第一章　總則

　　第一條　為了加強對本市房地產(chǎn)交易市場的管理，維護房地產(chǎn)經(jīng)營活動的正常秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本暫行辦法。

　　第二條　本辦法所稱房地產(chǎn)交易是指在行政劃撥的國有土地上各類房屋的轉讓、租賃、抵押、調(diào)換的經(jīng)濟活動。

　　凡在本市市區(qū)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)行政劃撥的國有土地上各類房屋的轉讓、租賃、抵押和調(diào)換的交易活動，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均適用本辦法。

　　需要有償轉讓、租賃、抵押行政劃撥的國有土地的，以及以行政劃撥的土地使用權作為股份入股經(jīng)營的，應向市土地管理局提出申請，補辦出讓手續(xù)，補交出讓金。

　　以出讓方式取得土地轉讓、租賃、抵押以及連帶房屋轉移的行為，不適用本辦法。

　　第三條　杭州市房地產(chǎn)管理局是本市房地產(chǎn)交易市場的主管機關，依法對房地產(chǎn)交易市場進行管理。

　　杭州市土地管理局依法對本市房地產(chǎn)市場中有關土地管理進行監(jiān)督檢查。

　　杭州市房地產(chǎn)管理局按季將本市房地產(chǎn)市場交易情況抄送市土地管理局備案。

　　因房屋所有權依法轉移而引起土地使用權轉移的，由土地管理部門依法辦理相應的土地使用權轉移、變更手續(xù)。

　　第四條　房地產(chǎn)市場主管機關的職責是：

　　（一）貫徹房地產(chǎn)市場管理的有關法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。

　�。ǘ�）對從事房產(chǎn)交易中介服務的單位和個人進行資質(zhì)審查。

　　（三）監(jiān)督、檢查房產(chǎn)經(jīng)營活動，查處經(jīng)營活動中的非法行為。

　　第五條　房產(chǎn)經(jīng)營活動應進入房地產(chǎn)市場進行，并遵守法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定。

　　任何單位和個人在房產(chǎn)經(jīng)營活動中，不得損害國家利益和社會公共利益。

　　第六條　商品房屋開發(fā)建設部門預售、出售在行政劃撥土地上建造的商品房活動，按商品管理辦法實施管理，商品房出售后所有人或使用人的交易活動，適用本辦法。

　　第二章　房產(chǎn)評估和價格管理

　　第七條　本辦法所稱房產(chǎn)評估是指房產(chǎn)評估機構對各類房屋根據(jù)其結構、等級、適用程度、地段差異以及市場供求等因素，對其價值所作出的認定。

　　第八條　凡從事房產(chǎn)評估業(yè)務的單位必須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局進行資格審定。從事房產(chǎn)評估業(yè)務的個人，須具有相應的專業(yè)知識，經(jīng)市房地產(chǎn)管理局考核合格，取得評估員資格證書后，方能從事房產(chǎn)評估業(yè)務。

　　第九條　進入房地產(chǎn)市場的房屋，必須經(jīng)過房產(chǎn)評估，確定其評估價格。未經(jīng)評估的房產(chǎn)，不能進行轉讓、租賃、抵押和調(diào)換。

　　房產(chǎn)評估機構可按有關規(guī)定收取評估費。具體標準由市房地產(chǎn)管理局會同市物價局制定。

　　第十條　單位自管房、私房的轉讓價格，由轉讓雙方參考其評估價格自行協(xié)商確定。

　　第十一條　房管部門直管房、單位自管房和私房，作為住宅出租，其租金標準按物價部門會同房管部門規(guī)定的租金標準執(zhí)行，免繳房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金；作為非住宅出租，其租金由租賃雙方協(xié)商確定，并按本辦法的規(guī)定繳納房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金。

　　第十二條　市房地產(chǎn)管理局可會同市物價局根據(jù)市場交易情況不定期公布房產(chǎn)交易價格情況，指導房地產(chǎn)市場價格。

　　第十三條　房產(chǎn)交易活動應按以下規(guī)定繳納房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金。

　　轉讓房屋的調(diào)節(jié)基金，按實際轉讓價格（實際轉讓價格低于評估轉讓價格的按評估轉讓價格）的20％繳納；租賃房屋的調(diào)節(jié)基金，按實際租賃價格（實際租賃價格低于評估租賃價格的按評估租賃價格）的20％繳納；抵押房屋，以抵押物清償債務的，按轉讓房屋處理。

