土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。

一、納稅人

凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。

各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和其他組織，以及個(gè)體經(jīng)營者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機(jī)構(gòu)，以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。

【例題】土地增值稅的納稅人包括（ ）。

A.出售中國境內(nèi)的房地產(chǎn)的個(gè)人

B.繼承中國境內(nèi)的房地產(chǎn)的外國人

C.出售中國境內(nèi)的房地產(chǎn)的外國人

D.繼承中國境內(nèi)的房地產(chǎn)的個(gè)人

E.受贈(zèng)中國境內(nèi)的房地產(chǎn)的社會(huì)團(tuán)體

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是土地增值稅—納稅人、征稅范圍。凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。外商投資企業(yè)和外籍人員包括在內(nèi)。參見教材P211。

二、征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

【2011年試題】下列行為中，應(yīng)征土地增值稅的是（ ）。

A.繼承房地產(chǎn)

B.贈(zèng)與房地產(chǎn)

C.出售房地產(chǎn)

D.出租房地產(chǎn)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是土地增值稅—納稅人、征稅范圍。土地增值稅針對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物及附著物的單位征收。選項(xiàng)A、B均為無償，選項(xiàng)D沒有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)變。參見教材P212。

三、課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

【例題】土地增值稅的課稅對(duì)象是（ ）。

A.轉(zhuǎn)讓國有土地上的房地產(chǎn)

B.贈(zèng)與房地產(chǎn)

C.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

D.有償轉(zhuǎn)讓國有土地上房地產(chǎn)所取得的土地增值額

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。參見教材P212。

四、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：

（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；

（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；

（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；

（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上部分，稅率為60%。

每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。

【例題】土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值額超過扣除金額100%、未超過200%的部分，稅率為（ ）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上部分，稅率為60%。參見教材P212。

為簡(jiǎn)化計(jì)算，應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，速算公式如下：

土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×30%；

土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額：土地增值額×40%－扣除項(xiàng)目×5%；

土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×50%－扣除項(xiàng)目×15%；

土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%。

【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓一塊以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入為2900萬元，土地增值稅規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額為1800萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為（ ）萬元。

A.330

B.350

C.440

D.870

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算。（1）土地增值額＝2900萬元－1800萬元＝1100萬元。（2）適用公式：土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額：土地增值額×40%－扣除項(xiàng)目×5%＝1100×40%－1800×5%＝350萬元。參見教材P212。

【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的收入為3000萬元人民幣，扣除項(xiàng)目金額為1500萬元，則應(yīng)繳土地增值稅為（ ）萬元。

A.450

B.525

C.600

D.900

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算。（1）土地增值額＝3000萬元－1500萬元＝1500萬元。（2）適用公式：土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額：土地增值額×40%－扣除項(xiàng)目×5%＝1500×40%－1500×5%＝525萬元。參見教材P212。

五、扣除項(xiàng)目

土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：

（1）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；

（2）土地開發(fā)成本、費(fèi)用；

（3）建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

【2014年試題】土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括了與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的房地產(chǎn)稅金。（ ）

『正確答案』正確

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-扣除項(xiàng)目。土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。參見教材P213。

【2011年試題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年房地產(chǎn)銷售收入為8000萬元，扣除項(xiàng)目金額為5000萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為（ ）萬元。

A.500

B.750

C.900

D.950

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算。（1）增值額＝銷售收入－扣除項(xiàng)目＝8000－5000＝3000（萬元），（2）增值額/扣除項(xiàng)目＝3000÷5000＝60%，（3）應(yīng)納稅額＝土地增值額×40%－扣除項(xiàng)目×5%＝3000×40%－5000×5%＝950（萬元）。參見教材P212。

【2013年試題】某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入為65000萬元人民幣，扣除項(xiàng)目金額為35000萬元，則應(yīng)繳納土地增值稅（ ）萬元。

A.9000

B.10250

C.12000

D.15000

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算。（1）計(jì)算土地增值額。土地增值額=65000萬元-35000萬元=30000萬元。（2）計(jì)算土地增值額占扣除項(xiàng)目金額比例。30000/35000=85.71%，50%＜85.71%＜100%。（3）選擇適用公式。土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項(xiàng)目×5%=30000×40%-35000×5%=10250（萬元）。參見教材P212。

上述扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容為：

1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。

3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。

6）對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

另外，對(duì)納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?；或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?。也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?

