鄭政［2004］35號

各區(qū)人民政府，市人民政府各部門，各有關單位：

　　現(xiàn)將《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）》印發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行。

　　二○○四年四月五日

　　鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）

　　為積極推進城中村改造建設工作，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《鄭州市城市建設拆遷管理條例》和《鄭州市人民政府關于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）的通知》（鄭政［2003］32號）等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合我市城中村改造的實際情況，特定本辦法。

　　一、規(guī)劃管理

　　（一）城中村改造范圍

　　鄭州市區(qū)建成區(qū)內的城中村，包括中心組團、西部組團、

　　東南部組團、北部組團。具體范圍由市人民政府公告。

　　（二）城中村改造規(guī)劃管理原則

　　堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設、突出重點、逐步改造的原則。

　�。ㄈ�）城中村改造規(guī)劃的編制和審批

　　1.城中村改造總體規(guī)劃的編制及審批

　　市城市規(guī)劃行政主管部門應會同市國土資源、建設、市政

　　等部門及區(qū)人民政府，依據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃編制城中村改造總體規(guī)劃，并報經(jīng)市人民政府批準后，作為指導全市城中村改造工作的依據(jù)。

　　2.改造詳細規(guī)劃編制及審批

　�。�1）各區(qū)人民政府應依據(jù)城市總體規(guī)劃和城中村控制性規(guī)劃設計條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細規(guī)劃，報市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準后，作為城中村改造分期實施的依據(jù)。

　�。�2）由轉制后組建的股份制公司或村集體經(jīng)濟組織或參與城中村改造建設的房地產(chǎn)開發(fā)商委托規(guī)劃設計單位，以城中村改造控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)編制城中村改造修建性詳細規(guī)劃，報市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準后實施。

　�。ㄋ模┏侵写甯脑煲�(guī)劃編制的要求

　　1.規(guī)劃的編制應按照《城市規(guī)劃編制單位資質管理規(guī)定》委托具有相應資質的規(guī)劃設計單位進行。

　　2.總體規(guī)劃的編制必須從實際出發(fā)，根據(jù)鄭州市城市發(fā)展的需要，對城中村的布局進行合理的安排。其主要內容包括：城中村改造開發(fā)模式、建設用地布局、各項建設的總體安排和分期實施改造的建議。

　　3.控制性詳細規(guī)劃應按照《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》要求的內容進行編制，除依據(jù)國家規(guī)定的強制性內容外，還必須明確以下內容：

　�。�1）城中村改造的用地范圍；

　　（2）根據(jù)拆遷安置人口、戶數(shù)以及該城中村在城市中的區(qū)位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質和規(guī)模；

　�。�3）根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，合理確定的其余用地性質和規(guī)模。

　�。�4）根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃確定的城市公共設施、公共綠地、公共停車場等基礎設施布局。

　　4.城中村修建性詳細規(guī)劃的編制，應以控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，注意與開發(fā)建設項目相結合，要達到國家規(guī)定的規(guī)劃編制深度要求。

　　（五）城中村改造居住區(qū)的規(guī)劃設計應按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》進行編制。有關住宅日照標準、容積率、建筑密度等強制性內容應嚴格按照《中華人民共和國工程建設標準強制性條文（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）》的有關規(guī)定執(zhí)行。同時，應合理規(guī)劃停車場、公共綠地以及中小學、托兒所、幼兒園、社區(qū)服務中心等公共服務設施。

　�。�六）城中村改造過程中的新建、改建、擴建項目，應嚴格按照經(jīng)批準的城中村改造詳細規(guī)劃進行。對未編制城中村改造詳細規(guī)劃的村莊，城市規(guī)劃行政主管部門不得為其辦理規(guī)劃審批手續(xù)，土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產(chǎn)登記手續(xù)。

　�。ㄆ撸┦谐鞘幸�(guī)劃行政主管部門應當加強城中村改造建設的統(tǒng)一規(guī)劃管理，嚴格按法定程序辦理“一書兩證”規(guī)劃審批手續(xù)，要對規(guī)劃實施情況進行監(jiān)督和定期檢查。

　�。ò耍┪戳腥敫脑旆秶�的市區(qū)其他村鎮(zhèn)的規(guī)劃建設用地，應按照有關法律、法規(guī)規(guī)定辦理手續(xù)。

　�。ň牛┏鞘芯C合行政執(zhí)法部門應加大對城中村和規(guī)劃控制區(qū)域內違法建設的查處力度，保證城中村改造規(guī)劃和城市整體規(guī)劃的實施。

　　二、土地管理

　�。ㄒ唬┦腥嗣裾�府公告界定的市區(qū)范圍內列入改造的城中村的土地按國有土地進行管理。

　　城中村國有土地利用要符合城中村改造總體規(guī)劃。

　�。ǘ�）村集體經(jīng)濟組織興辦的二、三產(chǎn)業(yè)等工商企業(yè)生產(chǎn)用地，土地使用權依法按現(xiàn)狀用途確認給城中村轉制后組建的股份制公司或現(xiàn)村集體經(jīng)濟組織。

　　該類土地使用權需要補辦土地出讓手續(xù)的，經(jīng)市人民政府批準，可按協(xié)議出讓方式辦理。土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財政部門收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

　�。ㄈ�）村集體經(jīng)濟組織興辦的學校、基礎設施、公益事業(yè)等公益性用地，其土地使用權按劃撥方式依法確認給該公益性或事業(yè)性單位。

　　（四）符合城中村改造總體規(guī)劃的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用權按劃撥方式確認給合法使用人。需要按出讓方式處置的，可以按協(xié)議出讓方式辦理，土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財政局收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

