房估知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)抵押的需要

房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，用于擔(dān)保債務(wù)履行的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)是良好的用于提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)。在借貸等民事活動(dòng)中，為了保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，債權(quán)人一般會(huì)要求債務(wù)人或者第三人將其有權(quán)處分并且不屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，并要求貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值（出于安全的考慮）。

商業(yè)銀行為了兼顧業(yè)務(wù)發(fā)展、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和防范風(fēng)險(xiǎn)，既不能壓低房地產(chǎn)抵押價(jià)值，又不能提高房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，主要有5種：

①初次抵押估價(jià)，即將未抵押的房地產(chǎn)抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

②再次抵押估價(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估?！稉?dān)保法》第三十五條規(guī)定："財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。"

③續(xù)貸抵押估價(jià)，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

④抵押期間估價(jià)，即對(duì)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行監(jiān)測(cè)，及時(shí)掌握其變化情況，定期或者根據(jù)需要對(duì)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估。

⑤抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣的，為折價(jià)或者拍賣、變賣提供相關(guān)價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)該房地產(chǎn)的比較價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估。

在實(shí)際中，還按照抵押貸款前、后和抵押物處置三個(gè)階段，來(lái)劃分為金融機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)抵押估價(jià)及相關(guān)服務(wù)。

--抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，通常還提供房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)、抵押成數(shù)（抵押率）測(cè)算等服務(wù)。

--抵押貸款后，除了提供抵押房地產(chǎn)及其 價(jià)值或價(jià)格動(dòng)態(tài)評(píng)估，還可為抵押權(quán)人提供有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示。

--抵押貸款處置，提供處置抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢等服務(wù)。

包括向抵押權(quán)人提供風(fēng)險(xiǎn)提示：

抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，要求抵押人停止其行為；

抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保；

抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

（負(fù)資產(chǎn)的悲哀）

【例題·多選題】房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，包括（ ）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，包括：初次抵押估價(jià)、再次抵押估價(jià)、續(xù)貸抵押估價(jià)、抵押期間估價(jià)、抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)。參見(jiàn)教材P15。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！