一、 單選

　　網(wǎng)友題目及答案①

　　1、 估價特點 選模擬市場定價

　　2、樓損壞搬遷 選D每戶補償6.5萬

　　3、1000美元 以人民幣為基礎的市場 個月80元人民幣 選C1046.88

　　4、年折舊率2% 殘值4% 過了9年 成新率 選82%

　　5、補地價那題 我做出來沒下面的答案 亂選了一個

　　6、樓層那題6樓的4樓 5樓的頂樓 選C 忘了數(shù)據(jù)

　　7、哈伯法則那題 選900

　　8、什么建筑物到期可補償 選什么忘了

　　9、有一題選什么估價目的的

　　10、有一題功能折舊的 就減去100 選4800

　　11、城市化（房產(chǎn)投機）是社會因素

　　12、不屬于經(jīng)濟因素的是 ……

　　13、錯誤的是 價值類型是估價師決定的

　　網(wǎng)友題目及答案②

　　1、 價值減損

　　2、凈收益遞減求合理期限

　　3、交易稅費非正常負擔，求修正系數(shù)

　　4、補地價

　　5、表示錯誤的是（最后一道C）

　　6、知道容積率求房地產(chǎn)單價

　　7、不同期限、不同報酬率價格換算

　　8、樓層調(diào)整

　　9、估價特點描述正確的是（樓上提供哈，好像是模擬哈）

　　10、幣種換算

　　11、求成新率（82%）

　　12、哈伯法則（900）

　　13、功能折舊

　　14、不屬于經(jīng)濟因素的是（城市化）

　　15、表示錯誤的是（價值類型由估價師決定）

　　16、已知期房價格求現(xiàn)房價格

　　17、假設開發(fā)法開發(fā)完成后的價值不能用什么方法求取

　　18、直線趨勢中a、b代表什么數(shù)據(jù)（歷史數(shù)據(jù)）

　　19、求純粹房地產(chǎn)實際成交價格

　　20、求報酬率

　　21、估價對象合法是指

　　網(wǎng)友題目及答案③

　　1、建筑物壽命60年，到期可補償，經(jīng)過11年

　　2、80萬元的房產(chǎn)，2萬非房產(chǎn)成分，首付一半，另外一半一年后支付

　　3、非正常稅費的

　　有一道計算是：x=50/0.1[1-1/1.1^6）+1.2x/1.1^6，計算下來x=675.14 ，

　　第一年收益是30萬元，每年減少2.4萬元那個，合理經(jīng)營期限是13.5年。

　　4、土地重新購建價格數(shù)據(jù)肯定記不到了，說不定考試當天回憶能夠記到。思路應該是，在估價時點：土地重新購建價格+建筑物重新購建價格*建筑物折舊，即，土地重新購建價格+建筑物重新購建價格*（49/60）

　　5、80萬元的房產(chǎn)，2萬非房產(chǎn)成分，首付一半，另外一半一年后支付。

　　這個記得折現(xiàn)率是6%，不知道對不，不然就是8%.應該是40+40/1.06=77.736， 77.736-2=75.74.

　　6、還有一題非正常稅費的，對可比實例進行調(diào)整。一個調(diào)整是非正常稅費負擔的調(diào)整，應該是兩個調(diào)整，然后連乘。

　　二、 多選

　　網(wǎng)友題目及答案①

　  1、 平均增減量

　　2、估價報告簽字（最后一道）

　　3、市場法中權(quán)益狀況

　　4、房地產(chǎn)供給影響因素

　　5、不考慮查封影響的估價目的

　　6、利潤率大小比較

　　7、收益方式分類

　　8、假設限制條件的作用

　　9、基準地價對象使用條件

　　10、最高最佳利用包括

　　11、高層建筑地價分攤（三個選項）

　　12、與估價對象相似包括（三個選項）

　　網(wǎng)友題目及答案②　　

　　一題，決定房地產(chǎn)供給量的4個因素。

　　一題，收益法中，凈收益求取方法不同分出租收入、營業(yè)收入。

　　一題，直接成本利潤率，投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率大小比較，直接成本利潤率大于投資利潤率大于成本利潤率大于銷售利潤率。