　�。ㄎ澹┮驯黄渌麊挝缓头潜敬宕迕駛�人使用的村集體經(jīng)濟組織的土地，符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，由土地行政主管部門依法辦理用地手續(xù)。不符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，應予拆遷，房屋由拆遷人按重置建安價結合成新給予補償，土地退還原村集體經(jīng)濟組織。

　�。�六）非村集體經(jīng)濟組織投資參與實施城中村改造，符合總體規(guī)劃的經(jīng)營性用地，按招標、拍賣、掛牌出讓方式辦理，土地出讓金由市財政局收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

　�。ㄆ撸┏侵写甯脑飚惖亟ㄔO需要的土地，由市土地儲備庫統(tǒng)一供應，也可采取置換方式予以保障。

　　該類土地應當采取招標、拍賣、掛牌方式供地的，由市土地交易中心按招標、拍賣或掛牌方式出讓。

　�。ò耍┏侵写甯脑焐婕稗r用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用手續(xù)，并對承包經(jīng)營者的損失給予適當補償。

　　三、拆遷管理

　�。ㄒ唬┮勒帐腥嗣裾�府公告，轉按國有土地管理的城中村，其拆遷管理以《鄭州市城市建設拆遷管理條例》及有關政策規(guī)定為依據(jù)。

　�。ǘ�）拆遷人與被拆遷人在正式簽訂拆遷補償安置協(xié)議前，其拆遷補償安置方案必須由村集體經(jīng)濟組織或轉制后組建的股份制公司召集村民大會或股東大會，按照民主集中制的原則討論通過。拆遷補償安置方案應該在村內公示。

　�。ㄈ�）城中村的拆遷補償安置方案應載明貨幣補償和產(chǎn)權調換兩種方式的具體補償標準，供被拆遷人自由選擇。

　�。ㄋ模┐寮�體經(jīng)濟組織或轉制后組建的股份制公司可以選擇自行籌集資金改造建設城中村，也可以選擇房地產(chǎn)開發(fā)商參與投資改造建設城中村。

　　采取自行改造建設的城中村，可在符合城中村改造建設規(guī)劃要求的前提下，結合本村實際，自主確定和實施其拆遷補償安置方案。

　　采取房地產(chǎn)開發(fā)商參與投資改造建設的城中村，房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)本企業(yè)的承受能力，按照自愿互利的原則，同村集體經(jīng)濟組織或改制后組建的股份制公司協(xié)商確定和實施其拆遷補償安置方案。

　�。ㄎ澹﹨⑴c城中村改造建設的房地產(chǎn)開發(fā)商，在與村集體經(jīng)濟組織或轉制后組建的股份制公司商議城中村改造建設拆遷補償安置標準時，可以參照下列原則確定其拆遷補償安置方案：

　　1.被拆遷人選擇貨幣補償方式時，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積，228平方米以內按房地產(chǎn)市場評估價給予貨幣補償；超過228平方米的部分按照建筑安裝造價結合成新給予貨幣補償。

　　2.被拆遷人選擇產(chǎn)權調換補償方式時，每處合法宅基地按228平方米的新建住宅面積予以安置；實際拆除面積不足228平方米的部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝造價補齊差價；實際拆除面積超過228平方米的部分，由拆遷人按照建筑安裝造價結合成新給予貨幣補償。

　　被拆遷人如果不同意上述產(chǎn)權調換辦法，可以選擇按實拆房屋的市場評估價計算購置新建住宅面積的辦法。

　　3.每處合法宅基地原則上按一個基準建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經(jīng)分戶，可以按兩個基準建筑面積安置。分戶的有效時間應在2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應為原戶主的直系親屬，同時不得小于18周歲。

　　4.拆遷補償安置方案中，應明確要求安置房的集中安置和樓層差價計算辦法等項內容。

　　5.拆除城中村集體經(jīng)濟組織的商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價機構的估價結果協(xié)商簽訂拆遷補償協(xié)議。

　　6.改造建設的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時安置的，其搬遷補助費和臨時安置補助費標準按照鄭州市人民政府城市建設拆遷管理辦公室和鄭州市物價局《關于鄭州市城市建設拆遷搬遷補助費和臨時安置補助費等標準的通知》（鄭拆管字［2003］12號）執(zhí)行。

　　7.拆除城中村房屋以外的其他附著物的補償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河南省實施（土地管理法）辦法》（1999年9月24日河南省第九屆人大常委會第十一次會議修訂）的有關規(guī)定，由拆遷人與被拆遷人協(xié)議約定。

　　8.2000年8月9日以后未經(jīng)市規(guī)劃、建設等部門批準建設的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時一律不予安置補償。

　�。�六）城中村的改造建設必須依法辦理拆遷許可證手續(xù)。

　�。ㄆ撸┎疬w人和被拆遷人可以委托有專業(yè)資質的估價機構對拆除房屋及其用地進行價格評估，其評估結果可以作為分析拆遷補償安置成本的依據(jù)。

　　（八）拆遷人或被拆遷人對估價機構的估價結果有異義時，可以按照建設部建住房［2003］234號文印發(fā)的《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定程序申請復核、鑒定。

　　拆遷人、被拆遷人就拆遷安置補償標準達不成協(xié)議的，可以向市人民政府城市建設拆遷管理辦公室申請裁決。

　　（九）拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補償安置協(xié)議后又發(fā)生爭議的，經(jīng)雙方協(xié)商仍不能達成一致意見時，有爭議一方可以向人民法院提起訴訟。

　�。ㄊ�）本辦法未盡事宜，由各區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會根據(jù)鄭政［2003］32號文件規(guī)定，結合本區(qū)實際，研究制定相應政策。