二○○三年九月二十五日

　　第一章　總則

　　第一條　為規(guī)范我市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，根據(jù)國家及本市規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

　　第二章　招標(biāo)

　　第三條　物業(yè)管理招標(biāo)人是依法提出招標(biāo)項目，進行招標(biāo)的開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)人。

　　物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施。招標(biāo)人可以自行組織實施招標(biāo)活動，也可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。

　　物業(yè)管理招標(biāo)代理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法對招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。未經(jīng)招標(biāo)人同意，招標(biāo)代理機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓代理業(yè)務(wù)。

　　招標(biāo)代理機構(gòu)不得為投標(biāo)人提供其所代理的招標(biāo)項目的咨詢服務(wù)。

　　第四條　物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。

　　招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時在北京市國土資源和房屋管理局（以下簡稱“市國土房管局”）網(wǎng)站上發(fā)布免費招標(biāo)公告。

　　招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址，招標(biāo)項目的基本情況、聯(lián)系人、聯(lián)系方法以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。

　　招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向5家以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項。

　　第五條　招標(biāo)人對投標(biāo)人進行資格預(yù)審的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。

　　資格預(yù)審后的投標(biāo)人一般不少于5個。

　　第六條　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。

　　招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　（一）招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介；

　　（二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求；

　　（三）對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求；

　　（四）評標(biāo)方法和標(biāo)準(zhǔn)；

　　（六）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；

　　（七）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　第七條　前期物業(yè)管理招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書之前，到北京市居住小區(qū)管理辦公室備案；業(yè)主大會招標(biāo)的，到項目所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，招標(biāo)人應(yīng)填寫《北京市物業(yè)管理招投標(biāo)活動備案表一》并提交以下材料：

　　（一）招標(biāo)人資格證明文件（政府主管部門核發(fā)的項目建議書批復(fù)文件、產(chǎn)權(quán)證明或業(yè)主大會決議）；

　　（二）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；

　　（三）招標(biāo)文件；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)的，還應(yīng)提交委托書。

　　第八條　公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

　　第九條　招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)項目的具體情況，可以組織投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。如招標(biāo)人對投標(biāo)申請人提出疑問的澄清內(nèi)容造成招標(biāo)文件的實質(zhì)性修改，招標(biāo)人應(yīng)以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。

　　第十條　招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。

　　招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底在開標(biāo)前必須保密。

　　在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。

　　第十一條　通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成：

　　（一）新建現(xiàn)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

　　（二）預(yù)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

　　（三）自用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)在入住前3個月完成；

　　（四）更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原（前期）物業(yè)服務(wù)合同終止前3個月完成。

　　第三章　投標(biāo)

　　第十二條　本辦法所稱投標(biāo)人是響應(yīng)招標(biāo)、參加投標(biāo)競爭的物業(yè)管理企業(yè)。

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)項目的能力；招標(biāo)文件對投標(biāo)人資格條件有規(guī)定的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的資格條件。

　　第十三條　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

　　投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　　（一）投標(biāo)函；

　　（二）投標(biāo)報價；

　　（三）物業(yè)管理方案；

　　（四）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

　　第十四條　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，將投標(biāo)文件密封后送達招標(biāo)文件指定地點。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個人均不得開啟投標(biāo)文件。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間后送達的投標(biāo)文件，為無效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

　　第十五條　投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十五條的規(guī)定送達、簽收和保管。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。

　　第十六條　投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。

　　投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害招標(biāo)人和其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

　　投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。

　　禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

　　第四章　開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)

　　第十七條　開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進行；開標(biāo)地點應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中指定的地點。開標(biāo)時，由所有投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機構(gòu)檢查并公證；經(jīng)確認無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)報價和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。

　　開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。

　　第十八條　開標(biāo)過程結(jié)束后應(yīng)立即進入評標(biāo)程序。評標(biāo)由評標(biāo)委員會負責(zé)。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和有關(guān)物業(yè)管理專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2／3.