　　一題：估價的假設和限制條件的的作用，記不清自己是選兩個選項還是三個選項（保護估計機構(gòu)和估價人員，告知、保護委托人和估價報告使用者。）

　　一題：好像是平均增減量法，選的是A，B，E，

　　影響房地產(chǎn)價格的外部因素。經(jīng)濟因素的詳細內(nèi)容，干擾項是“金融制度政策”。

　　房地產(chǎn)估價的特征（本質(zhì)）（評估的是房地產(chǎn)的價值而不是價格，是模擬市場定價而不是代替市場定價，書上那5條）

　　三、判斷

　　1：“房地產(chǎn)評估還可以包括什么項目投資評估”，沒選

　　2：“按照房地產(chǎn)分攤土地價值的計算，” 沒選 數(shù)據(jù)差0.01.

　　3：“報酬率和折現(xiàn)率的性質(zhì)”， 錯

　　4：“甲、乙土地，先計算樓面地價，然有一個是40年，一個是30年使用權(quán)，購買乙土地比甲土地更劃算”   對。

　　5：“自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量和自由資金額的比率，可以由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到   沒選。

　　6：“交通時間、距離，”交通費用什么的 錯。

　　7：“接受估價委托后、受托機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務，并應明確至少一名合適的估價人員負責該項目?！?錯。

　　8：商品住宅成本不包含營業(yè)性用房，對

　　9、房地產(chǎn)在一定區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)消費不可移動，所以經(jīng)濟地位固定不變 錯

　　10、平均發(fā)展速度持續(xù)上升或下降 大致數(shù)額相同 錯

　　11、房地產(chǎn)的容易變現(xiàn)，通用性好的，獨立性好的等描述。對。

　　12、高層面積按房地價值分攤，因為差別不大？

　　13、估價資料保存10年后可銷毀。（錯誤）

　　14、平均發(fā)展速度，連續(xù)上升或下降，數(shù)額大致相同。（錯誤）

　　15、查書看到了，是以前的試題“接受估價委托后、受托機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務，并應明確至少一名合適的估價人員負責該項目?！?，應該是“至少明確一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師?！?/p>

　　16、還有一道應不應該排除商業(yè)用房

　　四、計算

　　1、該房地產(chǎn)持有期10年，有效毛收入50萬元，運營費用18萬元，有效毛收入年增長5%，運營費用年增長3%，報酬率8%.第10年資本化率是10%，銷售稅費6%.

　　網(wǎng)友答案 ①：

　　收益法，按有效毛收入、運營費用都增長的公式計算， 10年收益房地產(chǎn)的現(xiàn)值：273.27萬元，

　　第十年 I=50*1.05^9=77.57，  E=18*1.03^9=23.486 ，

　　第10年年凈收益54.084， 在第10年的轉(zhuǎn)售價值：54.04/10%=540.84 ，

　　現(xiàn)值：273.27+540.8*（1-0.06）/（1.08^10）=508.75（萬元）

　　網(wǎng)友答案②：

　　收益法，按有效毛收入、運營費用都增長的公式計算， 10年收益房地產(chǎn)的現(xiàn)值：50/（8%-5%）[1-（1+5%/1 8%）^10]-18/（8%-3）[1-（1 3%/1 8%）^10]=409.17-135.90=273.73

　　10后轉(zhuǎn)售收入凈值=（50-18）/（1 10%）（1-（1/1 10%）^10=184.84

　　兩值相加=273.73 184.84=458.11

　　2、 第二道大題的功能折舊部分

　　年租金收益損失，0.85*16*12*4800-0.8*15*12*4800=9.216（萬元）

　　功能折舊： 9.216/0.075[1-1/1.075^44）]-16=117.78-16=101.78（萬元）

　　建筑物經(jīng)濟壽命是49年，長壽項目的折舊年限是5年

　　建安，管理，銷售等費用是786.096+0.02v（設建筑物重新購建價格為v）