納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：

1）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格的；

2）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，又無正當(dāng)理由的。

【2012年試題】通過劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)作為取地單位，在計(jì)算土地增值稅扣減項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)以（ ）作為取得建設(shè)用地使用權(quán)所支付的金額。

A.使用土地期間投入的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

B.使用土地期間投入的公共配套設(shè)施費(fèi)

C.轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費(fèi)用

D.取得建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和安置費(fèi)用

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-扣除項(xiàng)目。土地增值稅的扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容中，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金及有關(guān)費(fèi)用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。參見教材P213。

六、減稅、免稅

下列情況免征土地增值稅：

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的；

（2）因國家建設(shè)需要而被政府征收的房地產(chǎn)。

其中，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

因國家建設(shè)需要依法征用的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而被政府批準(zhǔn)征收的房產(chǎn)或土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免征土地增值稅。

【例題】納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和（ ）的，免征土地增值稅。

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-減稅、免稅。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。參見教材P214。

附：本章內(nèi)容易出計(jì)算題，主要是各房地產(chǎn)稅種的稅率要記牢。同時(shí)最可能出計(jì)算題的是有關(guān)土地增值稅的計(jì)算。土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。

計(jì)算土地增值稅，首先、要熟悉土地增值稅扣除項(xiàng)目的構(gòu)成中為取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；土地開發(fā)成本、費(fèi)用；建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等4個(gè)方面。

其次、要學(xué)會(huì)計(jì)算土地增值額，土地增值額＝土地轉(zhuǎn)讓價(jià)值-扣除項(xiàng)目。

再次，要記住土地增值稅速算公式：

土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×30%；

土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×40%－扣除項(xiàng)目×5%；

土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×50%－扣除項(xiàng)目×15%；

土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%。

分清和掌握以上三個(gè)問題，有關(guān)計(jì)算土地增值稅的問題，我們就容易解決了。

【例題】甲公司將該項(xiàng)目以1600萬元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給乙公司。設(shè)應(yīng)扣除項(xiàng)目為850萬元，則甲公司應(yīng)繳納土地增值稅（ ）萬元。

A.257.50

B.287.50

C.487.50

D.750

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算。首先計(jì)算土地增值額為750萬元（1600－850＝750萬元），扣除項(xiàng)目為850萬元，土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的。按照“土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×40%－扣除項(xiàng)目×5%”，應(yīng)納稅額＝土地增值額×40%－扣除項(xiàng)目×5%＝750×40%－850×5%＝257.5。參見教材P212。

七、征收管理

土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

八、《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》的有關(guān)規(guī)定

（1）關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題

“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。

（2）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)為取得土地使用權(quán)所支付的金額，或新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

（3）關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題

對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。

【例題】對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在（ ）以上的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

A.55%

B.65%

C.75%

D.85%

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定?！蛾P(guān)于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定，對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。參見教材P215。

（4）關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

（5）關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題

對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”。

【例題】以房地產(chǎn)作價(jià)入股作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-減稅、免稅?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”。參見教材P216。

九、其他規(guī)定

（1）1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。

（2）1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)。

（3）對(duì)于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)、周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述5年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門審核，并報(bào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)免稅期限，在上述免稅期限再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超過合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅字[2008]137號(hào)）規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

【2012年試題】下列稅種中，采用比例稅率的有（ ）。

A.契稅

B.房產(chǎn)稅

C.耕地占用稅

D.土地增值稅

E.城鎮(zhèn)土地使用稅

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-其他規(guī)定。選項(xiàng)C、E耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行定額稅率。參見教材P216。