關于印發(fā)《大慶市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作方案》的通知

　　慶整頓[2002]1號

　　各縣、區(qū)建設局，各中、省直單位建設主管部門：

　　現(xiàn)將《大慶市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作方案》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

　　附件：大慶市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作方案

　　大慶市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序領導小組

　　二○○二年八月十三日

　　大慶市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作方案

　　為貫徹建設部等七部委《關于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》精神，保護居民住房消費積極性，促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《黑龍江省整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作方案》的要求，制定本方案。

　　一、指導思想

　　以江總書記“三個代表”重要思想為指導，以《房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《城市規(guī)劃法》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》、《工程質(zhì)量管理條例》和有關法律、法規(guī)、規(guī)章為依據(jù)，以建立誠信經(jīng)營、規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場秩序為目標；以查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為為重點，以專項整治為手段，切實解決我市房地產(chǎn)市場存在的主要矛盾和突出問題，使我市房地產(chǎn)市場各種違法違規(guī)行為大幅度下降，房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。

　　二、整頓重點

　�。ㄒ唬┮婪ú樘庨_發(fā)建設中的違法違紀行為

　　1、在集體土地上的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為；（市建設局開發(fā)辦）

　　2、未按出讓合同約定支付土地使用權出讓金或未按合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地；（市國土資源局）

　　3、擅自變更規(guī)劃批件確定的層數(shù)、容積率、規(guī)模、功能定位，加層、加密、消防設施和綠化配套不符合有關規(guī)定；（市規(guī)劃局、公安局、消防處）

　　4、未取得“兩證一書”，擅自進行開發(fā)建設；（市城市管理執(zhí)法監(jiān)察局）

　　5、未取得施工許可證擅自開工建設；（市建設局市場辦）

　　6、未取得預售許可證擅自銷售；（市建設局房產(chǎn)管理科）

　　7、一房多售；（市建設局房產(chǎn)管理科）

　　8、無證和越級開發(fā)，未參加或未通過開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢承攬開發(fā)項目；（市建設局開發(fā)辦）

　　9、未經(jīng)工程質(zhì)量、消防驗收或驗收不合格擅自交付使用；（市建設局質(zhì)監(jiān)站）

　　10、發(fā)生質(zhì)量問題不認真處理，供熱、供水未配套運行，不按規(guī)定發(fā)放住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書以及不按保證書承諾保修責任的行為。（市建設局房產(chǎn)管理科）

　　11、商品房銷售后，因開發(fā)企業(yè)的原因，造成商品房不能辦理土地使用證、產(chǎn)權登記或發(fā)生債務糾紛的。（市建設局開發(fā)辦、市國土資源局）

　　負責上述工作的有關單位和部門要對所有己開工建設和己銷售項目進行全面檢查。對檢查中發(fā)現(xiàn)的違法違紀行為加大打擊力度，對未按出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，責令限期繳納，并做違約賠償處理。對未按合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地的，責令限期糾正，并做警告、罰款處理。對確需改變出讓合同約定條件的，必須取得土地出讓方和城市規(guī)劃行政主管部門同意，并簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同。對超過規(guī)劃批件確定的建筑面積一萬平方米以上；未經(jīng)消防、質(zhì)量驗收而交付使用的，供熱等不配套的；以及群眾投訴有安全等嚴重問題的開發(fā)企業(yè)，一律先行責令限期整改，并暫停新項目審批，待整改后再作其它處理。對建設審批和項目管理中把關不嚴、監(jiān)察不力的部門和管理人員依法追究法律責任。

　�。ǘ�）依法查處商品房銷售面積缺斤短兩

　　1、開發(fā)企業(yè)將不應公攤的面積進行公攤；

　　2、將分攤面積再次出售或出租；

　　3、預售時違規(guī)進行面積計算；

　　4、不按商品房銷售管理辦法的規(guī)定處理面積糾紛；

　　5、開發(fā)企業(yè)與測繪單位勾結(jié)，在面積計算中弄虛作假；

　　6、在合同中不按規(guī)定標明套內(nèi)建筑面積與分攤面積。

　　上述工作由市建設局房產(chǎn)管理科、房產(chǎn)監(jiān)察監(jiān)理站負責，要積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房，盡快建立面積糾紛調(diào)處機制；對弄虛作假的房地產(chǎn)測繪單位要上報市主管部門，分別降低或取消其房產(chǎn)測繪資格，對弄虛作假侵害購房者利益的開發(fā)企業(yè)、測繪機構(gòu)要依法嚴懲。

　�。ㄈ�）依法查處房地產(chǎn)中介的違法違規(guī)行為

　　1、發(fā)布不實信息，騙取“看房費”；

　　2、派人假冒房主或串通真房主騙取中介費；

　　3、與一些非法轉(zhuǎn)租或以低價租賣房屋的當事人串通一氣，促成地下交易；

　　4、迎合委托方要求出具不實的房地產(chǎn)估價報告；

　　5、利用執(zhí)行業(yè)務之便收受賄賂或收取委托合同之外的費用；

　　6、未取得相關機構(gòu)資格擅自從事中介業(yè)務、估價業(yè)務的行為；

　　7、偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中介注冊資格證。

　　上述工作由市建設局房產(chǎn)管理科、房產(chǎn)監(jiān)察監(jiān)理站負責，要全面推行中介服務人員持證上崗制度，對未取得資質(zhì)證書、超范圍從事中介服務以及中介行為不規(guī)范的機構(gòu)，要由建設部門責令其停業(yè)并給予處罰。

