自治區(qū)人民政府關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知

　　寧政發(fā)[2002]56號(hào)

　　各市、縣（區(qū)）人民政府，自治區(qū)政府各部門、直屬機(jī)構(gòu)：

　　為全面貫徹落實(shí)建設(shè)部、國家計(jì)委、國家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監(jiān)察部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（建住房[2002]123號(hào)》，切實(shí)做好我區(qū)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作，嚴(yán)肅查處擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法、違規(guī)行為，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，現(xiàn)就我區(qū)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作通知如下：

　　一、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一思想

　　近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，在住房制度改革及其相關(guān)政策的推動(dòng)下，全區(qū)住宅與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。住房消費(fèi)全面啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，對(duì)改善城鎮(zhèn)居民的住房條件，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長作出了很大貢獻(xiàn)。但是，由于相關(guān)法律法規(guī)還不夠健全，市場(chǎng)監(jiān)管工作尚處在不斷調(diào)整和完善過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范問題還比較突出，違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、中介市場(chǎng)混亂、物業(yè)管理不規(guī)范等問題時(shí)有發(fā)生，消費(fèi)者反映強(qiáng)烈。對(duì)此，各市、縣人民政府及有關(guān)部門必須高度重視，要從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的全局出發(fā)，從實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想的高度，充分認(rèn)識(shí)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益和消費(fèi)積極性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，繁榮社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，提高人民生活質(zhì)量的重要意義，增強(qiáng)做好這項(xiàng)工作的責(zé)任感和急迫感。

　　整頓和規(guī)范我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作，必須堅(jiān)持深化改革與加強(qiáng)法制并舉的指導(dǎo)思想，標(biāo)本兼治，重在治本。為了加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，切實(shí)做好整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作，自治區(qū)人民政府成立了自治區(qū)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作領(lǐng)導(dǎo)小組，主要負(fù)責(zé)對(duì)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作的監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和重大案件的督查查處。自治區(qū)各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，各司其職，密切配合。各市、縣也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本地的整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的工作。

　　二、突出工作重點(diǎn)，加大打擊力度，依法查處違法違規(guī)行為

　　各市、縣要結(jié)合實(shí)際，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題，突出工作重點(diǎn)，加大查處力度。對(duì)影響惡劣，后果嚴(yán)重的大案、要案，要依法從嚴(yán)懲處。

　�。ㄒ唬┮婪ú樘庨_發(fā)建設(shè)中的違法違規(guī)行為

　　查處重點(diǎn)：在集體土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，侵害購房人合法權(quán)益；未取得施工許可證或者開工報(bào)告擅自施工；未取得預(yù)售許可證擅自預(yù)售商品房；一房多售；未取得開發(fā)資質(zhì)和超越資質(zhì)等級(jí)開發(fā)建設(shè)；抽逃注冊(cè)資本（金），無營業(yè)執(zhí)照或者超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等行為；未按規(guī)定進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收或?qū)⒖⒐ぞC合驗(yàn)收不合格的商品住宅交付使用；不按規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》以及不按保證書承諾內(nèi)容承擔(dān)保修責(zé)任；未按合同約定支付土地出讓金；嚴(yán)重拖欠工程款；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；未按規(guī)定向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門報(bào)送《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》，并拒不整改；按國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行監(jiān)理的項(xiàng)目未委托監(jiān)理；有明示或暗示勘察、設(shè)計(jì)施工監(jiān)理單位違反強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，或明示或暗示施工單位使用不合格的建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備；工程質(zhì)量低劣或者發(fā)生重大質(zhì)量事故；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地未經(jīng)批準(zhǔn)或未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房地產(chǎn)項(xiàng)目用地用途；非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地。

　�。ǘ�）依法查處商品房銷售面積“短斤缺兩”行為

　　查處重點(diǎn)：將不應(yīng)分?jǐn)偟墓�共面積進(jìn)行分?jǐn)偅粚⒎謹(jǐn)偟墓�共面積再次出租或出售；商品房預(yù)售時(shí)違規(guī)進(jìn)行面積計(jì)算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)面積測(cè)繪機(jī)構(gòu)聯(lián)合，在面積計(jì)算中弄虛作假；不按《商品房銷售管理辦法》規(guī)定處理面積糾紛；在合同中不按規(guī)定標(biāo)明套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積。