　　房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金由轉讓方、出租方繳納。

　　第十四條　房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金統(tǒng)一由市房地產(chǎn)管理局代收，全額上繳市財政，專款專戶存儲，專項用于城市建設，并受市財政、審計部門的監(jiān)督。

　　第十五條　房地產(chǎn)交易雙方應如實申報交易價格，不得瞞價。

　　對低于房產(chǎn)評估價格20％以上轉讓的房屋，除按評估價格證收調(diào)節(jié)基金外，房地產(chǎn)市場管理部門有優(yōu)先購買權。

　　第十六條　享受國家優(yōu)惠政策購買的房屋在出售或出租時，其出售價格或租金以及增值費、調(diào)節(jié)基金的征收辦法，另行制定。

　　第三章　房地產(chǎn)轉讓管理

　　第十七條　房地產(chǎn)轉讓是指房屋所有權人將房屋所有權通過買賣、贈與、交換等方式連同土地使用權進行轉移的行為。

　　第十八條　房地產(chǎn)轉讓應貫徹公平合理、協(xié)商一致、等價有償?shù)脑瓌t，并簽訂書面協(xié)議。

　　第十九條　單位自管房的轉讓，須憑上級主管部門批準文件；享受國家、單位補貼購買或建造的私房，需要轉讓時，按國家有關規(guī)定辦理。

　　房屋所有人轉讓共有房屋，須提供共有人同意的證明書，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人轉讓租賃期未滿或未定租賃期的房屋，須提前三個月通知承租人，租賃關系由有關各方協(xié)商解決，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。

　　第二十條　房產(chǎn)拍賣，必須委托杭州市房產(chǎn)拍賣專業(yè)機構進行。

　　第二十一條　個人在城鎮(zhèn)購買房屋必須符合國家和省、市有關規(guī)定。

　　單位因特殊需要必須購買私有房屋和外省、市在本市設立機構需要購買房屋的，必須持有關證件，經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準。

　　第二十二條　房屋因轉讓發(fā)生產(chǎn)權轉移時，該房屋占有的土地使用權隨房屋產(chǎn)權一并轉移；同一房屋產(chǎn)權分割轉讓的，各房屋所有人占有相應比例的土地使用權，但同一幢房屋所占用的土地使用權整體不可分割。

　　第二十三條　下列房地產(chǎn)不準轉讓：

　�。ㄒ唬�無合法產(chǎn)權證件的；

　�。ǘ�）產(chǎn)權尚有爭議的；

　　（三）房地產(chǎn)債務未結清的；

　　（四）其他依法限制權屬轉移的。

　　第二十四條　依法轉讓的房地產(chǎn)，受讓人應向市房地產(chǎn)交易管理所辦理立契過戶手續(xù)，繳納有關稅費，向市房地產(chǎn)管理局申領房屋所有權證，并憑房屋所有權證到市土地管理局相應辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

　　第四章　房屋租賃管理

　　第二十五條　房屋租賃，是指房屋所有人作為出租人將其房屋使用權租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付約定租金的行為。

　　第二十六條　出租房屋，包括以房產(chǎn)入股聯(lián)營、合營、承包經(jīng)營等形式發(fā)生的房屋租賃，租賃雙方應簽訂書面協(xié)議，并向市房地產(chǎn)管理局申請辦理租賃手續(xù)，經(jīng)審查批準后，領取《房屋租賃許可證》，按規(guī)定繳納有關稅費，租賃關系方為有效。以土地使用權入股經(jīng)營的，應按土地管理規(guī)定首先向市土地管理局辦理有關手續(xù)。

　　承租非住宅用房從事經(jīng)營活動的，工商行政管理部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照時應查驗承租人的《房屋租賃許可證》。

　　第二十七條　出租的房屋必須結構牢固，房況良好，安全可靠，符合使用條件。

　　危險房屋嚴禁出租。

　　第二十八條　房屋租賃訂立租賃契約。租賃契約須載明租賃期限、租金標準以及租賃雙方的權利和義務。

　　非住宅租賃契約須經(jīng)房地產(chǎn)管理機關審核并辦理登記手續(xù)。

　　第二十九條　機關、團體、部隊、企事業(yè)單位不得租用或變相租用私有房屋。因特殊需要必須租用的，須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準。

　　第三十條　承租人應按期繳納租金并按契約規(guī)定用途使用房屋。如改變用途、改建、擴建及改造設備時，雙方應提前商定，并按有關規(guī)定修改契約內(nèi)容。