　�。ㄋ模┮婪ú樘幪摷俚冗`法違規(guī)廣告行為

　　1、不具備銷售條件，擅自通過媒體或展銷會等形式發(fā)布房地產(chǎn)廣告；

　　Z、盜用其他項目銷售許可證，進行廣告宣傳；

　　3、發(fā)布虛假廣告；

　　4、廣告承諾與實際不符；

　　3、廣告內(nèi)容不規(guī)范，包括未按規(guī)定刊登預售許可證號，或刊登虛假預售許可證號，以及使用非規(guī)范的廣告用語，不按規(guī)定明示價格、面積等。

　　6、未經(jīng)工商行政管理部門批準，擅自發(fā)布房地產(chǎn)廣告的行為。

　　上述工作由市工商局和市建設局房產(chǎn)管理科負責，對違法違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告的媒介單位、房地產(chǎn)企業(yè)以及廣告制作者，由工商行政管理部門依法查處。對違法違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)由建設行政管理部門降低資質(zhì)等級或注銷資質(zhì)證書。

　�。ㄎ澹┮婪ú樘幒贤�訂立和履行中的違規(guī)行為

　　l、簽訂買賣合同時不按規(guī)定出示有關法規(guī)或示范文本；

　　2、合同中未包含法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容；

　　3、隱瞞事實真相，誤導購房者簽訂有損購房人合法權益的購房合同；

　　4、開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)不履行合同約定的義務。

　　上述工作由市工商局和市建設局房產(chǎn)管理科負責，要加大監(jiān)察力度，使開發(fā)企業(yè)按規(guī)定使用合同示范文本，對不按規(guī)定明示或故意刪減保護消費者合法權益的合同條款的開發(fā)企業(yè)，建設行政管理部門、工商行政管理部門應責令其做出調(diào)整，依法查處合同欺詐行為，切實保護住房消費者的合法權益。

　　（六）依法查處物業(yè)管理中的違法違紀行為

　　1、不按合同規(guī)定的內(nèi)容和標準提供服務；

　　2、服務與收費質(zhì)價不符；

　　3、建設單位與管理單位互相推諉，不認真解決質(zhì)量和配套不完善問題；

　　4、處理問題時態(tài)度惡劣，致使矛盾激化；

　　5、未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書擅自承攬物業(yè)管理任務。

　　此項工作由市建設局物業(yè)管理科負責，要加強規(guī)范物業(yè)管理合同，明確業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務，完善物業(yè)管理前期介入和承接驗收制度，推行物業(yè)管理項目招投標，規(guī)范物業(yè)管理收費，認真查處有違法違規(guī)和違約行為的物業(yè)管理公司。

　　三、工作步驟

　　此次整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作大體分為三個階段。

　　第一階段（2002年8月25日之前）為宣傳動員和自查自糾階段。

　　1、制定下發(fā)《大慶市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作方案》（即本方案）。

　　2、召開整頓規(guī)范房地產(chǎn)秩序會議，對整頓規(guī)范工作進行部署。

　　3、各區(qū)、縣開展房地產(chǎn)市場自查自糾。所有開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，都要開展自查自糾。對存在的違法違規(guī)行為，一律要在今年8月25日前自行改正，并向“整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序辦公室”和建設、土地、工商等相關主管部門報送逐項、逐條對照自查自糾的書面報告。

　　4、要充分利用電臺、電視臺和報刊等新聞媒體，廣泛宣傳國家、省有關政策和大要案的披露情況及對查處工作的跟蹤報道。

　　第二階段（2002年8月25日——2002年10月30日）為組織檢查和聯(lián)合抽查階段。

　　l、各區(qū)、縣整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序辦公室要組織建設、規(guī)劃、土地、工商、計劃、經(jīng)貿(mào)、財政、監(jiān)察部門，在企業(yè)自查的基礎上組織全面檢查，各地的企業(yè)檢查率要達到100％，近五年已售項目及正在銷售和建設項目檢查率要達到100％。并于9月底前向市“整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序辦公室”和市建設局、市國土資源局、市工商局、市計委、市經(jīng)貿(mào)委、市財政局、市監(jiān)察局報送組織檢查及違法違規(guī)行為查處情況的書面報告。

　　2、檢查和處罰的方法是有分有合。一般由“整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序辦公室”組織建設、房地產(chǎn)、規(guī)劃、土地、工商、計劃、經(jīng)貿(mào)、財政、監(jiān)察部門組成聯(lián)合檢查組，建設（房產(chǎn)）、土地、工商亦可單獨進行專項檢查，對所轄行政區(qū)域內(nèi)的開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)和相關房地產(chǎn)項目的審批單位進行聯(lián)合或?qū)ｍ棛z查，對違法違規(guī)行為的處罰按七部委文件分工，由各執(zhí)法部門進行處罰，各部門處罰意見匯總到“整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序辦公室”。

　　3、市里將于9—10月份組成執(zhí)法檢查組對各區(qū)、縣檢查的項目進行執(zhí)法抽查，對檢查出的問題將予以復查處理，并對區(qū)、縣房地產(chǎn)市場管理進行綜合評價打分排序，通報全市，并上報省建設廳。在市里檢查基礎上，做好迎接省里的執(zhí)法檢查組來大慶檢查的各項工作。

　　第三階段（2002年10月30日——2002年11月30日）為迎國家集中清理整改階段，整章建制。

　　為迎接國家七部委對我市的聯(lián)合檢查，針對專項整治和自查自糾過程中發(fā)現(xiàn)的問題，逐一進行匯總和清理整頓、整章建制，完善法規(guī)和政策制度，健全網(wǎng)上公示制度，實行政務公開制度、建立企業(yè)誠信檔案制度，建立行業(yè)自律、新聞監(jiān)督、各界人士參與的社會監(jiān)督體系。

　　各階段工作可以邊整邊改、交叉進行，市里將不定期組織人員進行檢查、指導。