　�。ㄈ�）依法查處違法廣告行為

　　查處重點(diǎn)：不具備銷售條件，擅自通過媒體或展銷會(huì)等形式發(fā)布房地產(chǎn)廣告；未取得商品房預(yù)售許可證的廣告或盜用其他項(xiàng)目預(yù)售許可證進(jìn)行廣告宣傳；發(fā)布虛假廣告或廣告中含有虛假內(nèi)容；向購房者的承諾與實(shí)際情況不符或無法兌現(xiàn)的各種價(jià)格優(yōu)惠、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境和配套設(shè)施、物業(yè)管理等內(nèi)容的違法違規(guī)廣告；廣告內(nèi)容不規(guī)范，未按規(guī)定刊登預(yù)售許可證號(hào)或刊登虛假預(yù)售許可證號(hào)，使用《房地產(chǎn)廣告管理規(guī)定》禁止的廣告用語，未按規(guī)定的要求明示價(jià)格、面積等內(nèi)容的；銷售商品房時(shí)設(shè)置的樣板房與實(shí)際交付的房屋質(zhì)量、設(shè)備、裝修不相一致；未辦理國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)而擅自開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告；工程質(zhì)量驗(yàn)收不合格，權(quán)屬有爭(zhēng)議以及政府限制銷售等不具備銷售條件的廣告；未辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)手續(xù)或手續(xù)不全的廣告。

　�。ㄋ模┮婪ú樘幏康禺a(chǎn)中介活動(dòng)中的違法違規(guī)行為

　　查處重點(diǎn)：發(fā)布不實(shí)信息，利用假信息騙取“看房費(fèi)”；派人假冒房主，串通真房主以假出租、假出售等方式騙取中介費(fèi)；與意圖非法轉(zhuǎn)租或以低價(jià)租買房屋的當(dāng)事人串通一氣，促成地下交易；迎合委托方要求，出具不實(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告；利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，索賄、受賄或者收取委托合同之外的費(fèi)用；未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資格，擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)或未經(jīng)注冊(cè)擅自以房地產(chǎn)估價(jià)師名義從事估價(jià)業(yè)務(wù)；偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中介注冊(cè)證、資格證；未按有關(guān)規(guī)定完成脫鉤改制的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；違反規(guī)定亂收費(fèi)的；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人員在兩個(gè)以上房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。

　�。ㄎ澹┮婪ú樘幒贤�訂立和履行中的違法違規(guī)行為

　　查處重點(diǎn)：簽定商品房買賣合同時(shí)，不按規(guī)定出示有關(guān)法規(guī)或示范文本；合同未包含法律法規(guī)規(guī)定內(nèi)容；隱瞞事實(shí)真相，誤導(dǎo)購房者，簽訂有損購房人合法權(quán)益的合同；房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)不履行合同約定的義務(wù)；未使用《商品房買賣合同示范文本》的；未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買賣人因規(guī)劃、設(shè)計(jì)調(diào)整導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能的；未將《商品住宅質(zhì)量保證書》保修內(nèi)容及參加“放心房”活動(dòng)承諾內(nèi)容納入合同的；未按合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地的。

　�。�六）依法查處物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為

　　查處重點(diǎn)：未按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；亂收費(fèi)或服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符；處理問題和矛盾態(tài)度惡劣，致使矛盾激化；管理不到位，侵犯業(yè)主合法權(quán)益的。

　　三、加強(qiáng)法制建設(shè)，提高經(jīng)營者依法經(jīng)營和消費(fèi)者自我保護(hù)意識(shí)

　　各市、縣有關(guān)部門要集中一段時(shí)間，對(duì)所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理的企業(yè)進(jìn)行全面培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)依法經(jīng)營、守法誠信意識(shí)和自覺性。要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的帶有一定普遍性的主要問題，制定切實(shí)有效的管理措施，不斷健全市場(chǎng)規(guī)則，進(jìn)一步完善監(jiān)管機(jī)制。要組織開展形式多樣的普法宣傳活動(dòng)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方主體，特別是購房者充分了解法律、法規(guī)規(guī)定的各項(xiàng)制度，依法保護(hù)自身的合法權(quán)益。

　　四、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序方法步驟

　　整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作，采取全面自查與重點(diǎn)檢查相結(jié)合，自查自糾與查處違法、違規(guī)案件相結(jié)合，集中檢查與群眾監(jiān)督相結(jié)合的方法進(jìn)行，全區(qū)統(tǒng)一部署，分步實(shí)施。