　　租賃期滿時，承租人應當將房屋退還出租人，需續(xù)租的應重新簽訂租賃契約。同等條件下，原承租人有優(yōu)先租用權。實行土地使用權有償有限期出讓的房屋租賃期限，最長不超過該房屋使用范圍內(nèi)土地使用權年限。

　　第三十一條　外來從事勞務或經(jīng)商活動的暫住人員租用房屋，必須持有原居住地區(qū)的戶口證明、居民身份證及有關證件，辦理租賃手續(xù)。

　　第三十二條　承租人有下列情形之一的，出租人有權單方終止租賃合同：

　　（一）承租人擅自將承租的房屋轉租、轉讓、轉借或改變用途的；

　�。ǘ�）承租人利用承租的房屋進行非法活動、損害公共利益的；

　　（三）承租人無正當理由累計六個月不繳租金或閑置房屋達三個月以上的；

　　（四）承租人損壞房屋結構和設備而又不維修、不賠償?shù)模?/p>

　　（五）房屋發(fā)生重大損壞，經(jīng)杭州市危險房屋鑒定所鑒定為危險房屋不能繼續(xù)使用的。

　　第三十三條　房屋租賃，出租方應按租金額的4％向市房地產(chǎn)管理局繳納租賃管理費。

　　第五章　房屋抵押管理第三十四條　房屋抵押是指房屋所有人以該房屋作為債務償還擔保，設定抵押權，將房屋抵押給債權人的行為。

　　第三十五條　房屋抵押當事人必須是法人或具有完全民事行為能力的自然人。

　　房屋抵押活動必須遵循自愿、公平、誠實、信用的原則，不得違反國家有關法律、法規(guī)。

　　第三十六條　下列房屋不得抵押：

　�。ㄒ唬�無合法所有人，尚未確權或產(chǎn)權有糾紛的；

　�。ǘ�）代管房產(chǎn)代管人無法定所有人簽署委托書的；

　　（三）黨政機關、軍隊、大專院校自管的；

　�。ㄋ模┳诮趟聫R、古建筑、影劇院、醫(yī)院等公益設施的；

　�。ㄎ澹┫拗频盅旱模ù_定為拆遷區(qū)域的房屋，違章建筑，臨時建筑的房屋，拖欠稅債，債務未清償?shù)姆课�，被司法、行政機關扣押、訴訟保全、查封的房屋）；

　�。�六）房地產(chǎn)管理部門認為不宜抵押的。

　　第三十七條　房屋抵押擔保債務的范圍為主債務本身和因主債而產(chǎn)生的孳息以及不按時清償債務給債權人造成的損失。

　　抵押房屋必須由抵押人向中國境內(nèi)注冊的保險公司投保，抵押權人為該保險的第一受益人。

　　第三十八條　同一處房屋設定若干抵押權的，其抵押價額之和不得超過該處房屋的總值。清償次序按批準先后確定，同時批準的，按各方債務額比例清償。

　　第三十九條　單位自管房屋抵押時，應經(jīng)上級主管部門批準。

　　個人或多人共有的房屋在進行抵押時，除出具房屋所有權證、共有權保持證、土地使用權證外，須經(jīng)共有人同意，并出具書面協(xié)議，共負抵押連帶責任。

　　第四十條　抵押當事人申請辦理抵押房屋前，應向房產(chǎn)評估機構申請評估。未經(jīng)房產(chǎn)評估機構評估定價的房屋，不得作為抵押物。

　　抵押雙方應簽訂抵押契約。抵押契約簽訂后，當事人應在十五天內(nèi)向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理機關和土地管理機關辦理他項權利登記，并將抵押權利情況載入抵押人的房屋所有權證和土地使用權證。

　　第四十一條　房屋抵押期滿，債務清償完畢，抵押契約即告終結。雙方應在十五日內(nèi)到原辦理部門辦理抵押注銷手續(xù)。

　　第四十二條　抵押人到期不能清償債務，抵押房屋連同土地使用權由債權人委托杭州市房產(chǎn)拍賣專業(yè)機構和土地使用權拍賣專業(yè)機構聯(lián)合進行拍賣，拍賣所得價款，其價款扣除應繳納的房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金外，按順序清償債務，按照土地使用權有償出讓進行拍賣的，所得價款應當首先補繳土地使用權出讓金后，再按順序清償債務。