　　市國土房管局建立北京市物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)臁?/p>

　　評標(biāo)委員會的專家人員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在開標(biāo)前3日內(nèi)從市國土房管局組建的專家?guī)熘幸噪S機抽取的方式確定。

　　第十九條　有下列情形之一的，不得擔(dān)任評標(biāo)委員會成員：

　　（一）投標(biāo)人或者投標(biāo)人主要負責(zé)人的近親屬；

　　（二）與投標(biāo)人有經(jīng)濟利益關(guān)系的；

　　（三）曾因在招標(biāo)、評標(biāo)以及其它與招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)活動中從事違法行為而受過行政處罰或刑事處罰的。

　　評標(biāo)委員會成員有前款規(guī)定情形之一的，應(yīng)當(dāng)主動提出回避。

　　第二十條　評標(biāo)委員會成員的名單在開標(biāo)前應(yīng)嚴格保密。

　　評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。

　　評標(biāo)委員會成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。

　　第二十一條　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)保證評標(biāo)在嚴格保密的情況下進行。

　　評標(biāo)委員會成員和與評標(biāo)活動有關(guān)的工作人員不得透露對投標(biāo)文件的評審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評標(biāo)有關(guān)的其他情況。

　　前款所稱與評標(biāo)活動有關(guān)的工作人員，是指評標(biāo)委員會成員以外的因參與評標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評標(biāo)情況的所有人員。

　　第二十二條　評標(biāo)委員會可以書面方式或者現(xiàn)場答辯的方式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內(nèi)容作必要的澄清和說明或者補正。但其內(nèi)容不得超出投標(biāo)文件的范圍或改變投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。

　　第二十三條　投標(biāo)人資格條件不符合國家有關(guān)規(guī)定和招標(biāo)文件要求的，或者拒不按照要求對投標(biāo)文件進行澄請、說明或者補正的，評標(biāo)委員會可以否決其投標(biāo)。

　　評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)審查每一投標(biāo)文件是否對招標(biāo)文件提出的所有實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。未能在實質(zhì)上響應(yīng)的投標(biāo)，應(yīng)作廢標(biāo)處理。

　　評標(biāo)委員會發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人的報價明顯低于其他投標(biāo)報價或者在設(shè)有標(biāo)底時明顯低于標(biāo)底，使得其投標(biāo)報價可能低于其成本的，應(yīng)當(dāng)要求該投標(biāo)人作出書面說明并提供相關(guān)證明材料。投標(biāo)人不能合理說明或者不能提供相關(guān)證明材料的，由評標(biāo)委員會認定該投標(biāo)人以低于成本報價競標(biāo)，其投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。

　　在評標(biāo)過程中，評標(biāo)委員會發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人以他人的名義投標(biāo)、串通投標(biāo)、以行賄手段謀取中標(biāo)或者以其他弄虛作假方式投標(biāo)的，該投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。

　　第二十四條　評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件，審查并逐項列出投標(biāo)文件的全部投標(biāo)偏差。下列情況屬于重大偏差：

　　（一）投標(biāo)文件沒有投標(biāo)人授權(quán)代表簽字和加蓋公章；

　　（二）投標(biāo)文件載明的招標(biāo)項目完成期限超過招標(biāo)文件規(guī)定的期限；

　　（三）投標(biāo)文件附有招標(biāo)人不能接受的條件；

　　（四）不符合招標(biāo)文件中規(guī)定的其他實質(zhì)性要求。

　　投標(biāo)文件有上述情形之一的，為未能對招標(biāo)文件作出實質(zhì)性響應(yīng)，并按本規(guī)定有關(guān)條款作廢標(biāo)處理。招標(biāo)文件對重大偏差另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第二十五條　評標(biāo)委員會根據(jù)本規(guī)定否決不合格投標(biāo)或者界定為廢標(biāo)后，因有效投標(biāo)不足3個使得投標(biāo)明顯缺乏競爭的，評標(biāo)委員會可以否決全部投標(biāo)。

