房估知識(shí)點(diǎn)：成本法的基本公式

1.成本法最基本的公式

房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格－房地產(chǎn)折舊

2.適用于新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的基本公式（掌握）

新開(kāi)發(fā)房地價(jià)值＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

新建成的建筑物價(jià)值＝建筑物建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值＝待開(kāi)發(fā)土地取得成本＋土地開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

【例8-1】某成片荒地面積2平方公里，取得荒地的代價(jià)是1.2億元，將其開(kāi)發(fā)成"五通一平"熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開(kāi)發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、5.5%和10%，開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積比例為60%。請(qǐng)求取該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)（假設(shè)建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成時(shí)即開(kāi)始銷售，銷售費(fèi)用在開(kāi)發(fā)完成時(shí)投入）。

『正確答案』本題考查的是適用于新開(kāi)發(fā)的房地的基本公式。

該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)＝該荒地取得總代價(jià)＋土地開(kāi)發(fā)總成本＋總管理費(fèi)用＋總銷售費(fèi)用＋總投資利息＋總銷售稅費(fèi)＋總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

假設(shè)開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值為V

V＝120000000×（1＋8%）3＋250000000×（1＋8%）1.5＋V×（2%＋5.5%＋10%）

解得V＝523342631元

可轉(zhuǎn)讓面積＝2000000×60%＝1200000平方米，單價(jià)＝523342631/1200000＝436元/平方米。參見(jiàn)教材P285。

3.適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式（掌握）

房地合一時(shí)，

舊的房地價(jià)值＝房地重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊＝土地重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊

只計(jì)算建筑物時(shí)，舊建筑物價(jià)值＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！