性，在抵押權(quán)人出具承諾函后，可予以辦理在建工程廷期或注銷重辦一次。

　　八、在建工程抵押中的土地使用證有效期問題

　　在建工程抵押中，若其土地使用權(quán)證已超過年檢有效期限的，原則上不允許其設(shè)定在建工程抵押，但由于其不涉及土地使用權(quán)的喪失，在抵押權(quán)人核實(shí)該土地使用權(quán)未另行設(shè)定抵押的，經(jīng)抵押權(quán)人出具同意函后可給予辦理在建工程抵押延期或注銷重辦。

　　九、在建工程已設(shè)定抵押的，抵押后其工程形象停滯的問題

　　對于以自建房地產(chǎn)設(shè)定的在建工程抵押，經(jīng)抵押權(quán)人出具同意函后，可予辦理在建工程抵押延期或注銷重辦一次；以商品房設(shè)定的在建工程抵押，則不允許其再設(shè)定抵押，并告知預(yù)售科暫停其預(yù)售登記。

　　福州市房地產(chǎn)交易管理所

　　二ОО二年二月二十七日