房地產抵押要確定其抵押價值。根據(jù)原建設部、中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)的《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》的規(guī)定，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產抵押貸款前，可以與抵押人協(xié)商確定房地產的抵押價值，也可以委托房地產估價機構評估房地產抵押價值，為其確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)。

通過委托估價方式確定房地產抵押價值的，原則上由商業(yè)銀行委托房地產估價機構進行評估，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，也可以按照約定，由約定方委托房地產估價機構進行評估。

房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產上債權人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。

【例題】在房地產抵押估價中，應扣除的法定優(yōu)先受償款不包括（ ）。

A.拖欠的建筑工程材料費

B.拖欠的建筑工人工資

C.抵押擔保債權

D.出租房屋租金

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產抵押估價。在房地產抵押估價中，扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產上債權人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。參見教材P125。

在房地產抵押估價活動中，房地產估價師應當勤勉盡責，包括了解抵押房地產的法定優(yōu)先受償權利等情況；必要時對委托人提供的有關情況和資料進行核查；全面、細致地了解估價對象，對估價對象進行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片；處置房地產時，除評估房地產的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由等。

【例題】在房地產抵押估價中，注冊房地產估價師應盡的職責是（ ）。

A.對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性

B.對估價對象進行實地查看

C.了解抵押房地產的法定優(yōu)先受償權利情況

D.將估價對象現(xiàn)狀與相關權屬證明材料進行對照

E.拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是房地產抵押估價。必要時對委托人提供的有關情況和資料進行核查。參見教材P125。

房地產抵押估價報告要全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區(qū)位、實物、權益狀況；披露估價對象已設定的抵押權；對估價對象的變現(xiàn)能力分析；披露已作為假設和限制條件，對估價結果有重大影響的因素，并說明其對估價結果可能產生的影響；將法定優(yōu)先受償權利等情況的書面查詢資料和調查記錄、內外部狀況照片作為估價報告的附件。

對由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。房地產抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計算，不得超過一年。房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。

【例題】房地產抵押估價報告應用有效期從（ ）起計，不得超過一年。

A.估價時點 B.估價委托日

C.估價報告出具日 D.估價開始作業(yè)日

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產抵押估價。房地產抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。參見教材P125。

此外，按照《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》要求，商業(yè)銀行要加強對已抵押房地產市場價格變化的監(jiān)測。為及時掌握抵押價值變化情況，商業(yè)銀行可以定期委托或者在市場價格變化較快時委托房地產估價機構評估房地產抵押價值。處置抵押房地產前，商業(yè)銀行還應當委托房地產估價機構進行評估，了解房地產的市場價值。

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求，信托投資公司以貸款、投資等方式辦理自營和信托業(yè)務，涉及房地產抵押估價的，也要按照上述規(guī)定執(zhí)行。