使用管制主要指：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用為建設(shè)用地，以及城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。

就規(guī)定用途來(lái)看，居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等不同用途對(duì)土地位置等的要求不同；反過(guò)來(lái)，在土地位置等一定的情況下，規(guī)定用途（例如是用于商業(yè)、辦公、居住，還是工業(yè)或綠化）對(duì)地價(jià)有著很大的影響。規(guī)定用途對(duì)地價(jià)的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：

在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價(jià)必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價(jià)會(huì)大幅度上漲。（變性）

容積率的高低對(duì)地價(jià)也有很大的影響。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計(jì)容積率。在實(shí)際中，容積率分為包含地下建筑面積的容積率和不包含地下建筑面積的容積率。在補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不補(bǔ)交或者只按照地上建筑面積的出讓金水平等費(fèi)用水平的一定比例（如1/3）補(bǔ)交。這些規(guī)定對(duì)地價(jià)都有很大的影響。

【例題】現(xiàn)實(shí)中的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（ ）方面的制約。

A.建筑技術(shù)

B.土地權(quán)利設(shè)置

C.相鄰關(guān)系

D.房地產(chǎn)使用管制

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。使用管制主要指：農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。參見(jiàn)教材P128。