抵押是一種民事法律關系，抵押權人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進行，并應符合《民法通則》、《擔保法》規(guī)定的平等、自愿、等價、有償?shù)囊话阍瓌t。抵押合同屬于擔保合同，依照主合同履行債務是債務人的義務。

依據(jù)《物權法》的規(guī)定，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。

依據(jù)《物權法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。

【例題】《物權法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的方式有（ ）。

A.抵押權人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償

B.抵押權人直接向人民法院提起訴訟

C.抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)

D.按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉移給抵押權人

E.抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)。債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。參見教材P125。

人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。

對于設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。土地承包經(jīng)營權、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權的性質和土地用途。

【例題】房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產(chǎn)。（ ）

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。參見教材P126。

抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。

抵押權人應當在主債權訴訟時效期內行使抵押權，未行使的，人民法院不予保護。

人民法院對已經(jīng)依法設定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。

被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出。

據(jù)自2015年5月5日起施行的《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》

（法釋〔2015〕10號）第二十條規(guī)定，在金錢債權執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

（一）對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；

（三） 申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋， 自執(zhí)行通知送達之日起，已經(jīng)給予三個月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

【例題】人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時，拍賣保留價應由（ ）確定。

A.房地產(chǎn)估價機構

B.人民法院

C.抵押權人

D.人民法院和房地產(chǎn)估價機構共同

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)。人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。參見教材P126。