　　第六章　房屋調(diào)換管理

　　第四十三條　房屋調(diào)換，是指房屋使用者之間就房屋使用權進行調(diào)換的行為。

　　第四十四條　房管部門直管房屋、單位自管房屋、私有房屋之間使用權允許調(diào)換。

　　第四十五條　房管部門直管房屋和單位自管房屋、私有房屋使用權調(diào)換，雙方當事人應征得房屋所有權人同意，并達成書面協(xié)議，共同到調(diào)房管理部門辦理手續(xù)。

　　第四十六條　房屋使用權調(diào)換，因房屋結構、面積、地段等方面有明顯的差異的，實行差價調(diào)換。

　　第四十七條　直管房屋使用權調(diào)換由房地產(chǎn)管理部門對其房屋使用價值進行評估，并據(jù)此收取差價費。

　　第四十八條　差價費由房地產(chǎn)管理部門收取，用于調(diào)房管理的日常開支。

　　第七章　房產(chǎn)交易中介服務管理

　　第四十九條　市、區(qū)房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)需要設立固定的房產(chǎn)交易場所。其主要任務是：

　　（一）組織引導房產(chǎn)經(jīng)營單位和個人進場經(jīng)營；

　�。ǘ�）為房產(chǎn)經(jīng)營者提供洽談協(xié)商、中介服務、交流信息、展示行情等各種服務；

　�。ㄈ�）開展房產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換的委托代理業(yè)務；

　　經(jīng)營房產(chǎn)交易場所的單位，必須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局進行資質(zhì)審查，并向工商行政管理部門辦理有關手續(xù)。

　�。ㄋ模╅_展房產(chǎn)吞吐、抵押等經(jīng)營業(yè)務。

　　第五十條　興辦房產(chǎn)交易中介服務機構，應向房地產(chǎn)市場管理部門遞交書面申請、組織章程和有關證件，經(jīng)批準后，向工商行政管理機關申請登記，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照后，方可營業(yè)。

　　第五十一條　從事中介服務的房產(chǎn)經(jīng)紀人，應持所在地戶籍證明和有關證件，向房地產(chǎn)市場管理部門提出書面申請，經(jīng)資質(zhì)審查合格批準后，向工商行政管理機關申請登記。房產(chǎn)經(jīng)紀人，從事中介服務可按規(guī)定收取勞務費。未經(jīng)房地產(chǎn)市場管理部門批準，任何單位和個人不得從事房產(chǎn)交易中介服務。

　　第八章　罰則

　　第五十二條　違反本辦法規(guī)定，謊報房屋轉讓、租賃價格的，由市房地產(chǎn)管理局除沒收其實際轉讓、租賃價格與謊報價格之間的差額外，還可按差額的一至五倍處以罰款。（注：根據(jù)杭州市人民政府令第120號決定將第五十二條修改為：

　　違反本辦法規(guī)定，謊報房屋轉讓、租賃價格的，由市房地產(chǎn)管理局處以二萬元以下的罰款。）

　　第五十三條　未經(jīng)批準擅自從事房產(chǎn)交易中介服務的單位和個人，由市房地產(chǎn)管理局沒收其非法所得，并處以非法所得一至三倍的罰款。（注：根據(jù)杭州市人民政府令第120號決定將第五十三條修改為：

　　未經(jīng)批準擅自從事房地產(chǎn)交易中介服務的單位和個人，由市房地產(chǎn)管理局處以二萬元以下的罰款。）

　　第五十四條　當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定的機關的上一級機關申請復議；對復議決定不服的，可以在接到復議決定書之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴；當事人也可以直接向人民法院起訴。

　　第五十五條　房地產(chǎn)交易市場管理人員徇私舞弊、違法亂紀、索賄受賄的，由所在單位或上級機關給予政紀處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第五十六條　房產(chǎn)轉讓、租賃、抵押、調(diào)換發(fā)生糾紛的，當事人應協(xié)商解決。協(xié)商不成的，糾紛當事人可以申請房產(chǎn)糾紛仲裁委員會仲裁，也可以向人民法院起訴。

　　第九章　附則

　　第五十七條　涉外房地產(chǎn)轉讓、租賃、抵押，按有關涉外房地產(chǎn)的法律、法規(guī)執(zhí)行。

　　第五十八條　各縣（市）城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易市場管理可參照本辦法執(zhí)行。

　　第五十九條　本辦法由杭州市人民政府法制局負責解釋。

　　第六十條　本辦法自發(fā)布之日起施行。