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　　2018年房估《案例與分析》高頻考點（第三章）：

　　1.房地產(chǎn)轉讓估價的特點房地產(chǎn)市場轉讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。房地產(chǎn)轉讓估價特點主要表現(xiàn)為：

　?。?）從價值時點上看，房地產(chǎn)轉讓估價多數(shù)是在轉讓前進行的，價值時點則在估價作業(yè)日期之后。

　?。?）從委托人和估價主體上講，房地產(chǎn)轉讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構評估，委托人既可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

　?。?）從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進行的評估，其目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性。如買方需要了解購買一宗房地產(chǎn)時，可能實現(xiàn)的最低價格，而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時可能實現(xiàn)的最高價格。

　　作為評估機構，對該宗房地產(chǎn)進行估價時，其估價結果可能有一定擺動幅度的價格區(qū)間，估價人只對估價信息和結論合乎估價技術規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，而對房地產(chǎn)轉讓定價決策不負直接責任。

　　2.房地產(chǎn)轉讓估價（P199～200）

　　（1）房地產(chǎn)轉讓估價，應區(qū)分轉讓人需要的估價和受讓人需要的估價，并應根據(jù)估價委托人的具體需要，評估市場價值或投資價值、賣方要價、買方出價、買賣雙方協(xié)議價等。

　?。?）已出租的房地產(chǎn)轉讓估價，應評估出租人權益價值；轉讓人書面設定或轉讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關系解除后進行轉讓的，可另行評估無租約限制價值，并應在估價報告中同時說明出租人權益價值和無租約限制價值及無租約限制價值的使用條件。

　?。?）以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓估價，估價對象應符合法律、法規(guī)規(guī)定的轉讓條件，并應根據(jù)國家和估價對象所在地的土地收益處理規(guī)定，給出需要繳納的出讓金等費用或轉讓價格中所含的土地收益。

　　3.房地產(chǎn)拍賣、變賣估價（P269～270）

　?。?）評估價值的影響因素應包括拍賣房地產(chǎn)的瑕疵，但不應包括拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔保物權和其他優(yōu)先受償權；

　?。?）人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權和用益物權除去后進行拍賣的，評估價值的影響因素不應包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權和用益物權；

　　（3）當拍賣房地產(chǎn)為待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設開發(fā)法的，應選擇被迫轉讓開發(fā)前提進行估價。

　?。?）房地產(chǎn)拍賣、變賣估價只需評估估價對象在正常市場的價格水平，拍賣保留價由人民法院參考評估價確定。

　　4.價值類型房地產(chǎn)抵押估價目的統(tǒng)一表述為：抵押價值是估價對象假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。

　　未設定法定優(yōu)先受償權下的價值是估價對象經(jīng)適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。

　　法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔保的債權數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款、其他法定優(yōu)先受償款。

　　5.估價中的謹慎原則選用估價方法時，盡量將成本法作為一種方法，尤其是收益性房地產(chǎn)的收益價格較高時，應使積算價格成為收益價格的補充；在有價無市或存在長期低（偏離市場）租金租約的房地產(chǎn)，則應更加重視收益價格。

　　確定估價結果時采用兩種方法估價結果的簡單平均值還是加權平均值，應根據(jù)市場情況決定，一般選用簡單平均值。

　　在估價中選取可比實例、確定修正系數(shù)；預測未來現(xiàn)金流、確定報酬率；預測未來開發(fā)完成后價值、折現(xiàn)率、續(xù)建費用；確定地價水平、基準地價修正系數(shù)、開發(fā)建造成本費用、利潤率、成新率等時，保持客觀、謹慎的尺度，使估價結果客觀、公正、合理。

　　在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查勘。

　　在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。

　　在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率不應偏低。

　　在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估開發(fā)成本、有關費稅和利潤。

　　房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、利潤率等估價參數(shù)值的，應當優(yōu)先選用；不選用的，應當在估價報告中說明理由。

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