　�。ㄒ唬�學(xué)習(xí)動(dòng)員階段（8月1日至8月15日）。要通過召開動(dòng)員會(huì)、座談會(huì)、開辟專欄等形式，組織有關(guān)管理部門工作人員、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)，認(rèn)真學(xué)習(xí)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的有關(guān)規(guī)定、法律法規(guī)。廣泛宣傳整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的意義、查處重點(diǎn)和擬采取的措施，曝光嚴(yán)重違法違規(guī)的典型案例，使消費(fèi)者提高維權(quán)意識(shí)，使整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作家喻戶曉。在統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，相關(guān)企業(yè)對(duì)照存在的重點(diǎn)問題填報(bào)有關(guān)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)自查報(bào)告表。

　�。ǘ�）審查核實(shí)階段（8月15日至9月15日）。各市、縣人民政府及其有關(guān)部門，要在企業(yè)自查報(bào)告的基礎(chǔ)上，分別對(duì)企業(yè)自查和群眾舉報(bào)的案例進(jìn)行審查核實(shí)。對(duì)已經(jīng)核實(shí)的案例，要提出處理意見。對(duì)重大案件要專題上報(bào)。

　�。ㄈ�）處理糾正階段（9月15日至9月30日）。各市、縣對(duì)審查核實(shí)的案例，進(jìn)行集中處理糾正，并對(duì)處理的結(jié)果寫出報(bào)告，報(bào)送自治區(qū)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。前三階段工作完成后，各市、縣人民政府要責(zé)成有關(guān)部門，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)報(bào)告本地整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序情況。自治區(qū)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組要組織力量，對(duì)各市、縣的整頓工作進(jìn)行督查。對(duì)隱瞞不報(bào)或不如實(shí)申報(bào)、不按照規(guī)定時(shí)限糾正處理的、群眾反映強(qiáng)烈的問題，要依照有關(guān)規(guī)定的法律、法規(guī)嚴(yán)肅查處。

　　五、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作要求

　　整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作涉及計(jì)劃、財(cái)政、土地、規(guī)劃、工商、物價(jià)、建設(shè)、房地產(chǎn)等多個(gè)部門，不僅要查處開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營和物業(yè)管理單位的違法違規(guī)行為，而且要查處管理部門和管理人員管理不到位、監(jiān)管不力以及失察、失職和瀆職行為，工作難度較大，任務(wù)艱巨。

　　（一）各市、縣要迅速對(duì)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作進(jìn)行全面部署，認(rèn)真組織實(shí)施。要將各項(xiàng)工作分解落實(shí)到具體單位，確定責(zé)任目標(biāo)，全力推進(jìn)，在規(guī)定的期限內(nèi)完成各項(xiàng)任務(wù)。對(duì)工作抓的不力，猶豫觀望，不堅(jiān)持原則，以及對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題不能及時(shí)處理或未能按照規(guī)定時(shí)限完成任務(wù)的，要追究主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任，給予通報(bào)批評(píng)直至紀(jì)律處分。

　�。ǘ�）各級(jí)政府有關(guān)職能部門要切實(shí)履行職責(zé)，堅(jiān)持原則，密切協(xié)作，相互支持，齊抓共管，及時(shí)掌握工作進(jìn)展情況，認(rèn)真研究解決出現(xiàn)的問題，互通情況，加強(qiáng)督促檢查，加大監(jiān)督查處力度，推動(dòng)工作向深入發(fā)展。

　�。ㄈ�）各級(jí)監(jiān)察部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)行政行為的監(jiān)督，要建立切實(shí)可行的行政責(zé)任追究制度，按照“誰審批，誰負(fù)責(zé)”的原則，對(duì)違反審批程序，越權(quán)、越級(jí)審批的，由上級(jí)機(jī)關(guān)追究有關(guān)責(zé)任人和主管領(lǐng)導(dǎo)的行政責(zé)任。對(duì)國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中監(jiān)管不力、街私舞弊、玩忽職守的，要依法做出嚴(yán)肅處理。

　�。ㄋ模└骷�(jí)政府及其職能部門要主動(dòng)適應(yīng)轉(zhuǎn)變政府職能的要求，減少行政審批，加強(qiáng)監(jiān)督，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)、銷售管理環(huán)節(jié)的各種審批。按規(guī)定保留的行政審批，要實(shí)行政務(wù)公開，規(guī)范操作，簡(jiǎn)化程序，明確責(zé)任。

　�。ㄎ澹┳⒅氐湫桶咐�剖析，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。各市、縣要對(duì)典型案例進(jìn)行深入剖析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，提出今后改進(jìn)的意見，制定相應(yīng)的政策措施。

　　全區(qū)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作結(jié)束后，自治區(qū)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組要進(jìn)行全面總結(jié)，以確保收到實(shí)效。

　　寧夏回族自治區(qū)人民政府

　　二○○二年七月三十日