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　　2019房地產估價師《制度與政策》考點三：房屋征收概述

　　房屋征收概述

　　一、房屋征收的概念(考點、掌握)

　　房屋征收是指國家為了公共利益的需要 ，依照法律規(guī)定的權限和程序強制 取得國有土地上單位、個人的房屋及其他不動產的行為。

　　房屋征收是物權變動的一種特殊的情形，是國家取得所有權的一種方式。房屋征收的主體是國家 ，通常是政府代表國家以行政命令的方式執(zhí)行?！段餀喾ā返谒氖l規(guī)定“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產?！?/P>

　　【例題】在我國房屋征收的主體是(　)。

　　A.政府

　　B.建設單位

　　C.開發(fā)商

　　D.國家

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收的概念。房屋征收的主體是國家。參見教材P40。

　　2011年1月21日國務院公布了《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號，以下簡稱《房屋征收條例》，同時廢止了2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》。房屋征收通常處于建設項目的前期工作階段 ，是城市建設的重要組成部分。

　　注意：國有土地上房屋被依法征收的，同時收回國有土地使用權。

　　【例題】房屋征收通常處于建設項目的(　)階段。

　　A.立項工作

　　B.前期工作

　　C.建設工作

　　D.施工工作

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收的概念。房屋征收通常處于建設項目的前期工作階段，是城市建設的重要組成部分。參見教材P40。

　　二、房屋征收的限制條件(考點、了解)

　　征收作為一種以取得國有土地上單位、個人的房屋為目的的強制性行為，有嚴格法定的限制條件：

　　(1)征收只能是為了公共利益 的需要;

　　(2)征收必須嚴格依照法律規(guī)定的權限和程序 ;

　　(3)以房屋征收決定公告之日 被征收房屋類似房地產的市場價格對被征收人的損失予以公平補償。

　　三、房屋征收的前提條件(考點、重點、難點、熟悉)

　　(一)公共利益的界定

　　房屋征收的核心 ：不需要房屋所有權人的同意而強制取得其房屋，收回國有土地使用權，“公共利益”是國家征收國有土地上單位、個人的房屋的前提條件 。

　　【例題】評判征收實踐中一項具體征收行為是否合法(實質合法)的根本標準是(　)。

　　A.公共利益

　　B.集體利益

　　C.國家利益

　　D.社會利益

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收的前提條件?！肮怖妗笔菄艺魇諊型恋厣蠁挝弧€人的房屋的前提條件。參見教材P41。

　　【2014年試題】房屋所有權人同意征收是實施國有土地上房屋征收的前提。(　)

　　『正確答案』錯誤

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收的前提條件。房屋征收的核心是不需要房屋所有權人的同意而強制取得其房屋、收回國有土地使用權。參見教材P41。

　　為此，《憲法》、《物權法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》均明確規(guī)定房屋征收必須基于“公共利益的需要”。

　　《房屋征收條例》界定了公共利益的范圍，即：

　　(1)國防和外交的需要;

　　(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

　　(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

　　(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

　　(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;

　　(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

　　【例題】下列可以征收國有土地上房屋的項目有(　)。

　　A.北京市地鐵5號線工程

　　B.沈陽-秦皇島燃氣輸送管線工程

　　C.天津市經濟適用房建設工程

　　D.北京大興區(qū)某商品房建設工程

　　E.上海某一家上市公司標準化廠房建設工程

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收的前提條件。根據(jù)《房屋征收條例》規(guī)定，符合下列情形之一的，可以征收國有土地上房屋：(1)國防和外交的需要;(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。選項A屬于由政府組織實施的交通基礎設施建設，選項B屬于由政府實施的能源基礎設施建設，選項C屬于由政府組織實施的保障性安居工程建設，選項DE屬于非公共利益的范疇，不能征收國有土地上房屋。參見教材P41。

　　(二)公共利益的特點

　　1.公共利益是客觀的 。公共利益的客觀性表現(xiàn)在它客觀地影響著社會公眾整體的生存與發(fā)展。公共利益不是完全主觀地從不同的層級利益中剝離出來的，不因各個利益主體主觀認識上的不同有所改變，而是獨立地、真實地存在于各種利益之上的客觀利益。

　　2.公共利益是共享的。 公共利益具有整體性、相對普遍性和共有性。社會公共利益具有整體性和普遍性兩大特點。社會公共利益在主體上是整體的而不是局部的利益，在內容上是普遍的而不是特殊的利益。公共利益當然涉及多數(shù)人與少數(shù)人的利益問題，但并不能說多數(shù)人的就一定是公共利益，公共利益還必須有價值判斷。

　　3.公共利益是不確定的 。公共利益在實體法上是一個廣泛存在的概念，但同時它又是一個不確定的概念。公共利益的“最大特別之處，在于其概念內容的不確定性”，包括“利益內容的不確定性”和“受益對象的不確定性”。利益的實質是某種價值，社會客觀事實決定利益的形成和同時期的利益價值的內容，而社會客觀事實本身是不確定的，利益內容也就具有不確定性。受益對象的不確定性源于“公共”的不確定性，普遍的對“公共”的理解是許多個體的集合，“許多”又是一個沒有界限的概念。

　　四、征收與征用的異同(考點、重點、難點、掌握)

　　2004年以前，我國在法律上沒有區(qū)分征收和征用兩種不同情形，統(tǒng)稱為“征用”。2004年3月14日，《憲法》做了修改，將原第十條第三款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用”，修改為“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！?/P>

　　首次將征收和征用區(qū)分開來。2004年8月28日，全國人大常委會通過了關于修改《土地管理法》的決定，也區(qū)分了征收和征用。《物權法》對征收和征用分別做了更為具體的規(guī)定。征收是國家強制取得集體和單位、個人的財產;征用是國家強制使用集體和單位、個人的財產。征收和征用既有共同之處，又有不同之處。

　　共同之處主要有兩點：一是強制性 ，即都不必得到財產所有權人的同意;二是補償性 ，即都應給予公平補償。

　　征收與征用的主要區(qū)別如下：

　　(1)適用對象不同 。征收的財產主要是不動產，征用的財產既包括不動產也包括動產。

　　(2)前提條件不同 。雖然征收、征用都是強制性的，但前提條件有所不同。征收是為了國防和外交以及由政府組織實施的基礎設施建設、公共事業(yè)、保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建等公共利益的需要，征用是因搶險、救災等緊急需要。

　　(3)所有權轉移不同 。征收主要是所有權的改變，是國家將集體所有或者私人所有的財產強制地征歸國有，不存在返還的問題，通俗地說是“強買”;征用只是使用權的改變，是國家強制地使用集體所有或者私人所有的財產，被征用的財產使用后，應返還被征用人，通俗地說是“強租”。

　　(4)補償內容不同 ?！段餀喾ā穼φ魇找?guī)定了具體的補償辦法，這就是說任何征收都要給予補償，而且必須依法補償。征用在財產使用后首先應及時返還被征用人。關于征用補償，《物權法》只是規(guī)定應當給予補償，此處的補償主要是指財產因征用而毀損或滅失，應對其征用前的實物狀態(tài)或價值狀態(tài)進行復原。究竟如何補償，可以由雙方依據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定。

　　【例題】征收與征用的區(qū)別有(　)。

　　A.適用對象不同

　　B.前提條件不同

　　C.強制程度不同

　　D.所有權轉移不同

　　E.補償內容不同

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是征收與征用的異同。征收與征用在適用對象、前提條件、所有權轉移、補償內容等方面都不同，兩者都具有強制性，即都不必取得財產所有權人的同意。參見教材P42。

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