　　投標(biāo)人少于3個或者所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)。

　　第二十六條　一般項目的評標(biāo)活動應(yīng)在遞交投標(biāo)文件截止日期后7日內(nèi)完成，重點工程項目需在15個日內(nèi)完成。

　　第二十七條　評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提交書面評標(biāo)報告。評標(biāo)報告應(yīng)當(dāng)如實記載以下內(nèi)容：

　　（一）評標(biāo)委員會成員名單；

　　（二）開標(biāo)記錄；

　　（三）符合要求的投標(biāo)一覽表；

　　（四）廢標(biāo)情況說明；

　　（五）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)方法或者評標(biāo)因素一覽表；

　　（六）經(jīng)評審的價格或者評分比較一覽表；

　　（七）經(jīng)評審的投標(biāo)人排序；

　　（八）推薦的中標(biāo)候選人名單與簽訂合同前要處理的事宜；

　　（九）澄請、說明、補正事項紀要；

　　第二十八條　評標(biāo)報告由評標(biāo)委員會全體成員簽字。對評標(biāo)結(jié)論持有異議的評標(biāo)委員會成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評標(biāo)委員會成員拒絕在評標(biāo)報告上簽字且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標(biāo)結(jié)論。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)對此作出書面說明并記錄在案。

　　第二十九條　招標(biāo)人可以授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人，也可以委托評標(biāo)委員會推薦出中標(biāo)候選人名單。

　　評標(biāo)委員會推薦的中標(biāo)候選人應(yīng)當(dāng)限定在1～3名，并標(biāo)明排列順序。

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定排名第一的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。排名第一的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)、因不可抗力提出不能履行合同，或者招標(biāo)文件規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交履約保證金而在規(guī)定的期限內(nèi)未能提交的，招標(biāo)人可以確定排名第二的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

　　排名第二的中標(biāo)候選人因前款規(guī)定的同樣原因不能簽訂合同的，招標(biāo)人可以確定排名第三的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

　　第三十條　在確定中標(biāo)人之前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實質(zhì)性內(nèi)容進行談判。

　　第三十一條　中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時通知未中標(biāo)人。中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律約束力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

　　第三十二條　招標(biāo)人和中標(biāo)人雙方應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件的內(nèi)容就招標(biāo)項目的管理簽訂（前期）物業(yè)服務(wù)合同。合同的主要條款不得背離標(biāo)書中的內(nèi)容。

　　第三十三條　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自與中標(biāo)人簽訂（前期）物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，到原備案機關(guān)備案。備案時，招標(biāo)人應(yīng)填寫《北京市物業(yè)管理招投標(biāo)活動備案表二》，并提交以下材料：

　　（一）評標(biāo)委員會提供的評標(biāo)報告；

　　（二）中標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)文件；

　　（三）與中標(biāo)企業(yè)簽訂的（前期）物業(yè)管理服務(wù)合同正本；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料；

　　第三十四條　招標(biāo)人收取投標(biāo)人投標(biāo)保證金的，在與中標(biāo)人簽訂合同后5個工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人和未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金。

　　第三十五條　中標(biāo)人接到中標(biāo)通知書30日后，無正當(dāng)理由不與招標(biāo)人簽訂（前期）物業(yè)服務(wù)合同的，中標(biāo)無效，投標(biāo)保證金不予退還。給招標(biāo)人造成損失的，中標(biāo)人應(yīng)予賠償。

　　招標(biāo)人在發(fā)出中標(biāo)通知書30日后，無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂（前期）物業(yè)服務(wù)合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)予賠償。

　　第五章　附則

　　第三十六條　《北京市物業(yè)管理招投標(biāo)備案表》由北京市居住小區(qū)管理辦公室統(tǒng)一印制。

　　第三十七條　本辦法自2003年12月1日起執(zhí)行，《北京市物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》（京國土房管物字［2001］258號）同時廢止。